3 façons de financer votre résidence secondaire

- IMMOBILIER

Le confinement a poussé à l’introspection, aux voyages intérieurs…La vie est courte, il n’y a pas que l’argent et les placements financiers, il y a le plaisir aussi et les moments en famille…

Une résidence secondaire à la mer, à la campagne, à la montagne, oui qui n’en rêve pas ? Mais ça coûte…Achat mobilier entretien…

Comment financer, (ou en tous cas amortir l’entretien voire beaucoup plus), avec des rendements compétitifs, et de préférence sans créer d’impôts, voire vous permettre de très belles économies d’impôts ?!

 

Non pas 1, non pas 2, mais 3 façons de financer votre résidence secondaire.

 

1er cas : vous voulez en profiter tout de suite, dans quelques mois.

Vous allez en profiter vous-même 4-5 semaines par an et quelques week-ends et le reste du temps vous louez, en saisonnier ou autre.

Vous optimiserez votre rendement sur les secteurs mixtes, avec un tourisme fort l’été et économique le reste de l’année, Nice (promenade), Cannes, Aix en Pce, Marseille (Vieux Port ou plages) Biarritz, Arcachon (Bassin) La Rochelle, Annecy etc.

Sur ces secteurs on frise les 80% d’occupation (Studios, T2 ou colocation maison). On loue au mois ou au trimestre en période creuse

Vous pouvez viser du 4/5% voire un peu plus en (en « rapport locatif » annuel sur la base du prix d’achat.)

Cela fonctionne aussi sur des villes « loisir pur » (Cassis, Bandol, La Baule, Deauville, Le Touquet, etc.)  Vous faites entre 15/20/25 semaines par an suivant les secteurs (pas 52) mais vous louez + cher, votre rendement sera de 3 à 4%, vous aurez besoin de plus d’effort d’épargne (ou avec 20/30% d’apport personnel vous équilibrez)

Suivant les marchés cela fonctionne sur studios, T2, T3, petite ou grande maison, neuf ou ancien, donc plus de choix. De 100K€ à 500/600K€ (au-dessus marché luxe)

Et cerise sur le gâteau, vous choisissez la fiscalité du « meublé à l’amortissement » pour traiter vos loyers et vous annulez la fiscalité pendant 15/20 ans.

Attention il faut soustraire de vos amortissements les périodes d’utilisation personnelle. Si vous profitez de votre maison 1 mois par an vous devez amortir sur la base de 11/12ème, 2 mois 10/12ème etc.

 

2ème cas : un bon moyen de défiscaliser des travaux

Vous aimez le charme de l’ancien, des belles rénovations, vous acceptez une utilisation à moyen terme (à 3-4 ans) mais vous voulez profiter maintenant des taux bas et que cela vous rapporte régulièrement dans un 1er temps (fin d’études des enfants ou fin de crédit résidence principale dans 3 ou 4 ans)

Une opération en « déficit foncier » peut être intéressante. Ça marche très bien pour des budgets raisonnables, pour une petite maison à la campagne à moins de 100K€ avec 50 000€ de travaux, que vous faites rénover par des artisans, 50 000€ = 2X 10700€ (le plafond) de déficit pendant les travaux en (décembre 2020 et janvier 2021 pour être sur 2 exercices annuels) vous avez ensuite 30 000€ de réserve de déficit qui vous absorbent vos revenus fonciers pendant vos 3 ans de location… et au bout de 3 ans vous récupérez pour vous votre maison refaite à neuf…

Et vous pouvez également ensuite louer en meublé quand vous n’en profitez pas vous-même.

Si vous ne voulez-vous occuper de rien il y a des opérations « déficit foncier » montées par des opérateurs de qualité comme sur un hôtel particulier découpé en appartement à St Raphael ou Aix en Provence, La Rochelle, etc.

 

Et enfin le 3ème cas : si vous avez une grosse fiscalité

Si vous avez une grosse fiscalité (une TMI élevée surtout) et des budgets plus importants, et que vous aimez l’histoire et les belles pierres.

Une opération en « Monuments Historiques » peut être intéressante. Et dans ce cas vous pouvez en profiter tout de suite.  Vous devez conserver le bien 15 ans mais pas le louer 15 ans, vous pouvez même ne pas le louer du tout… Vous allez pouvoir déduire 50% des travaux de votre revenus imposable (sans plafond) si vous en profitez pour vous (en résidence secondaire ou bi-résidence) ou 100% des travaux si vous louez à un tiers en résidence principale (pendant 3 ans seulement) si vous le voulez.

Pour 150K€ de travaux cela vous fait environ 30K€ d’économies d’impôts en résidence secondaire et plus de 60K€ d’économies d’impôts (sur 2-3 ans) si vous passez par la case location de 3 ans…

Vous pouvez le louer aussi en « meublé » quand vous ne l’utilisez pas comme l’exemple 1.

En revanche il y a très peu d’opérations en Monuments Historiques, quelques opérations marquantes de ces dernières années, l’ancien Hôpital Debrousse à Lyon il y a 6-7 ans, Hôtel Royal à Maison Lafitte il y a 3-4 ans, et va sortir dans quelques jours un Château du 17ème découpé en beaux appartements avec parc de 17 hectares à 30 mn à l’ouest de Paris.