Comment optimiser une résidence secondaire?

- IMMOBILIER

 

Vous en avez sous le pied en termes d’endettement, votre résidence principale est réglée ou presque, ou vous avez renoncé à acheter (Paris). Vous savez que l’argent n’est vraiment pas cher, cela serait dommage de ne pas en profiter, de louper le coche de l’argent gratuit. Mais vous hésitez (ou vous avez des objectifs différents dans votre couple) entre un placement « sécure » en immobilier neuf ou ancien (studio/T2 à Paris, Lyon, Bordeaux) ou du plaisir via une jolie résidence secondaire, la vie est courte... Mais c’est beaucoup de charges sans loyers en face.

Entre le choix du rendement et du plaisir faites les 2 !

Profitez pendant 4 ou 6 semaines par an, un WE de temps en temps, et louez le reste de l’année

Une enquête de Savills et Abritel® nous montre que 49% des acquéreurs de résidences secondaires en 2019 veulent la louer, en 1990 seulement 19 % avaient l’intention de l’offrir à la location. « Désormais, les investisseurs cherchent la rentabilité au-delà de la simple jouissance personnelle. » conclue l’enquête.

C’est vrai que c’est beaucoup plus simple aujourd’hui qu’il y a encore 4/5 ans grâce aux services de conciergerie et des plateformes Airbnb, Abritel etc. et les agences de location saisonnière traditionnelle qui ont été challengée

Vous optimisez votre rendement sur les secteurs mixtes, avec un tourisme fort l’été et économique le reste de l’année, Nice (promenade), Cannes, Aix en Pce, Marseille (Vieux Port ou plages) Biarritz, Arcachon (Bassin) La Rochelle, etc.

 

Sur ces secteurs on frise le 100% (80/90% sans problèmes) d’occupation (Studios T2 ou colocation maison) On loue au mois ou au trimestre en période creuse

Vous pouvez viser du 4/5% voir un peu plus en (en « rapport locatif » annuel sur la base du prix d’achat.)

Avec les taux actuels, sur ces secteurs et avec un bon taux d’occupation nous couvrons quasiment les mensualités (20 ans)

 

Cela fonctionne aussi sur des villes « loisir pur » (Cassis, Bandol, La Baule, Deauville, Le Touquet, etc.)  Vous faites entre 15/20/25 semaines par an suivant les secteurs (pas 52) mais vous louez + chère, Votre rendement sera de 3 à 4%, vous aurez besoin de plus d’effort d’épargne (ou avec 20/30% d’apport personnel vous équilibrez)

Suivant les marchés cela fonctionne sur Studios T2. T3, petite ou grande maison, neuf ou ancien, donc plus de choix. De 100K€ à 500/600K€ (au-dessus marché luxe)

Attention vous avez des charges, Taxe foncière, travaux, entretien du mobilier, assurances etc. Mais cela vous allège considérablement votre note finale.

Et vous économisez votre budget « location de vacances » (cela peut l’opération rendre quasi neutre, mais vous partez toujours au même endroit…) 

Et cerise sur le gâteau, vous choisissez la fiscalité du « meublé à l’amortissement » pour traiter vos loyers (Amortissement de l’immobilier à 80% sur 30 ans, les travaux sur 10/15 ans, le mobilier 7 à 10 ans) + charges + intérêts d’emprunt = pas d’impôts pendant 15 ans (avec financement 20 ans)

Attention il faut soustraire de vos amortissements les périodes d’utilisation personnelle. Si vous profitez de votre maison 1 mois par an vous devez amortir sur la base de 11/12ème, 2 mois 10/12ème etc.

Si vous avez la cinquantaine, vous avez aussi la version décalée (mais à un horizon proche pas à 10 ans) en « Pinel » pendant 6 ans, ou un « déficit foncier » pendant 4 ou 5 ans, puis en utilisation mixte, résidence secondaire et compléments de revenus en location saisonnière.