La SCI: fausses idées, vrais avantages et fortes contraintes - IMMOBILIER

 La SCI (société civile immobilière) fausses idées, vrais avantages et fortes contraintes

 

 Il y en a plus d’1 million de SCI immatriculées en France… dont certaines « dormantes » mais ce chiffre est considérable et en sachant que beaucoup ont plusieurs biens à leur actif cela concerne plusieurs millions de logements.

Bien souvent j’ai rencontré des investisseurs ayant créés des SCI sans savoir pourquoi, parce que leur comptable leur a dit que « c’était mieux », mais une SCI impose des dépenses (pour la création, les changements de siège social etc.) impose des déclarations et des devoirs supplémentaires et peut se révéler un véritable piège en vous supprimant l’accès à un régime fiscal de plus en plus prisé par les investisseurs. 

 

Les « vrais » avantages :

 

On cumule les capacités de financement (entre associés) et on peut viser plus gros pour ces investissements (immeuble, bureaux).

On mutualise également les travaux, et les absences de locataires.

Attention, en règle générale la banque va exiger que chaque associé soit « caution » sur la totalité de l’emprunt, donc ne s’associer qu’avec des personnes proches.

 On protège mieux son patrimoine : chef d’entreprises, si vous faites ou risquez de faire des mauvaises affaires, vos parts de SCI (si vous êtes minoritaire) et avec des bons statuts sont « insaisissables »par des tiers avec par exemple le besoin de la majorité pour vendre les biens.

On a plus de souplesse, notamment pour la revente des parts entre associés, on évite une mutation et le passage chez le notaire, on peut se vendre des parts sous seing privé avec simplement une déclaration au greffe du tribunal de commerce, de plus les frais sont moins élevés (5% pour les reventes de parts de SCI contre 8 à 10% de frais de notaire)

  

On peut optimiser la transmission de son patrimoine.

 

Dans le cas où la SCI investit avec un emprunt on peut déduire cette dette de la valeur des parts sociales. Si l’on fait par exemple une donation de la « nue-propriété » des parts à ses enfants la base de calcul sera l’actif (à la valeur du ou des biens immobiliers) moins le passif (l’emprunt) soit si la SCI investit sur un bien à 200 000 € avec un crédit total de 200 000 €, les parts de la société ne valent que le capital social de 1000 ou 2000 €, et les frais de donation de la nue-propriété sont quasi nuls. Il faut réaliser cette transmission dès le début de l’opération sinon la valeur des parts (et donc des frais de transmissions) augmentera au fur et à mesure de l’amortissement du crédit. 

 Les fausses idées 

 

 Il n’y a pas d’avantages fiscaux pour les associés d’une SCI (à part une SCI à « l’impôt Société » mais c’est un autre type de société, elle n’est plus « transparente » est-elle à un très fort taux de plus-values à la revente) juste une petite décote d’IFI (20%) pour compenser la plus faible liquidité.

 

Les contraintes majeures 

 

Pas de meublé !

Vous ne pouvez pas louer en « meublé » et bénéficier du régime de « loueur en meublé » aux nombreux avantages (- de fiscalité, + de rentabilité, + de souplesse)

Il y a conflit de régimes, les revenus de meublés sont dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) les loyers en location nue sont des « revenus fonciers » soumis à l’IR, l’impôt sur le revenu. 

 

Vous pouvez louer un appartement équipé en mobilier, avec une convention de « prêt de meuble » jointe au bail, mais pas en statut meublé qui permet notamment des baux d’un an, et vous restez en fiscalité « revenus fonciers »

 

Donc si l’objectif est d’investir dans des petites surfaces notamment pour les rentabilités supérieures surtout pas de SCI !

Et si vous passez outre en cas de contrôle votre SCI est requalifiée à « l’impôt société » (à l’IS) et ce n’est plus du tout la même chose (notamment une forte taxation des plus-values à la revente)

 

Des baux de 6 ans !

 

Ce que beaucoup de gérants de SCI oublient (plus ou moins consciemment) vous devez signer des baux de 6 ans à vos locataires.

A part dans le cas de SCI strictement « familiale » (époux, enfants) en tant que « personne morale », vous êtes réputé avoir des moyens et devoir en faire d’avantage qu’un simple particulier, donc vous devez signer des baux de 6 ans, beaucoup moins pratique si on veut héberger un temps un enfant ou soi-même en pied à terre…

 

Enfin n’oublions pas que cela a un coût, entre 1500 et 3000€ pour la rédaction des statuts et les frais d’enregistrements et ensuite à chaque changement de siège social en cas de déménagement de sa résidence principale ou est domiciliée la SCI cela vous coutera autour de 800 € par SCI. Cela demande plus de paperasses (déclaration spécifique au SCI N° 2072) donc à n’utiliser que si vraiment nécessaire…