CSG à 17,2 % sur les revenus fonciers: pas de fatalité !

- FISCALITE

Personne ne pensait que l’augmentation de la taxation des revenus fonciers fut possible, (nous avions même caressé l’espoir que la flat-tax à 30% concerne l’immobilier) et pourtant, c’est ce qui nous est  arrivé depuis le 1er janvier 2018, l’augmentation de la CGS à 17,2% nous propulse à des niveaux stratosphériques.

Soit dans ce cas pour 1000 € net, 378 € restant après impôts et CSG…

Il faut ABSOLUMENT réagir si vous êtes concerné, notamment parce qu’il n’y a pas de fatalité, en allant jusqu’à vendre s'il n’y a pas d’autres solutions.

Mais il y en a d’autres heureusement.

 

1ère solution : la plus simple, donnez !

Non pas le bien sur lequel vous comptez peut-être lors de votre retraite notamment, mais la jouissance, donc les loyers, au travers d’une

« Donation temporaire d’usufruit » de 5 ans, 8 ans 10 ans.

 

C’est particulièrement adapté si vous avez des enfants étudiants ou démarrant dans la vie active. Plutôt que de les « aider » avec des « pensions » que vous ne pouvez déduire que jusqu’à 5 700 € par an, vos enfants (ou vos parents ou une sœur dans une mauvaise passe) perçoivent les loyers sur la durée définie, et avec une fiscalité forcement beaucoup plus faible.

Les 1000€ net dont nous parlions tout à l’heure, si votre enfant n’a pas d’autre revenus, c’est 0 € d’impôts pour lui, 0 € au lieu de 6200 € par an. C’est pas mal. Mais attention pour les enfants, il faut qu’ils soient sortis de votre foyer fiscal.

Et « cerise sur le gâteau, pendant cette période, ce patrimoine sort de votre IFI ! Puisque c’est l’usufruitier qui supporte l’IFI et à priori vos enfants sont à moins de 1,3M€ de patrimoine donc l’IFI est effacé pendant la période de donation temporaire.

 

2ème solution : si vous pouvez investir dans une nouvelle opération pour effacer vos revenus fonciers existant

Il suffit de créer un « déficit » au travers d’un nouvel investissement dans l’année et ce déficit viendra amoindrir, voire gommer totalement vos revenus fonciers existants. Comme une société de holding qui consolide les revenus et déficit de ses filiales/

C’est tout simplement d’investir dans un studio, une petite maison ou un immeuble - suivant vos possibilités et votre besoin en déficit - nécessitant de gros travaux. C’est dans ce cas que vous pourrez faire les meilleures opérations en conjuguant rendement élevés et impact fort sur vos revenus fonciers. Vous pouvez viser raisonnablement des rendements de 5 à 6%% plus le gain fiscal relatif au déficit créé, c’est ce qui est le plus efficace.

Attention à la nature des travaux ce qui « passe » en déficit ce sont les travaux de rénovation, d’amélioration voire de reconstruction mais pas d’agrandissement par exemple.

Mais surtout ces opérations demandent une forte implication personnelle, notamment pour les travaux.

3ème solution, changez de régime !

A la faveur d’un changement de locataire - ou avec son accord mais pas ce n’est pas simple - vous meublez entièrement votre bien (quelques frais vite amortis), si c’est un studio ou T2 vous êtes dans le marché si vous êtes sur du T3 - T4 c’est plus compliqué, vous pouvez viser la colocation mais il faut vérifier qu’il y ait une demande dans le secteur.

Fiscalement c’est beaucoup mieux, vous quittez les revenus fonciers pour les revenus BIC ou vous pourrez « amortir » votre mobilier (5-7 ans) et surtout l’immobilier (sauf la valeur du terrain soit 20% et sur 25/30 ans) et avec comme base la valeur actuelle, et non pas votre « prix d’achat revalorisé » par exemple.

Ces charges « comptables » vont vous permettre de diviser vos impôts par 3 ou 4, voire les annuler les premières années, quand vous cumulez l’amortissement du mobilier, des travaux éventuels, et de l’immobilier.