S’enrichir en investissant dans l’immobilier.

Certains épargnants, dès qu’ils ont pu mettre de l’argent de côté, ont investi dans la pierre et ont su ainsi se bâtir un beau patrimoine. En dosant judicieusement apport personnel et recours au crédit, immobilier neuf et ancien, revente et achat, voici comment marcher sur leurs pas. Pour qui veut se constituer un patrimoine et le faire fructifier, l’immobilier est une voie prometteuse. Il peut procurer des revenus immédiats sous forme de loyers et, à terme, une plus value lors de la revente. Contrairement à d’autres formes de placements, l’investissement immobilier peut, en outre, se faire à crédit, avec un double avantage: vous pouvez vous lancer sans nécessairement disposer de fonds propres très importants, et la rentabilité des sommes investies en sera sensiblement accrue. Par exemple, vous achetez un bien 100 € avec 20 € d’apport et un prêt in fine de 80 € à 4 % (pendant le prêt vous ne payez que les intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois à la fin du prêt) et vous le louez 7 € par an, soit un rendement brut (loyer/prix d’achat) de 7 % par an. Après déduction des intérêts d’emprunt (4 % de 80 €, soit 3,20 €) et des frais de gestion et d’entretien que l’on suppose de 2 €, il vous reste 1,80 €, soit un rendement net avant impôts de 1, 8 %..., mais de 9 % rapporté à vos fonds propres (20 €). Cet « effet de levier » du crédit joue aussi lors de la revente du bien: si, par exemple, vous le revendez 110 €, votre plus-value de 10 € représentera 10 % du prix d’achat, mais 50 % des 20 € que vous avez investis! Cela dit, l’investissement immobilier n’est envisageable qu’à long terme, au moins 10 ans et plus. En effet, les frais d’achat (impôts et taxes, rémunération des intermédiaires… ) absorbent en gros 10 % de la valeur du bien (et jusqu’à 30 % dans le neuf, voir p. 30). Il faut donc prendre le temps d’amortir ces frais, sauf plus-value exceptionnellement rapide. Il faut aussi parfois s’engager à maintenir le bien loué pendant une durée de 6 à 15 ans pour bénéficier de régimes fiscaux privilégiés (voir p. 3 5). En dehors de ces régimes, l’immobilier subit une fiscalité assez lourde (impôts foncier, sur le revenu, voire sur la fortune), à laquelle s’ajoutent des frais de gestion, d’entretien, de fonctionnement du logement récupérables sur le locataire en partie seulement. Le revenu net de charges et d’impôts procuré par un logement se révèle donc inférieur de 20 % à 30 % au loyer brut. Quant aux plus values de revente, elles ne sont pas garanties: comme tous les marchés, celui de l’immobilier connaît des cycles. En hausse depuis 1997, il finira bien par se retourner tôt ou tard (voir le n ° 986 du Particulier). Et, en cas de baisse des prix, votre endettement peut devenir supérieur à la valeur de votre bien. S’enrichir avec l’immobilier est donc possible, à condition de saisir les opportunités, et de consacrer du temps à la recherche et à la sélection de biens, comme à leur gestion. En voici trois exemples réels (seuls les noms ont été changés). 3 stratégies gagnantes :

• Financer un investissement avec les déductions fiscales Robien.
• Acheter â bas prix dans un quartier appelé à se revaloriser.
• Acheter des logements vétustes et les rénover.

Notre investissement est quasiment financé par nos économies d’impôt. Nous cherchions à préparer notre retraite et faire baisser nos impôts, racontent Pierre et Jeanine, respectivement géomètre expert et pré retraitée aujourd’hui. En 2001, la Maison de l’investisseur nous a proposé l’achat d’un logement neuf destiné à être loué sous le régime Besson, vendu sur plans, sur un très bon emplacement, une petite rési­dence gardée, avec piscine, en bordure de Toulouse, construite par le promoteur Tagerim. » Ils ont ainsi acquis un deux pièces de 44,74 m2 et 6 m2 de log­gia, payé 88 115 € tous frais compris. Le loyer annuel, correspondant au plafond autorisé par le régime Besson, est de 4656 € (3216 € net de charges), soit une rentabilité de 5,28 % (et 3,6 5 %). Pierre et Jeanine disposaient d’un apport personnel, mais ont néanmoins emprunté 100 % du prix d’achat pour maximiser leur déficit foncier, et donc leurs économies d’impôt. Le prêt est sur 15 ans, à taux variable « capé », c’est-à-dire avec un butoir à la hausse. De 5,10 % à la souscription, le taux du prêt est aujourd’hui inférieur à 3,50 %. Les échéances annuelles du prêt étant supérieures au loyer, Pierre et Jeanine ne perçoivent aucun revenu locatif et doivent même faire un petit effort d’épargne complémentaire (308 € par an). Mais, comme il s’agit d’un crédit in fine, ces échéances ne comportent que des intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois, au terme du prêt, et sont entièrement déductibles de leurs revenus fon­ciers, en plus des autres charges. De plus, ayant opté pour l’amortissement Besson (devenu « Robien » en 2003, voir p. 3 5), ils déduisent aussi de leurs revenus fonciers une partie du prix du logement. D’où un déficit foncier de 7 636 € par an, déductible de leur revenu global (voir p. 31), soit 3 672 € d’économie d’impôt par an, Jeanine et Pierre se situant dans la tranche la plus élevée du barème fiscal (48,09 %). Certes, après 5 ans, l’amortissement Besson étant réduit à 2,5 % du prix d’achat, l’économie d’impôt retombera à 1342 €, mais pendant 10 ans. Par ailleurs, Pierre et Jeanine voulant, au terme du prêt, en 2016, conserver le logement, ils se constituent progressivement un capital destiné à rembourser le prêt à ce moment-là. Ils ont pour cela, et parce que la banque l’exigeait d’ailleurs comme garantie pour un prêt in fine, versé 12 000 € d’apport personnel sur une assurance vie en euros, et y ajoutent chaque année l’équivalent des économies d’impôt qu’ils réalisent, soit environ 3 500 € pendant 5 ans, puis 1340 € pendant 10 ans. Pour pouvoir solder son emprunt en 2016, il faudra, à partir de 2007, que le couple verse chaque année 2 720 € au lieu de 1340 €. Au final, et sur la base du prix d’achat de l’appartement, les fonds investis dans l’opération I (12 000 € au départ plus leurs versements complémentaires) auront eu un taux de rendement , de 11 %. Et il sera bien supérieur si le logement se valorise: signe encourageant, début 2005, il était estimé entre 120000 € et 145 000 € (soit + 36 % depuis mars 2001).

Savoir acheter
Nombreux sont les épargnants qui ont emboîté le pas à Pierre et Jeanine: en 2004, sur près de 110 000 logements neufs vendus, 60 500 l’ont été à des particuliers alléchés par les avantages fiscaux du dispositif Robien. Cet afflux d’acheteurs, souvent novices en matière d’immobilier, peut toutefois avoir des effets pervers: «Je suis un peu effaré devant les frais de commercialisation des programmes neufs, de 4 % si le promoteur vend en direct, de 5 % à 6 % s’il passe par un agent immobilier, de 12 % à 15 % lorsque la vente se réalise par l’intermédiaire d’un réseau de gestionnaires de patrimoine et jusqu’à 30 % lorsqu’on y ajoute un pack investisseur », indique Christian Louis-Victor, directeur général de la Compagnie européenne de garanties immobilières (Cegi). En clair, sur 100 € versés par l’acheteur, seuls 70 sont réellement investis dans la pierre. Ces « packs » incluent des prestations telles que gérance ou assurance loyers impayés, certes utiles (voir le n° 974 du Particulier), mais qui, en s’ajoutant au prix du logement, masquent sa valeur réelle. Aussi, avant d’acheter, comparez le prix proposé avec le marché local de l’ancien de qualité, la différence de prix ne devant pas excéder 20 % à 25 %. Allez sur place pour évaluer l’environnement du logement, et le logement lui-même ou, s’il n’est pas encore construit, visitez des réalisations antérieures du promoteur. Sans vous fier aux simulations financières optimistes basées sur les loyers plafonds autorisés par le régime Robien (nettement supérieurs à ceux autorisés par le régime Besson), informez-vous sur les loyers réels locaux, parfois inférieurs. D’une façon générale, éliminez les programmes trop peu rentables (en dessous de 5 % brut environ), avec des chances de plus-values réduites, ou difficiles à louer. Dans la conjoncture actuelle, vous devrez donc être très sélectif, et sans doute patient pour investir dans de bonnes conditions, et ne pas connaître la mésaventure de cet autre investisseur: « j’ai acheté au promoteur 4M un appartement au Havre, livré fin septembre 2004 et qui, en février 2005, n’est toujours pas loué. » Cela ne lui porte pas encore préjudice, grâce à l’assurance incluse dans le prix, mais devient préoccupant: un logement Robien doit, en effet, être loué au plus tard un an après son achèvement, sinon l’avantage fiscal ne joue pas!

Savoir Emprunter
« Pour des raisons fiscales, d’une part, et le crédit étant actuellement bon marché, d’autre part, il est conseillé d’emprunter le maximum », explique Olivier Bokobza, directeur d’espace immobilier, filiale de BNP Paribas, afin de profiter de l’effet de levier du crédit, et de la déductibilité des intérêts. Ce qui peut conduire à prendre un crédit in fine, dont les échéances, constituées uniquement d’intérêts, sont intégralement déductibles, à la différence d’un prêt amortissable classique, dont chaque mensualité comprend une part d’intérêts et une part de remboursement en capital. Mais un tel prêt est plus risqué, puisque votre dette ne diminue pas en cours de prêt. C’est pourquoi les banques réservent les prêts in fine aux investisseurs disposant d’un apport personnel. Ils peuvent cependant, comme Pierre et Jeanine, emprunter 100 % du prix, et placer leur apport sur un placement avec une garantie de capital et de rendement, tel qu’une assurance vie en euros. L’investisseur sans apport personnel, ou n’atteignant pas les tranches les plus élevées de l’impôt sur le revenu, optera plutôt pour un prêt classique.

Savoir gérer
Les publicités pour l’immobilier Robien, donnant à penser qu’économies d’impôt, revenus et plus-values sont acquises d’avance, ne doivent pas faire illusion. L’immobilier exige une certaine implication personnelle, même si vous déléguez la gestion du logement à un professionnel. Au minimum, vous devrez vérifier ses comptes et sa gestion. Sauf si vous investissez dans une maison individuelle, il faudra vous impliquer dans la gestion de la copropriété, dont dépendent le niveau des charges et l’entretien de l’immeuble, en particulier en assistant activement aux assemblées générales. À cet égard, Il est préférable d’investir dans un programme « mixte », où voisineront locataires et propriétaires-occupants, ces derniers s’impliquant généralement davantage dans la gestion de l’immeuble. Par ailleurs, pour limiter les frais de remise en état du logement à chaque changement de locataire, privilégiez dans le logement des revêtements de sols et de murs robustes, faciles à entretenir et assez neutres pour plaire à tout le monde, des salles de bains aux murs carrelés, équipées de miroirs et porte-serviettes, une cuisine avec suffisamment de rangements, ou encore des placards munis de barres et d’une penderie. Enfin, la bonne fin de l’opération nécessite quelques précautions. pour bénéficier de l’avantage fiscal Robien, vous devez conserver le logement et le laisser loué au minimum 9 ans, mais jusqu’à 15 ans pour bénéficier de la totalité de l’amortissement. Et si vous avez déduit un déficit foncier de votre revenu global (voir p. 31), vous devrez continuer à louer le logement jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant la dernière où vous avez pratiqué cette déduction (31 décembre 2008 par exemple, pour un déficit déduit des revenus de 2005).

Consultant international en assurances, julien, 50 ans, est un passionné de l’investissement immobilier: «J’ai acheté un premier appartement à Levallois-Perret (92) à la fin des années 1970, dans un quartier alors très modeste, avec les 3 000 E de mon plan d’épargne logement et un prêt de 6 000 E. Je l’ai revendu quelques années plus tard, alors que la ville était en pleine mutation, et j’ai réinvesti le prix de vente comme apport personnel pour l’achat d’un appartement plus grand. À sa revente, j’ai pu acheter un appartement familial, dans un beau quartier de Paris. En 1998, j’ai eu l’opportunité d’acheter trois appartements dans un immeuble rénové de Clichy (92) : un studio de 27 M2 avec terrasse, pour 21800 €, et deux deux pièces pour 44 200 € et 40 700 €: j’ai obtenu des prix imbattables car ils étaient tous deux loués sous le régime de la loi de 1948, donc avec un faible loyer. L’un est toujours sous ce régime tandis que l’autre s’est rapidement libéré. J’évalue aujourd’hui ces appartements à 380 000 €, alors que je les ai payés un peu plus de 100000€ » Grâce au fait qu’il était déjà propriétaire d’un autre bien immobilier, julien a obtenu un financement sur 10 ans à 100 % – il n’a donc rien déboursé au comptant – et à taux révisable, ce qui lui a permis de profiter de la baisse des taux. Actuellement, le remboursement des prêts et les charges absorbent la totalité des loyers, que julien complète par des versements d’un peu plus de 200 € par mois (2 577 € par an). En 2009, au terme du remboursement des prêts, julien aura ainsi versé en tout 25770 € auxquels s’ajoutent environ 10 000 € de frais de notaire. En supposant que la valeur des trois logements reste à son niveau actuel, le taux de rendement annuel des sommes investies aura été d’environ 32 %. Et ce taux serait encore de près de 15 % si un krach de grande ampleur faisait retomber la valeur des biens à leur prix d’achat.

Savoir acheter
La démarche de julien s’est révélée payante: elle consiste à acheter des biens peu chers, dans des quartiers modestes appelés à se revaloriser, qui offrent un rendement locatif brut élevé, d’au moins 8 % à 9 %, afin que les loyers nets de charges couvrent totalement ou presque les intérêts de crédit. Ces loyers échappent ainsi à l’impôt (voir p. 31) et l’effort financier est faible, mais l’investisseur ne perçoit aucun revenu immédiat. Cette stratégie était certes plus facile au moment où julien a investi qu’aujourd’hui, vu le niveau des prix, notamment à Paris et en petite couronne parisienne. « Il existe cependant beaucoup d’opportunités de placements en province, par exemple à Marseille ou dans le Nord, pouvant rapporter 10 % ou 11 % brut par an », estime Stéphane Desquartiers, directeur de la Maison de l’investisseur. Une option supplémentaire est d’acheter un bien très décoté, parce qu’occupé en viager ou par un locataire « loi de 1948 » (comme deux des appartements de julien), mais avec le risque d’attendre plusieurs années que le logement se libère et de pouvoir en tirer des revenus raisonnables. Quant à la taille du logement, plus il est petit (studio, deux pièces), plus l’investissement initial est faible, mais plus la rotation des locataires est rapide. Ce qui accroît les périodes de vacance du logement. D’après une étude publiée en août 2004 par l’union nationale de la propriété immobilière (l’UNPI), on peut estimer que, compte tenu de la durée moyenne d’occupation par un locataire (de 31,6 mois pour un studio à 50,6 mois pour les cinq pièces et plus), et du délai nécessaire pour relouer le logement (de 1 mois du studio au quatre pièces à 1,4 mois pour les cinq pièces et plus), ce facteur grignote en moyenne et par an entre 3 % du loyer pour un studio et 2 % pour un trois pièces ou plus.

Savoir gérer
le loyer que vous percevez réellement peut être inférieur de 20 % à 30 % au loyer brut, une fois déduits la rémunération d’un gérant (5 % à 7 % du loyer et des charges), 1’assurance loyers impayés (2,5 % à 3 %), la taxe foncière (environ 8,5 % du loyer, mais parfois le double dans certaines villes comme Saint-Étienne), et les frais de gestion et d’entretien non récupérables auprès du locataire (de l’ordre de 2 % des loyers). Sans oublier les loyers perdus entre deux locataires, comme on vient de le voir, et les frais de relocation (publication d’annonces, commission d’agence, remise en état du logement). Toutefois, ces frais – en moyenne, l’équivalent de 2 % par an du loyer – peuvent, au moins en partie et si le marché locatif le permet, être compensés par le réajustement du loyer à l’arrivée d’un nouvel occupant… Bailleur chevronné, julien a néanmoins des techniques efficaces pour contenir cette cascade de frais. Il pratique ainsi des loyers de 10 % à 20 % inférieurs à ceux du marché, pour garder plus longtemps ses locataires et, en contrepartie, convenir avec eux qu’ils se chargeront et paieront certains travaux lui incombant en principe. Il est aussi très attentif à la gestion et au niveau des charges de la copropriété. Enfin, julien gère lui-même ses appartements, et économise donc les frais de gérance. Mais c’est une vraie activité, qui suppose d’investir dans des logements pas trop éloignés de son propre domicile, indique Pierre, autre bailleur: « je compte facilement 30 heures de travail à chaque changement de locataire. En passant l’annonce le jeudi, je m’y consacre jusqu’au week-end suivant pour organiser les visites, sélectionner le locataire, conclure le bail, dresser l’état des lieux. »

HÉLOISE VINCENT