L'immobilier après COVID 19, quelques raisons d'espérer

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Les raisons de se morfondre et de déprimer sont nombreuses, la croissance atomisée, le chômage en hausse dans beaucoup de secteurs d’activités, la confiance en baisse pour beaucoup de salariés, cadres, chefs d’entreprise. Cela touchera l’immobilier à court terme, c’est inévitable. L’été ne sera pas bon, l’année non plus en volume, pourtant de nombreuses raisons d’espérer existent pour l’immobilier en général et pour l’investissement locatif en particulier.

 

Ce n'est pas une crise immobilière

Nous n’affrontons pas une crise immobilière comme en 1991 ou une crise financière comme en 2008 mais une crise sanitaire, donc une cause exogène à l’économie, et même si les impacts cités plus hauts seront présents les états et les banques font le job pour maintenir en vie les entreprises.

« Entre la dette et les faillites nous choisissons la dette » nous dit Bruno LEMAIRE, dont acte.

Les entreprises vont sortir « cabossées » mais en vie pour la plupart, donc les ménages reprendront confiance petit à petit.

 

Faire face à la dette

La question suivante sera justement de pouvoir faire face à la dette qui va exploser dans la zone euro et dans le monde entier. La plupart des économistes et des éditorialistes éco pronostiquent un inéluctable retour de l’inflation. Selon leurs analyses cela sera sans doute le seul moyen d’absorber les 7 000 milliards (en début de crise) qui seront injectés dans l’économie.

 

Quelques citations dans la presse ces derniers jours :

Nicolas Barré « Les Échos » : « La bonne question c’est : et après ? Comment on fait pour rembourser ? Je vous livre une piste : on a parlé de guerre… Or, dans l’Histoire du monde, toutes les guerres, sans exception, ont été suivies par de l’inflation. Inflation qui fait que l’on rembourse ses dettes avec de la monnaie qui ne vaut plus grand-chose. Bref, il est bien possible que tout cet argent que nous allons emprunter pour sauver l’économie, nous ne le rembourserons jamais complètement… »

Pierre-Antoine Delhommais « le point » : « le monde d’après risque donc fortement d’être plus inflationniste que le monde d’avant, d’autant que les banques centrales ont annoncé leur intention de créer ex nihilo des quantités colossales de monnaie pour les injectés dans le circuit économique. Faire fonctionner la planche à billets risque rapidement de diminuer le pouvoir d’achat de monnaies surabondantes, ce qui est la définition même de l’inflation »

Robin Rivaton « l'express » : « Inflation, j’écris ton nombre. Son retour est annoncé partout depuis que les banques centrales ont dévoilé des mesures exceptionnelles…C’est donc l’inflation des actifs, celle qui échappe au mandat des banques centrales qui risque de s’envoler…creusant le fossé entre les détenteurs d’actifs et les autres. »

Guy Marty de l’IEIF : "Tellement d’argent créé, tellement de financements sortis du chapeau pour maintenir coûte que coûte la respiration du malade... nul doute que les questions de dette ne se poseront plus jamais comme avant. Peut-être même l’inflation, longtemps bannie, apparaitra comme une pluie bienfaisante pour une croissance de nature différente ».

 

L’inflation n’est pas bonne pour l’épargnant, ce n’est d’ailleurs bon pour personne, SAUF pour l’emprunteur en immobilier. C’est ce qui a fait que nos parents, oncles et tantes, ont beaucoup moins fait d’effort de remboursement dans les années 70 et 80. Dès 6 ou 7 ans, les remboursements étaient divisés par 2 (avec 10% d’inflation donc d’augmentation des salaires par an).

L’inflation fait que les prix (dont l’immobilier), les salaires, les loyers augmentent, mais votre charge de remboursement de votre crédit reste la même, donc s’allège année après année.

Mais attention cela fera aussi augmenter les taux d’emprunts, les plus malins auront intérêt à être rapide et à prendre de la dette pas chère sur de l’immobilier (les taux ne remonteront pas à court terme) et si ce scenario se vérifie, laisser l’inflation faire son œuvre…

 

Les primo-accédants

Les premières victimes en immobilier seront les primo-accédants et les jeunes ménages, aux situations professionnelles moins installées et qui seront plus touchés par le chômage à court terme (derniers arrivés premiers partis). Beaucoup renonceront à acheter leur résidence principale et resteront locataires. Avec de surcroit un afflux prévisible de français vers les zones tendues pour trouver des emplois, les marchés locatifs vont être encore plus en déséquilibre, ce qui rend encore plus pertinent l’investissement locatif sur ces secteurs.

 

Les fondamentaux sont toujours là

Et enfin les fondamentaux qui avaient fait de 2019 une année exceptionnelle (plus d’un million de transactions) seront toujours là après la crise, et seront même (pour certains) renforcés :

Les taux bas, même si nous avons une petite hausse surprise de 0,20/0,30 de certaines banques les taux resteront bas pour relancer les investissements.

Les rendements très compétitifs sur le locatif face aux produits financiers « sécurisés », assurance-vie notamment. Les incertitudes sur la retraite (ou plutôt les certitudes d’une baisse des pensions) et la pertinence d’un patrimoine immobilier pour des compléments de revenus.

Et bien sûr, la valeur refuge que représente l’immobilier, actif résiliant par nature.