Conséquences et effets pervers des taux ultra-bas

- CREDIT

Nous sommes en face d’un incroyable paradoxe, on trouve normal d’emprunter à 1% sur 20 ans mais nous souhaitons « en même temps » que nos liquidités soient garanties, disponibles, et travaillent à 3% ! Le fonds euros, à 4-5% de rendement et capital garanti et disponible sont un lointain souvenir. La sécurité et la performance c'est fini, l’argent ne vaut plus rien et le vôtre pas mieux…

Donc reste l’immobilier. Et les français ne s’y trompe pas, 1 Million de transactions en 2019 dont avec 250 000 ventes en ancien locatif et 50 000 dans le neuf, c’est du jamais vu, mais ce triomphe c’est faute de combattant… il n’y a pas mieux pour qui veut de la sécurité ET du rendement.

Et malgré une fiscalité très défavorable et en augmentation. Les taux ultras bas sont une formidable aubaine pour les acheteurs immobiliers, plus de pouvoir d’achat, maintien de la solvabilité MALGRÉ de très fortes hausses des prix dans les zones tendues, effort de remboursement plus léger à prix constant etc.

Mais les paradigmes de l’investisseur avec levier de crédit ont changé, en positif mais aussi, de manière contre intuitive, en négatif.

 

Le Positif : Moins d’effort d’épargne (brut)

100 000€ sur 20 ans à 3% = 550€/mois, à 1% = 450€/mois.

Un recentrage des secteurs (centre-ville, grande métropole). On peut toujours investir à Malakoff ou Bordeaux ou Lyon (malgré l’augmentation des prix) Il fallait du 6% de rendement avec des taux à 3%, du 5% (avec l’augmentation des prix autour de 20%) avec des taux à 1% c’est la même performance économique. La baisse des taux a compensé la hausse des prix. Mais mieux, à Marseille ou Nice par exemple (ou les prix sont restés stables) on peut revenir dans les quartiers les plus chers comme le Prado, ou Bonneveine pour Marseille par exemple.

Un agrandissement des surfaces, On peut avec cette nouvelle référence à 4-5% de rendement requis viser des biens que l’on ne regardait même pas il y a encore quelques années, notamment les grands T2 voir les T3 compact. En première couronne parisienne, ou dans les bonnes communes de l’ouest Lyonnais ou Bordelais, on trouve des petits T3 de 50/55 M2 avec des rapports locatifs de 5% bruts.

 

Le Négatif (l’effet pervers) :

On crée de l’impôt beaucoup plus vite ! Entre l’augmentation de la CSG et la fonte des taux qui entraine de moins en moins d’intérêts d’emprunts à déduire des loyers Cela IMPOSE l’absolu nécessité d’une stratégie de traitement de l’impôt sur vos revenus fonciers, au moins pour la période durant laquelle vous êtes en activité. Si vous n’en avez pas c’est entre 1/3 et 2/3 de l’opération plombée par la fiscalité…

Et avec le prélèvement à la source des revenus fonciers c’est immédiat et sans confusion possible…