Panel Défiscalisation sans langue de bois - Épisode 1

- IMMOBILIER

Les principaux mécanismes pour défiscaliser avec l’immobilier

 

L’occasion de faire un résumé des économies d’impôts possible en immobilier, les principaux mécanismes et leurs limites, sans langue de bois…

La règle de base : jamais d’immobilier pour des raisons fiscales, il ne faut jamais que la « défiscalisation » soit votre motivation principale et vous masque l’essentiel.

C’est avant tout une opération IMMOBILIÈRE qu’il faut projeter, pas une opération fiscale ou financière.


Il faut que les économies d’impôts boostent une bonne opération, et non pas compensent une opération moyenne ou médiocre.

 

C’est un « flux financier » positif dans une opération immobilière, rien d’autre.

 

 

Pinel (Fin au 31/12 2022 tel qu’on le connait, baisse des avantages en 2023/2024)


Mécanisme : Neuf (ancien refait à neuf), conserver et louer 6, 9 ou 12 ans, pour respectivement 12%, /18%, et 21% de réduction d’impôts du montant investi.


La réduction d'impôt est calculée sur une base maximum de 300.000 € et 5.500€/m2 max. Depuis 2021: plus de maison individuelle.

La location est conditionnée à un plafond des loyers et des ressources des locataires .


Ou ? : Zones tendues uniquement (A et B1)

 

Points de vigilance :  

Attention à la différence de prix entre le neuf et l’ancien (20/25% max),

Attention au « gros » programmes (+200 lots, location plus longue) et aux ZAC (parfois 400/500 logements), notamment quand un investisseur institutionnel prend un gros morceau.

 

Denormandie (Pinel dans l’ancien)


Mécanisme : Ancien avec 25% de travaux dont rénovation énergétique

IDEM PINEL conserver et louer 6, 9 ou 12 ans, pour respectivement 12%, /18%, et 21% de réduction d’impôts du montant investi.

La réduction d'impôt est calculée sur une base maximum de 300.000 € et 5.500€/m2 max

La location est conditionnée à un plafond des loyers et des ressources des locataires .


Ou : 222 villes qui bénéficient du « plan d’action cœur de ville »


Points de vigilance : 

Zones détendues :

Risque de difficultés de location (mieux avec les travaux attention au montant de loyers) et surtout avec le prix des travaux, sur les villes très peu chères (à moins de 1.000€/m2, 33 villes précisément) vous avez un risque de « retour sur investissement des travaux », car sur certaines zones en déclin, l’immobilier vaut à peine le prix des travaux… (C’est pour cela que les biens se dégradent malheureusement). Il faut compter 800 à 1.000€/m2 pour des travaux de rénovation « moyenne + », et dans un marché ou l’immobilier vaut autour de 700/800 €/m2 on double ou triple son prix de revient et on est « hors marché » à la revente, on ne retrouvera pas son prix (même après les économies d’impôts…)

 

Quelques villes dynamiques, une dizaine, un vrai effet d’aubaine (Rambouillet, Fontainebleau, Chambéry, Bayonne)

 

Location meublée (pas de Censi-bouvard fin 2021, que résidence services)


Pas tout à fait d’économies d’impôts, mais une rente défiscalisée.

Neuf ou ancien, pas d’obligation de détention, meubles (obligatoire), souplesse (bail 1 an ou courte durée) rendements (avant le covid) fiscalité l’amortissement permet d’annuler les revenus pendants 10/15 ans (avec les reports)


Points de vigilance, apparus tout dernièrement

1)   Attention à la saturation de certains marchés, des dizaines de milliers de bailleurs ont basculé en meublé, depuis 10/15 ans, l’immense majorité des nouveaux investisseurs en ancien vont vers le meublé (petites surfaces et colocation). Étudiant attention, étude en Visio + offre hôtelière étudiante (Homppy par Happyculture 40 Hôtels dont 20 à Paris)

 

2)   Attention à ne pas basculer en LMP (depuis cette année…) Les conditions : +23K€ de loyer par an (recettes BIC) et + de 50% des revenus d’activités (salaires, dividendes, etc.) les revenus LMP supportent les cotisations sociales « plein-pot » soit environ 40% !!! (SSI ex RSI dont URSSAF etc.) au lieu de la simple CSG à 17,2%. Donc à surveiller pour ne pas basculer en LMP, notamment à la retraite (baisse de revenus)