Que faire des micro surfaces? (moins de 9 m2)

- IMMOBILIER

Inlouable comme logement principal depuis 2002, comment tirer parti de cette niche ? 

C’est un marché comparable à celui des caves ou parking, c’est le ticket d’entrée moins le moins élevé (50K€ à Paris) pour commencer en immobilier. 

Dans une note de l’APUR (Atelier Parisien d’urbanisme) il y à Paris plus de 110 000 chambres de service dont la moitié (58 000) de – de 9m2 (donc interdite à la location en tant que logement).Depuis 2002 (gouvernement Jospin) article 4 de la loi SRU (notion de logement décent) nous définit nous ne pouvons plus louer les surfaces inférieures à 9m2 ou 20m3, plus de 2,20 de HSP, fenêtre, point d’eau etc. Loi qui va dans le bon sens mais qui a eu des conséquences. Nous avons perdu plus de 50 000 « logements » à Paris... 

L'intérêt ce sont les prix cassés, là ou un 9,20 m2 va se vendre 120 000€ un 8,80 m2 (même immeuble) se vendra entre 50 et 60 000€. Moins de la moitié pour 5% de surface en moins…

 

Et on ne peut pas le louer en logement principal mais on peut le louer en stockage (alternative à "1 pièce en +" et autres enseignes de stockage), en bureau (sans réception de clientèle, attention au règlement immeuble) on peut espérer un rendement de 5 à 6% (de 200 à 300€ mensuels pour 50 à 60 K€ d’investissement) ce sont des rendements imbattables à Paris.

Nous ne sommes pas en bail 89 donc nous ne sommes pas concernés par le plafonnement des loyers. 

 

Mais aussi et surtout pour une utilisation personnelle.

Parce que ce qui n’est pas bon pour un locataire est bon pour vous ! Vous ne pouvez pas louer en logement mais vous pouvez l’utilisez. Comme pied à terre, en bi-résidence (Vous vivez avec votre famille à Nantes ou Marseille et vous passez 2 ou 3 nuits par semaine à Paris pour votre activité pro) ou pour vos enfants étudiants, pour loger une fille au pair etc. Certains se créent une « adresse » pour pas cher afin de se domicilier près d’un lycée réputé (et détourner la carte scolaire) … 

 

Cela peut-être une opportunité si en tant que Profession libérale vous travaillez à domicile mais ce n’est pas toujours simple, vous louez ce petit bureau à votre activité (300€) ce que vous achetez 50/60K€, le rendement est très bon et vous êtes votre propre locataire. 

 

On parle de 60 000€ à Paris pour 8 m2, contre 120 000€ minimum pour un 9 m2, vous payez le m2 supplémentaire à 60 000€ !   

 

Certains prennent le risque de louer en « Pied à terre » pour une utilisation discontinue (c'est à dire pour 2 ou 3 nuits par semaine). Il y a des chambres d’hôtel de 8 m2 à Paris, je ne le conseille pas mais je peux comprendre qu’on prenne le risque, il n’y a pas de tromperie, c’est beaucoup moins cher qu’une chambre louable (500€ minimum) nous serons entre 300 et 350€, pas de préjudice, c’est un accord entre les parties d’une utilisation très partielle et pas en principale. C’est beaucoup moins risqué que du Airbnb à Paris par exemple. 

 

On peut imaginer une évolution réglementaire pour ouvrir le droit de louer à des associations (pour loger des personnes défavorisées) qui pourraient agréer les chambres au cas par cas (notamment les mansardes) On parlait de logement « décent » mais des gens qui dorment dans la rue c’est décent ? 

Est-ce qu’on pourrait laisser cette appréciation aux associations au cas par cas ? est-ce qu’il vaut mieux dormir dans la rue ou dans 8,5 m2 chauffés avec une douche et une kitchenette ? Il y a 5000 SDF à Paris et 50 000 chambre vides, dont au moins 20 000 font plus de 8 m2. 

Quand la protection à l’enfance paye 3000€ par mois pour louer des chambres dans des hôtels miteux, nous pourrions faire mieux pour beaucoup moins cher.