L'investissement immobilier Post-Covid

- IMMOBILIER


Comment redéployer son épargne immobilière face à cette nouvelle donne ? (Garanti sans le mot « résilient »…)


Essayons de prendre un peu de recul. Que nous apprend cette crise aujourd’hui en 2021.Non pas il y a 10 ou 20 ans mais aujourd’hui. En quoi le Covid va accélérer un changement de société, sûrement nécessaire, en tout cas voulu par les jeunes générations ? 


Je vous conseille la lecture de cet excellent ouvrage (librairie de l’éco)

« Covid 19 et réchauffement climatique » Christian de Perthuis

« Le monde post-covid-19 sera plus numérisé et moins carboné et la redistribution des flux de personnes et de marchandises ouvre la voie d’une accélération de la transition énergétique. » 

« Si le virus a porté un coup décisif au capitalisme thermo-industriel, c’est que de nombreuses forces étaient déjà à l’œuvre pour l’ébranler » …

Le message du livre c’est que le Covid sera le déclencheur d’un VRAI changement d’état d’esprit et de modes de vie des générations au pouvoir aujourd’hui. Les plus jeunes trépignaient et les Boomers avaient du mal à s’y mettre. Cet électrochoc va permettre « d’accoucher » d’une autre société, et cela concernera l’immobilier bien entendu. Car on travaillera, étudiera, on consommera, on partira en vacances, et on se logera différemment. Qui peut en douter aujourd’hui ?

 

Boris Cyrulnik : 'Il y a eu beaucoup de catastrophes, des guerres, des catastrophes naturelles… Après chacune, la vie reprend, mais pas comme avant. Et on voit une hiérarchie des valeurs sociales complètement métamorphosée. Et si on repart comme avant, on va remettre en place les mêmes conditions que celles qui ont mené à la catastrophe.'

S’il fallait un signe de cette prise de conscience c’est la vague de maires écolos que personne n’avait vu venir (Lyon, Bordeaux, Marseille etc.)

Comment redéployer son épargne immobilière face à cette nouvelle donne ?


Seront durement et durablement impactés


1-L’immobilier tertiaire de bureaux et commercial, donc les Scpi bureaux-commerces (dont le marché était euphorique depuis quelques années, « l’assurance-vie » des années 2000, du rendement et peu de risques) avec des décalages voire des annulations de loyers à court terme, peut-être des défaillances d’entreprises donc d’impayés à moyen terme.

Et surtout les changements de fond, notamment le développement du télétravail (20% de télétravail = 20% d’espace en moins…) Cela va libérer des millions de m2 de bureaux. Il nous aura fallu le Covid pour nous rendre compte que 2 ou 3 heures de transports pour 7 heures devant un écran c’est complètement délirant, pour la planète et pour les gens… En tout cas 3 ou 4 ans (ou plus) compliqués à prévoir. Donc globalement baisse des rendements et des valeurs de parts. (Donc on reste à l’écart)


 

2- Le deuxième secteur touché sera l’immobilier « géré » et notamment les résidences de tourisme et d’affaires. Actuellement les sociétés de gestion ne versent plus de loyers aux propriétaires (et pour cause, les résidences sont vides) Alors évidemment cela va repartir mais personne ne sait aujourd’hui quand (et si) le tourisme reviendra à la normale et notamment le tourisme d’affaires. Il y aura un avant et après ZOOM, traverser les océans pour se voir 2 heures c’est fini… Et nos enfants n’iront pas en week-end à Rome ou à New-York en avion (le monde d’avant, ok Boomer ?)

Donc il reste le logement (si les « zinzins » et l’état nous laissent quelques miettes… parce qu’eux aussi l’ont compris qu’il n’y a plus que le résidentiel qui tienne la route…)

Même si la société change en profondeur il faudra toujours se loger…

Immobilier Neuf, le neuf est vertueux (bâtiment basse consommation BBC depuis 2012) mais en pénurie, problème d’artificialisation des sols (maires écolos) …Offre rare à moins que l’état ne desserre l’étau kafkaïen du droit à construire (6,5 ans entre dépôt de permis et livraison…) A noter que le « Pinel » ne sera pas réduit en 2023 et 2024 pour les programmes en BBC ++ (en attente de précision)

Immobilier Ancien, attention aux obligations de rénovation et notamment de consommation énergétique. Dès 2023 (au lieu de 2028) on ne pourra plus louer un bien classé G ou F.

A été voté le 30/12/2020 (en catimini) … l’interdiction d’augmentation des loyers sur ces même bâtiments G ou F, dans les zones tendues.

L’ancien acheté « dans son jus » où on ne fait pas de travaux pour maximiser son rendement c’est mort, c’est fini… (surement bien) mais les travaux c’est super (ils viennent en « déficit » des futurs revenus)

Il faudra projeter ses investissements dans l’ancien avec un plan (et des budgets) de rénovation thermique dès le départ. Si possible à l’achat ou au 1er changement de locataire.

Attention à faire des travaux qui valorisent votre bien et à acheter (très) peu cher le bien à rénover

Attention aux secteurs ou l’immobilier ne vaut pas le prix des travaux (zone détendue), 30 villes moyennes à moins de 1 000 €/m2, (Nevers – de 900 €/m2, Montluçon 750 €/m2, Sedan, Tulle etc.) Car une rénovation complète, (thermique, électricité, plomberie, déco etc.) c’est autour de 1 000 €/m2, c’est pour cela que le « Denormandie » ne marche pas terrible. Si vous achetez 1000 + 1000 de travaux votre bien sera hors-marché à la revente. Bravo pour « ma prime renov’ » accordées aux bailleurs, mais dépêchez-vous, quand cela sera obligatoire il n’y aura plus de primes !