Les gagnants et les perdants en immobilier de l’après covid-19

- IMMOBILIER

Ou plutôt les secteurs ou types de clients (très) touchés et ceux qui le seront moins (voire en positif à moyen terme)

 

1- L’immobilier tertiaire de bureaux et commercial

L’immobilier tertiaire de bureaux et commercial donc les SCPI bureaux-commerces (dont le marché était euphorique depuis quelques années) avec des décalages voire des annulations de loyers à court terme, peut-être des défaillances d’entreprises donc d’impayés à moyen terme. Certainement aussi des renégociations des loyers à la baisse et des difficultés de trouver de nouveaux locataires dans un contexte économique morose.

Sans compter avec les changements de fond, notamment le développement du télétravail va rebattre les cartes des espaces de bureaux dont on aura besoin. En tous cas 3 ou 4 ans compliqués à prévoir, mais tous les records de collectes avaient été battus ces dernières années et les plus grosses et anciennes SCPI ont des réserves. Et même si les rendements baissent ils resteront très au-dessus des produits d’épargne type assurance-vie etc. Si l’on passe de 4,5% à 4 ou 3,8% ce sera quand même très compétitif.

 

2- l'immobilier géré

Le deuxième secteur touché sera l’immobilier « géré » (par décence je ne parlerai pas des résidences type EHPAD…) mais notamment les résidences de tourisme et d’affaires. Actuellement les sociétés de gestion ne versent plus de loyers aux propriétaires (et pour cause, les résidences sont vides), certaines n’ont même pas versé les loyers du T1 (alors que le confinement à commencer mi-mars). Alors ça va repartir mais personne ne sait aujourd’hui quand le tourisme reviendra à la normal et le mal sera fait pour la notion de « loyers garantis quoi qu’il se passe ». L’aspect psychologique est très important pour les acheteurs et cela laissera des traces (pour quelques temps)

 

3- Les primo-accédants

Pas un secteur mais un type de clients, les primo-accédants et les jeunes ménages, qui seront les principales victimes en immobilier. Michel Mouillart de l'Observatoire Crédit Logement/CSA parle de 220 000 acquéreurs dont les ¾ de primo-accédants (soit 160 000) qui feront défaut en 2020. Parce qu’avec plus de difficultés à entrer dans le monde du travail, avec des situations professionnelles moins installées ils seront plus touchés par le chômage à court terme (selon la notion de « derniers arrivés premiers partis »). Beaucoup renonceront à acheter leur résidence principale et resteront locataire. Alors qu’ils étaient à l’achat il y a quelques semaines.

 

 

Les secteurs ou type d’acheteurs qui s’en sortiront mieux :

 

 

1- Les bailleurs en zones tendues

Les bailleurs en zones tendues, pour les raisons que l’on vient d’évoquer, les (peut-être 160 000) jeunes ménages qui ne deviendront pas propriétaires ne libèreront pas un bien locatif, et cela rajoutera de la tension à la tension…Sans compter que la production de nouveaux logements sera faible pour les mois à venir (dans le neuf les ventes à 0, actes reportés, chantiers stoppés, permis de construire échéancés aux calandes grecques avec les élections municipales reportées…)

Toutes ces raisons rendent encore plus pertinent l’investissement locatif sur ces secteurs. Avec certainement des loyers en hausse à moyen terme (par manque d’offres)

 

2- Les campagnes reliées aux grandes villes

Le confinement a donné des envies de verdure, de nature, d’espace et de jardin, les gagnantes pourraient être les 2ème et 3ème couronne des grandes métropoles mais encore plus à mon avis les « Campagnes » rapidement reliées aux grandes villes, notamment en TGV ont une carte à jouer.

 

Pour des résidences secondaires ou surtout semi-principale (3 jours dans la grande ville et 4 jours à la campagne avec le lundi et vendredi en télétravail, ce que fait votre serviteur depuis plus de 12 ans). Quelques prix dans le vendômois que je connais bien, à 42 minutes de Paris Montparnasse en TGV, idem pour Le Mans (Sarthe) à 58 Mn de TGV.

 

Pour le prix d’une studette à Paris (120/150K) vous avez une jolie maison de 100M2 avec 1000M2 de terrain, pour le prix d’un studio (300K) vous avez une maison bourgeoise en pierre de 200M2, sans travaux avec 5000M2 de terrain. Et pour le prix d’un T2 (450/500K) une maison de Maître de 300M2 avec parc de plusieurs hectares, piscine, tennis etc.

Exemple de biens dans le Vendômois

En considérant qu’en vendant votre T3 ou T4 vous pouvez acheter un studio là ou vous travaillez (pour 2 ou 3 nuits par semaine) ET votre belle maison à la campagne, cela va en faire réfléchir quelques-uns…

 

Ça n’allégera pas la pression locative en zone tendue, pour les bi-résidents c’est 2 logements (un studio à Paris + une maison à la campagne)

 

 

3- Les emprunteurs récents et à venir

Et enfin dernière catégorie qui pourrait être « avantagé » pour l’après COVID, ce sont tous les emprunteurs depuis 2 ou 3 ans et ceux qui vont emprunter dans les mois qui viennent. Grâce aux perspectives inflationnistes défendues par de nombreux experts et économistes, y compris sur votre antenne. Inflation pour « dévaluer » les sommes colossales déversées dans l’économie et contrer les effets des « planches à billets » qui tournent à pleins régimes, mais aussi certainement dû aux relocalisations qui sont de plus en plus jugées nécessaires mais qui feront augmenter les prix et à l’augmentation des salaires des personnels présent en 1ère ligne de cette crise (infirmières, caissières, livreurs, transporteurs, etc.) que les français jugeront légitime.

 

 Alors cela n’arrivera pas cette année ou nous serons surement même en « déflation » notamment avec le pétrole en chute libre mais sans doute à partir de 2021/2022.