Investir dans l’immobilier : les opportunités du Grand Paris

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Le Grand Paris va demain transformer l’agglomération parisienne, un projet de transport d’ampleur considérable (68 nouvelles gares, 200 km de lignes) qui reliera les banlieues entres elles. Ces nouveaux transports viendront automatiquement bousculer le marché de l’immobilier. Comment tirer profit de ce projet et investir de façon maline ? La Maison de l’Investisseur vous propose une analyse fine de la situation.

 

Si le Grand Paris est un formidable projet qui viendra améliorer l’environnement des habitants - notamment en matière de transport -, il faut se montrer prudent dans le cadre d’un investissement immobilier. Un principe de prudence s’impose en se méfiant des villes qui ne sont aujourd’hui pas reliées à Paris et qui devraient l’être en 2030. La raison est simple : bien souvent les travaux, principalement pour de grosses infrastructures, prennent du retard voire parfois sont reportés.

 

En respectant ce principe de prudence, il convient alors de miser sur des villes qui sont déjà reliées à Paris (métro, RER) et qui, demain, seront encore mieux connectées à la capitale grâce au projet du Grand Paris en bénéficiant de lignes supplémentaires. Ces liaisons additionnelles apporteront un bonus non négligeable à la commune qui se verra encore mieux desservie et qui, de fait, tirera avantage d’une plus grande attractivité.

 

Ces dernières années la première couronne a déjà beaucoup augmenté, notamment le secteur sud où des villes comme Malakoff et Vanves ont connu plus de 25 % d’augmentation en à peine cinq ans. Il n’est donc pas des plus judicieux d’investir dans ces zones, hormis sur des petites surfaces que l’investisseur pourra louer en meublé. Avec une enveloppe de 250 000 euros, il est possible d’aller chercher 5 % de rendement à condition d’y mettre un peu d’implication personnelle. En effet, les petites surfaces connaissent un roulement plus important que les T2 ou T3. Il est alors plus pertinent d’envisager la 2e ou 3e couronne.

 

 

Villejuif, Champigny-sur-Marne, plateau de Saclay, Clamart. Dans quelle ville du Grand Paris investir ?

 

Villejuif apparaît comme un bon choix pour l’investisseur. Reliée à la ligne 7 du métro, elle fait partie des villes les moins chères de la région parisienne. Elle sera complétée par deux gares supplémentaires avec la construction de la ligne 15. En ancien, les prix frôlent tout juste les 4 000 euros du mètre carré, traduisant ainsi une bonne rentabilité pouvant aller jusqu’à 5 ou 6 % sur les petites surfaces. Du côté du neuf, les prix sont autour de 5 500 euros du mètre. Une excellente cohérence du marché du neuf pour la commune.

 

Champigny-sur-Marne est également une ville reliée à Paris (par le RER A et E) et qui va bénéficier, comme Villejuif, d’une connexion supplémentaire en transversale d’ici 2030 (ligne 15). Là aussi les prix sont raisonnables et cohérents avec 3 500 euros le mètre carré en ancien et 4 200 euros le mètre carré pour le neuf.

 

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Le plateau de Saclay représente un secteur très attrayant pour investir tout comme Saclay, bien évidemment, mais également Orsay et Gif-sur-Yvette. Cette dernière propose des opportunités à tout juste 5 000 euros du mètre carré pour du neuf. Le plateau de Saclay est très intéressant pour le dynamisme de la région : les universités viennent s’y implanter et le pôle économique se développe de façon exponentielle, tout en restant dans un cadre assez bucolique. Saclay bénéficie déjà du RER B et sera desservie par la ligne 18 et disposera donc du bel avantage de la double connexion RER/métro.

 

Nord de Paris : du neuf à moins de 4 000 euros le mètre carré

 

Dans le nord, Villepinte est une ville séduisante. Pour les mêmes raisons : le RER B s’arrête à la station Parc des Expositions et d’ici quatre ans la ligne 17 viendra compléter les transports de la commune. Aujourd’hui les prix sont extrêmement raisonnables puisque l’ancien est à moins de 3 000 euros du mètre carré et le neuf à moins de 4 000 euros du mètre, une excellente cohérence ici entre l’ancien et le neuf. Actuellement, on y trouve des programmes neufs qui se présentent comme de bons investissements pour une opération Pinel (les prix étant en dessous de 5 500 euros). Villepinte est donc un secteur digne d’intérêt à ne pas sous-estimer.

 

Enfin, en région parisienne Clamart reste une valeur sûre. La ville bénéficie déjà depuis quelques mois du tramway (T6) qui permet d’atteindre la ligne 13 du métro ou le RER C et verra arriver demain la ligne 15. Les promoteurs ont pu construire de très belles réalisations sur le secteur du lac où les prix sont juste au-dessus de 6 500 euros du mètre carré, des prix très cohérents pour de l’investissement dans le neuf. Cela rend attractif une ville déjà agréable où l’on est presque à « la campagne à Paris ».

 

Bagneux n’est pas à exclure. Comparable à Clamart en un peu plus populaire, la ville aux portes de Paris présente un marché intéressant. L’ancien est encore sous la barre des 5 000 euros du mètre carré et les prix du neuf sont autour de 6. 000/6 500 euros du mètre. Il ne faut pas oublier qu’à tout juste deux kilomètres on arrive dans le 15e ou 14e arrondissement de Paris où les prix dépassent 10 000 euros du mètre. Sans compter que Bagneux présente l’avantage d’être déjà desservie par le RER B et bénéficiera, elle aussi, de la future ligne 15.

 

En résumé :

Il est important de jouer la carte de la sécurité et d’investir dans des villes qui sont déjà connectées à Paris en matière de transport (métro, RER) et qui, demain, seront encore mieux desservies grâce au Grand Paris. Les villes à retenir et où il est bon d’y porter un œil attentif pour investir sont : Villejuif, Champigny-sur-Marne, Saclay, Orsay, Gif-sur-Yvette, Clamart, Bagneux et Villepinte.

 

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