Ces travaux qui rapportent

Si ce n’était sa fiscalité pénalisante, en matière d’investissement locatif, l’ancien l’emporterait aisément face au neuf. La solution pour bénéficier des atouts de l’ancien tout en allégeant sa feuille d’imposition ? Acquérir un bien avec travaux. Illustration à travers trois dispositifs fiscaux.

INVESTISSEMENT locatif rime souvent avec logement neuf dans l’esprit des épargnants. En effet, comment rester insensible au cadeau fiscal régulièrement consenti par les pouvoirs publics pour stimuler la construction de logements à louer ? Dispositif Quilès-Méhaignerie au début des années quatre-vingt, amortissement Besson en 1997, et sa version améliorée apparue il y a deux ans, l’amortissement Robien, a chaque fois, la cible demeure identique : le « neuf ». Pourtant, celui-ci pâtit d’inconvénients notables pour l’investisseur. D’abord, un coût d’acquisition élevé – surtout en cette période d’effervescence immobilière – qui plombe la rentabilité du bien. Ensuite, un potentiel locatif souvent incertain. Car faute de foncier disponible au coeur des villes, les immeubles se construisent dans des secteurs excentrés, « en devenir », et donc au marché locatif hypothétique. Enfin, une revalorisation difficile. Dès qu’il est habité, un logement neuf devient ancien, et perd instantanément environ 20 % de sa valeur (c’est-a-dire l’écart de prix qui sépare généralement le neuf de l’ancien). Il lui faudra quelques années pour retrouver son prix d’origine, et d’autres encore pour engranger une plus-value. Autant de raisons, donc, de se tourner vers l’acquisition d’un logement ancien, souvent moins cher qu’un bien neuf, plus facilement situé en centre-ville, et qui se revalorise a priori mieux. Il n’est d’ailleurs pas nécessaire de se résoudre à voir flamber sa feuille d’imposition. Lorsqu’il est assorti de travaux, l’investissement locatif dans l’ancien peut également s’avérer gagnant du point de vue fiscal. Régime du déficit foncier, dispositif Robien pour l’ancien à réhabiliter ou loi Malraux, les formules qui s’offrent à l’investisseur ne manquent pas. Mais chacune possède ses spécificités, tant sur le plan architectural qu’immobilier.

Le déficit foncier : des travaux, peu de conditions. Peu contraignant. C’est la principale caractéristique de l’investissement « en déficit foncier » par rapport à la réhabilitation via les dispositifs Robien ou Malraux. Une obligation de location de trois années seulement après celle de l’imputation, l’absence de plafonds de loyers, et la possibilité de générer un déficit foncier déductible du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros, le solde étant reportable pendant 10 ans. Tels sont les atouts de cette formule. Attention néanmoins, tous les types de travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. En effet, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (par exemple la création d’une mezzanine) ne donnent pas droit à déduction. En revanche, tous les travaux de réparation et d’amélioration du logement peuvent être déduits des revenus fonciers : outre les peintures et la remise au propre du logement, cela concerne par exemple l’équipement de la cuisine, la pose de double vitrage, l’isolation phonique, les travaux de remise aux normes (électricité, chauffage, plomberie). De même, les travaux réalisés par la copropriété, comme le ravalement de la façade, la réparation de la toiture, l’installation d’un ascenseur, ou la pose d’équipements de sécurité (vidéophone…) sont eux aussi déductibles. Enfin, sont également déductibles les rémunérations versées à un salarié pour effectuer la rénovation ainsi que les dépenses connexes, comme les honoraires d’architecte. Mais pour éviter toute remise en cause de la déduction, l’investisseur doit pouvoir produire des factures détaillées précisant la nature exacte des aménagements. Autre raison de choisir cette formule d’investissement, le taux de TVA a 5,5 % dont bénéficient encore les travaux d’amélioration.

Une formule adaptée – aux petites TMI. Bien sûr, l’acquéreur peut tout à fait réaliser seul ce genre d’investissement. Mais ceux qui ne bénéficient pas du temps nécessaire pour superviser une rénovation peuvent également s’en remettre à des opérateurs proposant « de l’ancien avec travaux » clé en main. Ainsi en est-il notamment de La Maison de l’investisseur, un réseau d’agences immobilières spécialisé dans l’investissement défiscalisant. « Par rapport au neuf, l’ancien procure une rentabilité élevée, mais il est fortement fiscalisé, avance Stephane Desquartiers, président du réseau. C’est pourquoi nous proposons des packages avec travaux. Ceux-ci offrent une rentabilité brute oscillant autour de 8 à 9 %. Par rapport à un investissement Robien correspondant plutôt a des tranches marginales d’imposition élevées, nous conseillons plutôt ce type d’investissement à des épargnants imposés à de petites tranches marginales d’imposition, 20 % par exemple. » Certes, le déficit foncier est une formule peu contraignante, mais par rapport à l’investissement Robien, qui permet de défiscaliser ses revenus sur le long terme, le déficit foncier n’offre qu’une déduction ponctuelle. Le point donc sur une autre formule d’investissement avec travaux : la réhabilitation via le dispositif Robien.

Le Robien à réhabiliter : des avantages équivalents au neuf. Jusqu’à présent, peu d’opérateurs et de particuliers s’étaient lances dans la réhabilitation de logements vétustes via le dispositif Robien. Trop compliqué, avaient jugé les professionnels à la sortie du décret d’application en décembre 2003. Résultat, les premiers programmes en Robien à réhabiliter commencent a peine à voir le jour. Plusieurs mois auront été nécessaires aux opérateurs pour surmonter leur réticence initiale et s’armer de l’arsenal juridique nécessaire a la sécurité du montage. Alain Crenn, Avenir Finance, La Maison de l’investisseur, et GP Finance notamment, commencent à communiquer sur leurs premiers programmes, tandis que le réseau Laforet Immobilier, qui développe, depuis quelques années déjà, son offre aux investisseurs, annonce lui aussi être en mesure de fournir des biens correspondant aux critères exiges par le dispositif. Car les agences immobilières possèdent, naturellement, dans leurs stocks, des logements vétustes, souligne Xavier Segré, consultant en fiscalité immobilière pour le réseau. Pour être éligible à l’amortissement Robien, le logement doit répondre à tout un ensemble de caractéristiques prouvant, avant les travaux, qu’il n’est pas décent au sens de la loi de Solidarite et de renouvellement urbain, et après les travaux, qu’il fournit le même niveau de confort qu’un bien neuf. En contrepartie de la réhabilitation, d’un engagement de location de neuf ans minimum et du respect de plafonds de loyers, l’investisseur peut déduire de ses revenus fonciers, dès la fin des travaux (et non à partir de la location comme c’est le cas pour le neuf), 8 % du prix de revient final du bien (foncier + travaux) pendant cinq ans, puis 2,5 % les quatre années suivantes, prorogeables encore deux fois trois ans. Soit, en tout, jusqu’à 65 % du prix du logement sur 15 ans. Mais le dispositif Robien n’accorde pas de dérogation par rapport aux règles de droit commun : le plafond d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global est fixe à 10 700 euros par an. Certes, pour des avantages identiques au neuf, l’opération se montre bien plus lourde. Mais elle peut se révéler financièrement très intéressante : « Nous sommes en train de finaliser un programme de réhabilitation à Malakoff, à trois cents mètres d’une opération réalisée par un grand promoteur national, pour 30 % moins cher », illustre ainsi Stephane Desquartiers. Le dispositif Robien ne s’applique d’ailleurs pas seulement à la réhabilitation de logements vétustes. Il concerne également la transformation de locaux en logements, dont Gilles Pietriga, président de GP Finance, société de conseil en gestion de patrimoine, s’est fait une spécialité : « Je travaille actuellement sur deux opérations : la transformation d’un ancien hôpital psychiatrique, situe dans la région de Dijon, et celle d’anciens bureaux. Mais attention, précise-t-il d’amble, lorsque l’on entreprend une réhabilitation avec changement de destination du bien, il faut impérativement prouver à l’administration que le local que l’on transforme n’a jamais servi de logement. De même, ajoute-t-il à cet égard, il résulte de la jurisprudence du Conseil d’État que des travaux ayant pour objet de transformer des chambres d’hôtel en logements ne rentrent pas dans le dispositif : le changement d’affectation n’est pas retenu. »

Un montage juridique délicat. Un particulier peut-il se lancer seul dans ce genre d’opérations ? A priori, mieux vaut éviter, a moins de s’entourer de conseils de juristes spécialisés pour verrouiller le montage juridique. Un épargnant pourrait par exemple commettre l’erreur de penser éligible au dispositif un bien vétuste qu’il possède déjà. Or, Nathalie Ezerzer, du service juridique de la Fnaim, est catégorique : « Le bien doit avoir été acquis a titre onéreux – ce qui élimine les successions – après le 3 avril 2003, et il ne doit pas avoir été occupé entre le moment de son acquisition et son amortissement ». Autre obstacle a la réhabilitation par un particulier agissant seul, la rénovation des parties communes, imposée par le dispositif Robien. Mieux vaut faire partie d’un groupe d’investisseurs acquérant un immeuble entier plutôt qu’acquérir seul un appartement et affronter des copropriétaires peu désireux d’engager des travaux. « En revanche, dans une maison, ce problème disparaît », précise Stéphane Desquartiers. Enfin, même s’il se lance seul dans l’opération, l’investisseur à tout intérêt à faire appel à un architecte, afin d’éviter les mauvaises surprises : « Celui-ci signe un marché de travaux avec les entreprises, impose un cahier des charges et leur inflige des pénalités en cas de retard », illustre Gilles Pietriga. Un moyen selon lui de circonscrire le coût de la réhabilitation : « En règle générale, celui-ci varie au maximum de 5 % par rapport à l’estimation initiale, au cas où par exemple, en dessous d’une charpente, on découvrirait une poutre à changer ». De son côté, La Maison de l’investisseur s’accorde une marge d’erreur un peu plus large : « Chez nous, l’opérateur s’engage, par contrat, sur un budget de travaux qui doit être respecté avec une variation maximale de 10 %. Par exemple, poursuit-il, dans le programme que nous propose Avenir Finance, situe à Villefranche-sur-Saone, en plein centre-ville, l’acquisition d’un T3 tourne autour de 170 000 euros, pour 100 O00 euros de foncier et 70 000 euros de travaux. Dans le pire des cas, les travaux monteront à 77 000 euros. » Voilà pour les conditions générales du dispositif. Qu’en est-il maintenant de son intérêt patrimonial ? « Compte tenu de l’importance des travaux que nécessitent les biens concernés par le dispositif Robien à réhabiliter et du plafonnement des loyers, la rentabilité brute des opérations (loyers/ coût d’acquisition du bien, travaux compris) que nous proposons oscille autour de 4,5 %, soit l’équivalent du neuf, annonce.

Loi Malraux : un déficit foncier illimite. Par rapport aux deux dispositifs précédents, la spécificité d’un investissement Malraux réside dans le caractère illimité du déficit foncier déductible. En effet, à la condition de restaurer un immeuble d’habitation situe dans un secteur sauvegarde ou dans une zone de protection du patrimoine architectural et urbain (ZPPAUP), et de s’engager à louer le logement acquis pendant une durée minimum de six ans, l’investisseur peut déduire de son revenu global la totalité du déficit foncier résultant des travaux de restauration, sans limites ni plafond, a l’exclusion des intérêts. Mais le type de travaux entrepris est d’une tout autre nature et d’une tout autre ampleur que ceux visés par la réhabilitation Robien : « La vocation de la loi Malraux est de préserver le patrimoine national, tandis que le dispositif Robien vise une simple remise en état », explique Gilles Pietriga. Les travaux sont donc subordonnés à une déclaration d’utilité publique et font l’objet d’une autorisation préalable délivrée par le préfet, après avis de l’architecte des Batiments de France. Malgré l’application de ces démarches administratives, le fisc, très sourcilleux compte tenu de l’importance de l’avantage concédé, peut chercher à remettre en cause le montage. Notamment, sur la notion d’initiative. Même lorsqu’ils passent par un opérateur extérieur, il revient en effet aux investisseurs, regroupés en association foncière urbaine (AFU), de mener les travaux, par le biais du maître d’ouvrage. Du point de vue patrimonial, comme l’investissement en déficit foncier, mais à une autre échelle, l’acquisition d’un bien via la loi Malraux permet une défiscalisation en « one shot ». Les travaux de restauration s’amortissent sur un, deux, voire trois ans maximum, en fonction de leur durée, illustre Gilles Pietriga. La réalisation d’une telle opération correspond donc à une personne qui a un besoin fiscal ponctuel. Par exemple, quelqu’un qui vend son entreprise et qui se retrouve très fiscalise sur une année. A l’inverse, le dispositif Robien s’adresse plutôt a quelqu’un qui rencontre un besoin fiscal permanent.

L’épineux problème de la plus-value. Malgré l’attrait de ce dispositif, La Maison de l’investisseur ne propose pas ce type d’opérations : certes, il s’agit de très beaux programmes, situés en centre-ville, mais la restauration haut de gamme qu’ils nécessitent, très coûteuse, aboutit souvent à des produits perdant toute realité de marché. Par ailleurs, ils posent problème du point de vue de la plus-value, car celle-ci n’est donc hors travaux. Prenons un bien dont le prix final atteint 300 000 euros, comprenant 100 000 euros de foncier pour 200 000 euros de travaux. S’il est revendu pour le même prix, sa plus-value, c’est-a-dire l’écart entre le prix d’achat et le prix de vente, sera calculée en fonction des 100 000 euros de foncier, elle atteindra donc 200 000 euros. Et au bout de dix ans, malgré l’exonération de 50 % sur la plus-value (10 % par an au bout de cinq ans de détention), l’investisseur sera quand même taxe à hauteur de 27 % sur 100 000 euros. La solution consiste à attendre quinze ans pour être totalement exonéré. Mais notre clientèle étant constituée de cadres supérieurs et de chefs d’entreprise susceptibles de faire face à des accidents de la vie (divorce notamment), nous avons choisi de ne pas proposer ce dispositif car nos clients n’ont pas l’assurance de récupérer leur capital a moyen terme, tranche Stephane Desquartiers. D’autres estiment que le jeu en vaut malgré tout la chandelle.

Coline LEGER