Panel Défiscalisation sans langue de bois - Épisode 2

- IMMOBILIER

Économies d’impôts et immobilier, les principaux mécanismes, sans langue de bois… Épisode 2

 

La location meublée et le déficit foncier

 

 

Je vais vous faire une révélation incroyable, les économies d’impôts s’appliquent de la même façon sur un bon ou un mauvais bien immobilier. Ce n’est donc pas la loi qui est mauvaise, il n’y a pas de « mauvais Pinel » ou de bon « monument historique » il n’y a que des produits trop chers ou hors marché ou des opérations mal montées

 

Il faut que les économies d’impôts boostent une bonne opération et non pas compensent une opération moyenne ou médiocre.

 

C’est un « flux financier » positif dans une opération immobilière, rien d’autre.

La dernière fois nous avions examiné les investissements en Denormandie et Pinel. Aujourd’hui nous allons parler de Location Meublé et Déficit Foncier

 

 

1)   Location meublée (pas de Censi-bouvard fin 2021, ne s’applique qu’aux résidences services dont Bruno Lemaire lui-même a dit que c’était un placement « risqué »…)

Pas tout à fait d’économies d’impôts, mais une rente défiscalisée.

Neuf ou ancien, pas d’obligation de détention, meubles (obligatoire), souplesse (bail 1 an ou courte durée) rendements (avant le covid) Une fiscalité très favorable, un mécanisme d’amortissement, à savoir l’immobilier par composants (foncier ne s’amortit pas, gros œuvre sur 40 ans, façade 20 ans, mobilier 10 ans, etc. Moyenne 33 ans mais c’était trop simple…) permet en plus des autres charges (dont les intérêts d’emprunts, charges de copro etc.) d’annuler les revenus pendants 15/20 ans (avec les reports)

Une contrainte = tenue d’une comptabilité (amortissement par composants, report etc.)

 

Points de vigilance, apparus tout dernièrement

1)   Attention à la saturation de certains marchés, ce régime très favorable est « victime » de son succès, des dizaines de milliers de bailleurs ont basculé en meublé, depuis 10/15 ans, l’immense majorité des nouveaux investisseurs en ancien vont vers le meublé (petites surfaces et colocation).Même l’étudiant qui était LE marché du meublé, attention, de plus en plus d’écoles privées proposent une partie des cours en Visio, donc moins de présence nécessaire, + une offre hôtelière dédiée aux étudiants (Homppy par Happyculture 40 Hôtels dont 20 à Paris) pour 900€ par mois (le prix d’un studio sans cautions, électricité, eau, assurances etc. donc moins chère…) Le groupe ACCOR ?

 

2)   Attention à ne pas basculer en LMP (depuis cette année…) Les conditions : + 23.000€ de loyer par an (recettes BIC) et + de 50% des revenus d’activités (salaires, dividendes, etc.) les revenus LMP supportent les cotisations sociales « plein-pot » soit environ 40% !!! (SSI ex RSI dont URSSAF etc.) Donc à surveiller pour ne pas basculer en LMP, notamment à la retraite (baisse de revenus)

 

 

2- Déficit Foncier  Tout seul dans son coin c’est possible, si vous avez du temps

 

Le principe : Vous investissez dans l’ancien, pour louer en « nu » et vous réalisez des travaux (hors reconstruction et agrandissement). Ces travaux vont être déductibles d’abord de vos revenus fonciers (ceux de cette opération et d’autres biens) dans la limite de ceux-ci (si vous avez 50.000 € de revenus fonciers et que vous faites 50K€ de travaux vous les effacez totalement)

C’est très intéressant car vous effacez des revenus « surtaxés » car les Revenus Fonciers c’est TMI+CSG à 17,2% soit pour une tranche à 30% = 47,2%, et 45% = 62,2% !!! soit pour 10.000 € de travaux jusqu’à 6.220€ d’économies d’impôts et CSG

 

Si après avoir effacé vos revenus fonciers il vous reste du déficit vous pouvez les déduire de vos revenus à concurrence de 10.700€ par an. Ce qui dépasse encore vous pouvez les mettre en réserve pour effacer vos futurs loyers nets pendant 10 ans.

 

Une astuce, lancer des travaux à cheval sur 2 ans, en décembre et janvier pour être sur 2 exercices fiscaux différents et pouvoir reporter 2 fois les 10.700€ sur votre revenu global.

 

Un exemple:

 

Points de vigilances

Attention c’est un « puits sans fond » il faut être en veille pour trouver des opérations avec travaux qui tiennent la route et recommencer régulièrement des opérations. Et ces opérations vont elles-mêmes créer des revenus fonciers supplémentaires… souvent avec de bonnes rentabilités, les dossiers avec travaux font peur, il y a peu d’amateurs, les prix sont à l’avenant et les renta ++.

 

Attention à ce que les travaux correspondent bien à une prise de valeur (secteur pas cher, 1000€/m2 de travaux sur marché 5000€/m2 c’est OK mais 1000€/M2 de travaux sur un marché ou le M2 est à 1200€ le M2 attention… même problème que le DENORMANDIE,)

Attention travaux: pas déductibles de la plus-value, déjà imputée.