Les stratégies face aux taux ultra-bas pour l’investissement locatif

- IMMOBILIER

Plus de 250 000 investissements locatifs en 2019, c’est du jamais vu: sécurité ET rendement

Les taux ultras bas sont une formidable aubaine pour les acheteurs immobiliers, plus de pouvoir d’achat, maintien de la solvabilité malgré de très fortes hausses des prix dans les zones tendues, effort de remboursement plus léger à prix constant, etc.

Mais les paradigmes de l’investisseur avec levier de crédit ont changé, en positif mais aussi, de manière contre-intuitive, en négatif.

Le Positif : Moins d’effort d’épargne (brut)

100 000€ sur 20 ans à 3% = 550€/mois, à 1% = 450€/mois.  

Un recentrage des secteurs (centre-ville, grande métropole). On peut toujours investir à Malakoff à Bordeaux ou à Lyon malgré l’augmentation des prix. En effet La baisse des taux a compensé la hausse des prix.

Le Négatif (l’effet pervers) :

On crée de l’impôt beaucoup plus vite !

Entre l’augmentation de la CSG et la fonte des taux qui entraine de moins en moins d’intérêts d’emprunts à déduire des loyers Cela IMPOSE l’absolu nécessité d’une stratégie de traitement de l’impôt sur vos revenus fonciers, au moins pour la période durant laquelle vous êtes en activité.

Si vous n’en avez pas c’est entre 1/3 et 2/3 de l’opération plombé par la fiscalité…

Entre 37 et 66% sur vos loyers nets (TMI + CSG + Taxe foncière non déductible)

Et bien sûr hors IFI…

Et avec le prélèvement à la source des revenus fonciers c’est immédiat et sans confusion possible…

Les solutions :

Il n’est jamais conseillé de faire trop court en investissement locatif, les intérêts d’emprunts sont déductibles de vos loyers. Caler la fin de votre crédit sur un départ en retraite par ex. Attention les taux sont toujours un peu plus élevés pour le locatif (versus la résidence principale, 0,2/0,3% d’écart, mais déductible donc de 1/3 à 2/3 de moins !) ne vous acharnez pas sur le taux, plus sur la souplesse.

 

S’il y a le marché (zone tendue) allez sur de la location Meublée (à l’amortissement moins d’impôts) avec 2 types d’investissements, le classique « studio/T2 meublé » ou sur des grandes surfaces la colocation ou le « Co living » sur de beaux appartements neufs ou anciens rénovés. C’est une nouvelle façon d’investir qui fonctionne très bien. En fiscalité meublé on annule l’impôt pendant 15 ans (financement 20 ans)  

Si vous faites de l’ancien en location nue allez chercher des biens dégradés avec beaucoup de travaux (attention tous les travaux ne passent pas en déficit, ces travaux seront déductibles de vos loyers pendant 10 ans)

Les opérations en Pinel + déficit foncier sont très performantes !

Car en « Pinel », classique, vous créez dès la première année des revenus fonciers, par exemple sur 10 ans une opération à 200 000 € d’investissement (avec financement 20 ans à 1,2%) et 4% de rapport locatif brut, vous génère 30 000€ de « net fiscal foncier » soit 14 000 € d’impôts et CSG (TMI à 30%, 18 000€ pour une TMI à 41% !). Vous réalisez par ailleurs 36 000€ d’économies d’impôts « Pinel » en parallèle, mais vos revenus fonciers « plombent » là aussi votre résultat final.

Pinel + Déficit foncier Il s’agit d’immeubles anciens rénovés (rénovation lourde parties communes et appartements avec ¾ des travaux en « Pinel » et ¼ en Déficit foncier) par exemple sur un bien à 200 000€ = 160 000€ de base « Pinel » + 40 000€ en déficit foncier

C’est souvent bien placé en hyper-centre et de beaux immeubles en pierre (pour ceux qui préfèrent le charme de l’ancien.) Pour une TMI élevées, c’est plus performant que du « Pinel » neuf puisqu’on crée 0 impôts sur les revenus fonciers pendant 10 ans grâce au déficit. Attention peu d’opérations (une dizaine à l’instant T versus 800 ou 1000 programmes Pinel) et un peu plus cher que du neuf (mais hyper-centre)

 

Pour la première fois depuis 30 ans je peux conseiller de mettre de l’apport en locatif. Vous avez moins d’intérêts à déduire mais comme vous devez avoir une stratégie de traitement des revenus locatif en meublé ou avec beaucoup de travaux c’est moins impactant.

 

Mais surtout si vous considérez que vos placements n’ont pas de rendement satisfaisant (moins que l’inflation) Vous « déplacez » une partie de votre épargne pour constituer un apport de 20%- 30% et comme le rendement est moins primordial (grâce à votre apport) vous équilibrez votre trésorerie (avec un financement à 20 ans des 2/3 du prix) dans les secteurs les plus chics, à Paris intra, Lyon presqu’ile, Bordeaux Quinconces, Arcachon, Côte d’Azur, etc. Vous transformez des liquidités en immobilier très patrimonial que vous pouvez utiliser en partie en résidence secondaire (compatible avec de l’amortissement) ou comme futur pied-à-terre. Vous vous faites plaisir et vous mettez ce patrimoine (un peu plus) à l’abri de crises systémiques…