Coronavirus et immobilier, analyse post-confinement

- IMMOBILIER

Décrochage des prix ? Pénurie d'offre, Retour de l’inflation ? Les scénarios à prévoir. Le marché va baisser en volume peut-être 200 000 ou 300 000 transactions en moins cette année, ne serait-ce qu’avec 2 ou 3 mois d’arrêt quasi-total.

 

Impact du coronavirus sur les acheteurs en immobilier

Et nous allons perdre des acheteurs, peut-être 20 ou 30% parce que le moteur de l’achat immobilier c’est la confiance, et beaucoup d’entreprises (plus ou moins suivant leur secteur d’activité) vont être ralenties durablement, au-delà du confinement actuel.

Mais nous allons perdre des acheteurs, mais nous en avions "trop"… Les marchés résidentiels étaient déséquilibrés en zones tendues, d’où l’augmentation très voire trop importante des prix ces dernières années.

Et les acheteurs restants seront là parce que les très bons fondamentaux de l’immobilier sont toujours les mêmes : les taux bas, les rendements très compétitifs sur le locatif, les incertitudes sur la retraite et surtout la valeur refuge que représente l’immobilier.

Un indicateur significatif, nous n’avons quasiment pas eu d’annulation de dossier en cours - j’ai fait un sondage sur LinkedIn chez les promoteurs et chez mes confrères ; c’est pareil - malgré les temps on ne peut plus troubles que nous vivons. Le « désir » d’immobilier était solide et raisonné et il reviendra après cette crise. Maintenant ou vont aller les prix à court terme ?

 

Impact du coronavirus dans le marché de l’immobilier ancien

Pour l’ancien, en zones tendues, peut-être une baisse post confinement, jusqu’à 5 ou 6 %. Parce que certains vendeurs avaient déjà besoin de vendre rapidement - succession, divorce, mutation etc. - et ils auront perdu 2 ou 3 mois, donc une petite baisse sur l’été et rattrapage en fin d’année pour finir à zéro.

Pour les zones détendues cela va être plus compliqué, peut-être 10/15% de baisse à court terme, le marché de l’emploi déjà atone dans beaucoup de villes moyennes ne va pas aller en s’améliorant malheureusement.

 

Impact du coronavirus dans le marché de l’immobilier neuf

Pour le neuf cela sera différent, parce que nous étions déjà en pénurie avant la crise (comme dans toutes les périodes pré-électorales des municipales) il y aura une détente après confinement (0 ventes pendant 2 mois) mais une forte pénurie est à prévoir ensuite, parce qu’entre justement les élections municipales décalées, les délais administratifs gelés pendant le confinement, la Caisse des dépôts, accompagné par des investisseurs institutionnels qui achètent 40 000 logements ! (Dans la série le retour des zinzins) et les acheteurs en résidence principale et les investisseurs qui vont revenir (même s’ils sont moins nombreux) cela risque de coincer. Donc maintien des prix dans le neuf pour moi.

 

Coronavirus : immobilier et inflation

Il y aura à moyen terme un espoir pour l’immobilier, c’est le retour prévisible de l’inflation. Je ne suis pas économiste mais je les écoute et les lis, beaucoup pronostiquent un inéluctable retour de l’inflation (Jean-Marc Daniel notamment sur ce plateau, Nicolas Barré des Échos, etc.) Selon leurs analyses cela sera sans doute le seul moyen d’absorber les 6 000 Milliards (en début de crise) qui seront injectés dans l’économie.

Pour « purger » en partie ces sommes colossales l’inflation sera une tentation ou une obligation pour ne pas plomber l’économie plus encore.

Alors l’inflation ce n’est pas bon pour l’épargnant, ce n’est bon pour personne SAUF pour l’emprunteur en immobilier. C’est ce qui a fait que nos parents ont beaucoup moins fait d’effort de remboursement dans les années 70 et 80, dès 6 ou 7 ans les remboursements étaient divisés par 2 - avec 10% d’inflation donc d’augmentation des salaires par an -.

L’inflation fait que les prix - dont l’immobilier -, les salaires, les loyers augmentent, mais votre charge de remboursement de votre crédit reste la même, donc s’allège année après année.

 Mais attention cela fera aussi augmenter les taux d’emprunts, les plus malins auront intérêt à être rapide et à prendre de la dette pas chère sur de l’immobilier - les taux ne remonteront pas à court terme - et si ce scenario se vérifie, laisser l’inflation faire son œuvre…

Credit photo : Eric Salard