La SCI à l’IS (impôt société) un « miroir aux alouettes » sauf….

Il y a un retour de la SCI à l’IS. Des "spécialistes" vous vendent les mérites de ce montage, (avec formations payantes et autres webinaires) mais c’est vrai que la cible est facile et attentive tant la fiscalité des revenus fonciers (entre 28,2% et 62,2% + Taxe Foncière) est lourde. Et une SCI « classique » à l’impôt sur le revenu ne change rien, les associés remontent les résultats selon leur pourcentage de parts.

La SCI à l’IS est plus avantageuse fiscalement:

Vous êtes considéré comme une société (que vous êtes) vous quittez les revenus fonciers pour une fiscalité « entreprise ». Déjà vous avez les avantages de la SCI classique.

• On cumule les capacités de financement (entre associés) et on peut viser plus gros (immeuble, bureaux) grâce à l’effet de levier que l’on ne pourrait pas faire seul.
• On a plus de souplesse de revente des parts entre associés (sans notaire, pas une mutation donc les frais sont moins élevés (5% vs 8 à 10% de frais de notaire)
• On a un avantage en termes de transmission (démembrement des parts quand l’actif = passif grâce à la dette)

Mais en plus à l’IS, en tant qu’entreprise vous amortissez vos investissements:

(hors foncier comme en meublé BIC) mais y compris le neuf, la reconstruction (travaux qui ne passent pas en « déficit foncier ») et que vous louiez en « nu » en « meublé » peu importe, tout passe. Le résultat c’est qu’avec vos amortissements, les intérêts d’emprunts (même faible) les charges et travaux éventuels, cela vous permet d’annuler la fiscalité pendant 15 à 20 ans. 

Contre 29 à 62% d’impôts en revenus fonciers…

C’est tentant…

Vous êtes associé d’une société qui crée de la richesse, du capital.

C’est super à la condition de ne pas avoir besoin de l’argent, ni maintenant ni jamais…

Mais comme me disait un client l’autre jour "comment on récupère l’argent ? ". C’est là où le bât blesse, comment se rémunérer ? Comment vivre de ses loyers à la retraite ou vendre le(s) bien(s) un jour ?

Comme se rémunérer ?

En dividende.

Oui mais au bout de 15 à 20 ans… cf vos amortissements voir plus hauts. Et ensuite c’est la "double imposition"

• D'abord 15% d’impôts société jusqu’à 38K€,
• 28% ensuite,
• + 30% de flat-Tax

Pas beaucoup mieux que les Revenus Fonciers donc.

En salaire ou indemnités de gérant

• Charges sociales pour la Société (40 à 50% en TNS)
• Impôt sur le revenu (suivant sa TMI de 11% à 45%)

Donc pas beaucoup mieux voire pire que les Revenus fonciers…  

Mais peut-être utile pour quelques années de cotisations manquantes (pour atteindre l’âge pivot par exemple) …

Pas miraculeux pour les revenus donc, quid de la "sortie ", de la vente ?

C’est massacre à la tronçonneuse…

J’ai vu des dizaines de clients « coincés » dans des SCI à l’IS…

Non seulement vous n’avez pas de décote pour années de détention (plus-value immobilière du particulier) mais vous avez une surcote dans le temps puisque vous devrez déduire vos amortissements avant de calculer votre plus-value. 

1. 1M amorti sur 30 ans (800K car on enlève 20% de foncier) = à 15 ans = 400K si vous revendez au prix d’achat 1M vous avez 400K de plus-value taxée à 25% (en 2022, 28% aujourd’hui) soit 100/110K€. (15% jusqu’à 38K puis 25%)
2. Puis les 600K restant pour les avoir dans la poche (après le remboursement du reliquat de prêt et les éventuels remboursements des avances en compte courant) c’est la flat tax…  Soit en comptant peut-être 500K restant X 30% = 150K d’impôt !!!

Donc 250K€ de taxe en revendant au prix d’achat… Sur de la « vraie » plus-value n’en parlons pas…

Ce que vous avez économisez (éventuellement) pendant la vie de la SCI vous le payez 20 fois à la sortie, donc éviter à tout prix la revente… Même l’hypothèse de la revente…

La vie n’est pas un long fleuve tranquille, rien ne se passe (exactement) comme prévu en général. 

Attention cette option est irrévocable (SCI vers SCI IS oui, IS vers SCI IR non) il est important de mesurer les implications avant.

Il peut avoir un intérêt si vous avez un gros patrimoine locatif et de faibles revenus (par ailleurs)

Donc une TMI faible :

• les dividendes taxés à 15% jusqu’à 38K€ par an
• + TMI à 11% au lieu de la flat-tax (avec abattement mais + CSG) c’est pas mal.

Mais gros patrimoine et faibles revenus c’est rare (poisson volant…)

C’est bien pour un Bâtiment professionnel avec certitude que les enfants et petits enfants vont continuer l’activité) pour une rémunération à terme en dividende (jusqu’à 38K à 15% mais quid du taux d’IS dans 20 ans ?)   

Si vous avez 3 grosses SCI en basculer 1 à l’IS pourquoi pas (jamais de revente) 1/3 du patrimoine immobilier maximum.

Les vendeurs de formations miracle vous disent que tout peut se régler au travers d’une holding, c’est un bel "enfumage" également (sauf cas très précis et exceptionnel), mais je vous expliquerai pourquoi la prochaine fois…