Bien acheter pour mieux louer
Acheter un bien pour le louer, certes, à condition que la rentabilité soit au rendezvous! Mais il est difficile pour le néophyte de s’y retrouver dans les dédales de l’investissement locatif, de ses pièges et de ses régimes d’imposition. Explications. Et recommandations.La question taraude les investisseurs qui envisagent d’acheter un logement pour le proposer à la location. Face à la spectaculaire remontée des prix de vente de l’immobilier – une hausse de 45% en 3 ans dans l’ancien, selon la FNAIM -, n’est-il pas trop tard pour se lancer dans l’investissement locatif ? La réponse est non. En effet, la situation actuelle n’est en rien comparable à celle qui a précédé la crise de l’immobilier des années 1990 : les prix ne sont pas gonflés artificiellement sous l’effet de la spéculation. Ils progressent au contraire sous l’impulsion d’utilisateurs confrontés à une pénurie de logements. Le marché immobilier ne risque donc pas de s’effondrer.Néanmoins, pour Stéphane Desquartiers, Pdg de la Maison de l’Investisseur, société de conseil en immobilier, « il faut inciter les épargnants à la prudence, car tous les signes d’une stagnation des prix sont là. » Aujourd’hui donc, plus que jamais, l’investisseur doit sélectionner son bien avec la plus grande attention. Trois paramètres conditionnent le succès d’un placement immobilier : la rentabilité du bien, sa valorisation dans le temps, et l’optimisation fiscale de l’opération.

• Rentabilité d’abord. La rentabilité brute est obtenue en rapportant les loyers perçus annuellement au prix d’acquisition du logement. Pour Bernard de Polignac, vice-président de Foncier Expertise, filiale du Crédit Foncier, « les loyers ont progressé deux fois moins vite que les prix ces dernières années », ce qui implique mécaniquement une baisse de la rentabilité. Une raison supplémentaire d’être sélectif.
• Valorisation ensuite. Compte tenu du niveau actuel des prix, le choix de la qualité du bien et de son emplacement est primordial si l’on ne veut pas essuyer de moins-value à la sortie. Bernard de Polignac prodigue quelques conseils de base. « Acheter dans un secteur que l’on connaît : en effet, pourquoi investir à Tours si l’on habite Brest ? Acheter un bien que l’on aimerait soi-même habiter. Et, au moment d’investir, toujours se poser la question de la revente ».
• Fiscalité enfin. « Un investisseur taxé au maximum donne 100% de ses loyers à l’Etat, expose Jean Perrin, nouveau président de l’Union nationale de la propriété immobilière, qui prendra ses fonctions à la mi-octobre à l’occasion du Congrès annuel de l’UNPI. Bien sûr, choisir un bien immobilier uniquement en fonction de sa fiscalité serait une erreur. Mais il n’en reste pas moins que c’est une donnée fondamentale de l’investissement ». Car elle contribue à doper ou, inversement, à grever la rentabilité de l’opération, selon le profil du contribuable. Voilà pour le schéma d’ensemble.

Petite ou grande surface ?
Certaines catégories de logements favorisent plutôt l’un ou l’autre de ces paramètres. Dans le match rentabilité contre plus-value, on oppose ainsi traditionnellement le studio (forte rentabilité) te l’appartement familial (forte plusvalue). En effet, un studio se loue plus cher au mètre carré, pour un prix d’entrée plus abordable. Faire ce calcul, c’est oublier qu’un studio subit une rotation plus importante de ses locataires – souvent étudiants – qu’un appartement familial. Il implique donc davantage de travaux de rénovation et donc plus de frais. Au final, sur le long terme, la rentabilité d’un studio et d’un trois pièces peut s’inverser ! Très recherchés par les locataires, les grands logements réduisent les risques d’impayés, et génèrent de plus fortes plus-values à la sortie que les studios. Tout dépend des capacités d’investissement de l’acquéreur et de l’objectif visé.

Le neuf, peu rentable, mais fiscalement attractif
Neuf ou ancien ? C’est l’autre clivage qui divise le monde de l’investissement locatif. Précisons tout d’abord qu’un logement est qualifié d’ancien tout simplement à partir du moment où il a déjà été habité. Des immeubles très récents peuvent donc entrer dans cette catégorie. D’une manière générale, un logement neuf est plus cher qu’un logement ancien. Il est aussi moins rentable, car la différence de prix à l’achat n’est pas compensée par un loyer plus élevé. En revanche, le neuf bénéficie d’avantages fiscaux qui contribuent à doper la rentabilité nette de l’investissement lorsque l’acquéreur est fortement imposé. Ainsi en est-il du dispositif Robien, qui permet de déduire de ses revenus fonciers jusqu’à 65% du prix d’acquisition d’un logement sur quinze ans, à condition de respecter des plafonds de loyers. Récemment rehaussés à des niveaux proches voire parfois supérieurs aux loyers pratiqués librement, ceux-ci ne se présentent plus comme un obstacle à l’investissement. «Quand la rentabilité brute d’un logement ancien peut s’élever à 8% ou 9%, celle d’un logement neuf dépasse rarement 5%, illustre Stéphane Desquartiers. Mais en réalisant son opération via le dispositif Robien, et pour peu que l’investisseur soit taxé à la tranche marginale d’imposition de 28% , le taux de rendement interne (TRI) annuel peut atteindre 10% ». Le choix pour l’une ou l’autre formule d’investissement dépend donc en premier lieu de la fiscalité du contribuable.

Les packages, une solution de facilité coûteuse
Néanmoins, le neuf présente un inconvénient de taille : il perd de la valeur les premières années. « Il faut attendre parfois jusqu’à huit ans pour qu’un logement neuf retrouve son prix initial, en particulier dans un contexte où les prix sont très élevés comme aujourd’hui, commente le Pdg de la Maison de l’Investisseur. C’est pourquoi, poursuit-il, nous déconseillons à nos clients d’investir dans les secteurs où l’écart entre les prix de l’ancien et du neuf dépasse 20%. Car, dès qu’il est loué, un logement neuf devient un logement ancien. S’il était revendu aussitôt, il subirait donc inévitablement une décote équivalente ». C’est aussi pour cette raison qu’une simulation basée sur une revalorisation du bien de 1,5% par an voire plus peut être considérée comme douteuse. Mieux vaut donc tabler sur un prix de vente stable par rapport au prix d’acquisition. Pour cela, encore faut-il ne pas avoir surpayé son bien. A cet égard, Bernard de Polignac déconseille les établissements qui ne s’adressent qu’à des investisseurs. « Sous prétexte de défiscaliser, explique-t-il, ces opérateurs proposent des logements qui reviennent en moyenne 20% plus cher qu’un produit équivalent, vendu à un accédant à la propriété » . Or, les programmes vendus exclusivement à des investisseurs enregistrent souvent une moins-value à la revente car leurs propriétaires les remettent tous sur le marché au même moment, à l’échéance des neuf ans de location imposés par le dispositif Robien. Pour éviter ce genre de déconvenues, il est préférable de s’adresser à des promoteurs qui proposent indifféremment leurs produits aux accédants à la propriété et aux investisseurs. Quant aux packages, Bernard de Polignac estime « qu’ils ne se justifient pas dans le cas du dispositif Robien ». Il précise : « Mieux vaut chercher soi-même l’appartement à acheter et s’adresser directement à un agent immobilier pour la sélection du locataire, la gestion du bien et les assurances. De même, autant négocier soi-même son crédit. Car plus on multiplie les intermédiaires, plus les prix augmentent. » Jean Perrin, de l’UNPI, est quant à lui plus nuancé à ce sujet : « Lorsque l’on est fortement imposé, que l’on n’a ni le temps ni l’envie de s’occuper de son investissement, et que l’on n’est pas très regardant sur la rentabilité immédiate de l’opération, alors effectivement, le package est une solution. »

Se prémunir contre les risques d’impayés
Tomber sur un mauvais payeur est la hantise de tous les propriétaires bailleurs. Et pour cause ! Un accro de ce genre peut anéantir la rentabilité du placement. Comment donc se prémunir contre les risques d’impayés ? Outre les traditionnelles garanties qui peuvent être réclamées au futur locataire (justificatif de revenus, RIB, dépôt de garantie pouvant atteindre jusqu’à deux mois de loyer, caution d’un tiers), la forme du bail ne doit pas être négligée. « Lorsqu’il est rédigé par un notaire, le bail prend la forme d’un acte authentique ayant force exécutoire, explique Didier Sénéchal, notaire à Lille. Ce qui signifie qu’en cas d ‘impayés, le bailleur n’a pas besoin de passer par le tribunal pour faire appel à un huissier et saisir les biens du locataire. Ce document facilite aussi l’expulsion, même si dans ce cas une décision de justice est nécessaire. Mais tandis que pour un acte signé sous seing privé le juge aura tendance a accordé des délais de paiement au locataire avant de prononcer l’expulsion, il n’aura qu’à constater la résiliation du bail pour un acte authentique. » La meilleure protection demeure toutefois l’assurance loyers impayés. Pourtant, selon la dernière enquête de l’ANIL, moins de 10% des propriétaires interrogés l’avaient souscrite. D’un coût variant de 2% à 3% du loyer annuel, elle couvre entre 18 et 24 mois de loyers impayés. Cette assurance peut d’ailleurs être complétée par une assurance dégra ation, qui oscille quant à elle autour de 0,5% des loyers. L’ancien avec travaux, fastidieux, mais payant.
Ceux qui disposent d’un peu de temps à consacrer à leur acquisition opteront plutôt pour un logement ancien avec travaux. « Ce type d’investissement convient aux contribuables qui cherchent à éponger leurs revenus fonciers et qui sont taxés à des tranches marginales d’imposition moyennes », analyse Stéphane Desquartiers. Ceux-ci peuvent en effet déduire les travaux de leurs revenus fonciers. « Comptez 450 euros par mètre carré le coût s’une rénovation légère du logement comprenant par exemple l’installation du chauffage central, d’une salle de bain, et d’un revêtement de sol », expose Jean Perrin. Acheter un logement dans un immeuble dont la façade nécessite un ravalement permet aussi de bénéficier mécaniquement d’une décote sur le prix d’acquisition du bien, donc d’une bonne perspective de plusvalue à terme. Les plus téméraires peuvent aussi se lancer dans la réhabilitation d’un logement ancien « non décent » afin de bénéficier des conditions avantageuses du dispositif Robien : un amortissement calculé à la fois sur le prix d’acquisition du logement et des travaux réalisés, à hauteur de 8% par an pendant cinq ans, puis 2,5% pendant quatre ans, prorogeable pendant six ans. Le principe : offrir à un logement insalubre toutes les normes du confort moderne. Très intéressant au premier abord, ce dispositif est en fait périlleux à mettre en oeuvre tant au niveau des critères techniques à respecter que de la procédure à suivre. La solution la plus simple consiste bien sûr à acquérir un logement ancien ne nécessitant pas de rénovation particulière. « Cette option est envisageable si l ‘acquéreur est peu taxé. Dans ce cas, la fiscalité n’entame pas trop la rentabilité du logement », explique Stéphane Desquartiers. Le dispositif Besson peut d’ailleurs permettre d’optimiser l’investissement. Celui-ci accorde une déduction forfaitaire de 40%, à condition de respecter à la fois des plafonds de loyers et des plafonds de ressources du locataire. Les seuils de loyer imposés étant plus contraignants que ceux du dispositif Robien, certaines villes se prêtent plus que d’autres à ces plafonds, en particulier les villes moyennes où les loyers de marché ne sont pas trop élevés. Ailleurs, comme à Paris ou dans d’autres grandes métropoles, l’écart entre les loyers plafonds et les loyers de marché est tel, que ce dispositif perd tout intérêt. « Il y a une autre formule que les acquéreurs sont peu nombreux à envisager et qui présente pourtant bien des avantages, avance Bernard de Polignac, l’achat d’un bien occupé par le biais de la vente à la découpe ». Certes, ce mode d’acquisition n’offre aucune ristourne fiscale. Mais l’acquéreur bénéficie d’une petite décote sur le prix du bien et hérite d’un locataire dont il peut vérifier la fiabilité grâce aux historiques de gestion. Les institutionnels qui vendent leur patrimoine par ce canal proposent beaucoup d’immeubles de caractère, très bien situés et parfaitement entretenus. Le Pdg de la Maison de l’Investisseur prodiguent quant à lui un autre conseil pour optimiser son placement immobilier : « Acheter un appartement avec parking. Lorsqu’on investit en centre ville, ce choix se révèle très intéressant non seulement du point de vue de la plus-value, mais aussi de la location. Par exemple, à Marseille, un parking coûtera 5 000 à 6 000 euros supplémentaires à l ‘acquéreur, mais, en contrepartie le loyer pourra être augmenté de 75 euros par mois. »

Les charges déductibles
Outre la déduction forfaitaire qui s’élève à 14% dans le régime réel, à 6% dans le cadre du dispositif Robien (logement neuf) et à 40% dans le cadre du dispositif Besson (logement ancien), l’investisseur peut soustraire de ses revenus fonciers :

• Les intérêts et frais liés aux crédits contractés : frais de dossier, primes d’assurance, frais d’inscription hypothécaire et honoraires du notaire afférents à la rédaction de l’acte hypothécaire
• Frais réels de gérance et de rémunération de gardien
• L’ensemble des impôts et taxes dues par le propriétaire
• Prime d’assurance contre le risque de loyers impayés
• Travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation : le bailleur peut déduire le coût des travaux destinés à apporter un élément de confort nouveau dans un local d’habitation, à condition que ces travaux ne modifient pas la structure du logement. Les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont donc pas déductibles. En revanche, l’installation de sanitaires, d’un chauffage central, de systèmes de sécurité, d’un ascenseur, la pose de volets, d’un interphone, d’une antenne collective, la réfection des installations électriques, de la toiture, le remplacement de la chaudière, etc. peuvent être soustraits du revenu brut foncier.

Vide ou meublé ?
A quel régime de location faut-il se vouer ? A première vue, la location meublée est bien plus attractive que la location nue. Moins contraignante tant sur la durée du bail que sur la réévaluation du loyer, elle permet aussi de récupérer son bien plus facilement en cas de litige avec le locataire. A cela, Jean Perrin, de l’UNPI, ajoute « qu’un appartement meublé se loue en moyenne 30% plus cher qu’un appartement nu ». Néanmoins, comme les logements meublés – bien souvent des studios – s’adressent pour la plupart à des étudiants, ils subissent une rotation plus élevée de leurs locataires que les logements nus. Fiscalement, les logements meublés ne présentent d’intérêt que pour les personnes peu imposées. En effet, le régime du micro-Bic, réservé aux loueurs percevant moins de 76 300 euros de loyers annuels, accorde un abattement forfaitaire de 72%. Mais, en contrepartie, aucune charge n’est déductible des loyers. L’acquéreur qui a souscrit un emprunt ou qui envisage de réaliser des travaux importants a donc plutôt intérêt à préférer le régime du réel. Néanmoins, celui-ci demeure moins avantageux que son équivalent en location nue car le propriétaire d’un meublé ne peut pas imputer son déficit commercial sur son revenu global.

LMP : la dernière oasis fiscale
En revanche, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) fait figure de véritable oasis fiscale pour les contribuables fortement imposés. « Ce dispositif permet d’obtenir un taux de rendement interne (TRI) de près de 12% par an, en se constituant une rente défiscalisée sur 25 ans pour sa retraite grâce aux amortissements », résume Stéphane Desquartiers. Tout le monde ne peut pas accéder à ce statut avantageux. Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut en effet percevoir plus de 23 000 euros de loyers annuels par foyer fiscal. L’investisseur devra donc rembourser entre 300 000 et 500 000 euros à l’entrée, selon le type de biens vers lequel il se dirige : logement ancien, ou logement neuf intégré dans une résidence avec service. A ce titre, la préférence de Stéphane Desquartiers va à l’ancien : « D’abord, parce que les résidences de services supportent de lourdes charges de fonctionnement. Ensuite, parce que ce type de bien se revend difficilement ». Attention toutefois, se précipiter sur des logements nus pour les transformer en meublés serait une erreur. Car le Code de la construction et de l’habitat interdit formellement cette manoeuvre – sauf dérogation – dans les villes de plus 10 000 habitants ainsi qu’à Paris et dans un rayon de 50 km autour de la capitale. Cette disposition vaut pour tout loueur de plus d’un meublé. L’autre épreuve pour obtenir le statut de LMP consiste à s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés. Certains greffes des tribunaux de commerce (RCS) s’y refusent en effet, estimant que l’activité de loueur en meublé professionnel ne constitue pas une activité commerciale. Par ailleurs, certaines professions (fonctionnaires, médecins, avocats, architectes…) n’ont pas le droit de s’inscrire au RCS. L’alternative consiste à créer une SARL de famille dont la gérance sera confiée à un autre membre de la famille. Il ne s’agit là que de quelques-unes des subtilités de ce statut, car elles sont légion. Sans parler des obligations déclaratives qu’impose ce régime. Mieux vaut donc s ‘en remettre à un professionnel de l’immobilier défiscalisant pour réaliser un investissement en LMP.

Les charmes fiscaux de la restauration
Il est un autre type d’opération très recherché pour sa fiscalité : la restauration d’un logement situé en secteur sauvegardé dans le cadre de la loi Malraux. En contrepartie d’un engagement de location de six ans, le contribuable peut déduire de son revenu global la totalité du déficit foncier résultant des travaux, sans limite ni plafonnement, à l’exclusion des intérêts d’emprunt. Seuls les travaux indispensables à la restauration sont pris en compte. Stéphane Gianoli, Pdg de la Financière Magellan, explique le fonctionnement de cette opération : « en règle générale, les travaux se répartissent sur trois ans, et sont déduits à hauteur de 40% la première année, puis à nouveau 40% la seconde et 20% la troisième. Prenons l’exemple d’un bien acquis pour 50 000 euros de foncier, qui nécessite 100 000 euros de travaux. La première année, l’investissement déduira de ses revenus 40 000 euros puis, 40 000 euros la seconde, et enfin 20 000 euros la troisième année. » Il ajoute : « La vétusté du bâtiment constitue un critère de sélection car le coût du foncier d’un immeuble en mauvais état est faible et l’effet défiscalisant des travaux est optimal ». Ce type d’investissement convient bien sûr aux personnes fortement fiscalisées, mais est moins élitiste qu’il n’y paraît. « Compte tenu de la diversité des logements que contient un immeuble, rien n’empêche l’investisseur d’acquérir un studio ou un deux pièces pour un coût total (foncier + travaux) de moins de 100 000 euros, illustre Stéphane Gianoli. Inversement, les très grands appartements peuvent dépasser 700 000 euros. Cette formule permet d’acquérir des logements généralement situés en centre ville, dans des immeubles de cachet . D’ailleurs, une opération Malraux peut ne pas s’envisager seulement comme un investissement locatif. Une fois passés les six ans de location obligatoire, l’acquéreur peut très bien faire de ce logement sa résidence principale ou secondaire. Néanmoins, pour s ‘épargner un redressement fiscal, il faut être très prudent ! D’abord, l’initiative du projet de restauration doit provenir des investisseurs regroupés en association foncière urbaine (AFU). L’acquéreur qui passe par un intermédiaire pour réaliser cette opération doit donc fuir les contrats « prémâchés », dans lesquels l’architecte est connu et les plans de restauration déjà existants. Ensuite, seuls les travaux peuvent être déduits, ce qui exclut les commissions versées aux opérateurs, et autres frais.

ZRR : un investissement bucolique
C’est le seul dispositif dont la ristourne fiscale ne varie pas en fonction de l’imposition du contribuable. Une spécificité qui rend l’investissement (ZRR) très accessible. Acquérir un logement faisant partie d’une résidence de tourisme située en ZRR permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, étalée sur quatre ans et égale à 25% du prix d’acquisition. Cet avantage, accordé par la loi Demessine, se double de la possibilité de profiter du logement quelques semaines par an. « Cette formule intéressante, note Stéphane Desquartiers, implique néanmoins, comme tous les investissements en résidences avec services, des charges de fonctionnement importantes qui grèvent la rentabilité du placement. Le risque de décote à la revente ne doit pas, non plus, être négligé. » C’est le prix à payer pour qui veut concilier placement et plaisir.

Coline LEGER