Zone tendue ou détendue pour investir en immobilier?

- IMMOBILIER

Créer de la valeur ou du rendement?

Il y a en France un marché à deux vitesses, ou plutôt l’une en marche avant et l’autre en marche arrière. L’un où on crée de la valeur, l’autre du rendement.

Les zones tendues, Paris Région Parisienne (40% des richesses et des cadres vivent en région parisienne), les grandes métropoles, Lyon, Bordeaux, Nantes qui aspirent les emplois et les gens. Ces secteurs bénéficient de la métropolisation galopante.

En 2012, 80% des emplois se situent dans une grande aire urbaine, 90% des emplois de cadres sur 5% du territoire…

La forte pression locative (surtout avec plafonds Pinel par exemple) et la forte pression à l’achat nous permet une prise de valeur quasi certaine mais des rendements moyens (mais des taux ultra bas et face à une concurrence atone…)

Les zones détendues, ce sont des villes moyennes souvent désaxées des autoroutes, du TGV, présentant un solde migratoire négatif, des pertes d’emplois donc d’habitants.

Inintéressant ? Non… la vie est plus belle, plus simple, et beaucoup moins chère…

Mais surtout, le principal intérêt ce sont les rentabilités exceptionnelles que l’on peut trouver à Montluçon, Nevers, Châteauroux, Blois etc. 8% c’est le minimum pour avoir des appels et il n’est pas rare de négocier pour obtenir du 10 voire du 12% de rapport locatif… A 12% un bien à 100 000€ (un immeuble de 3 ou 4 studios T2 sur les villes précitées…) vous rapporte 12 000€ par an (1000€/mois…) Et avec les taux ultras bas 100 000 sur 15 ans à 1% c’est 600€ de remboursement, sur 20 ans c’est 500€… (à 1,3% de taux) pour 1000€ de loyer.

Vous en bénéficiez parce qu’il y a peu d’acheteurs, mais le pendant c’est qu’il n’y a pas beaucoup de locataires non plus…

Ces marchés sont rentables mais compliqués à travailler, on crée du rendement mais pas de la valeur.

Il y a un IMPÉRATIF c’est d’être sur place et de mettre les « mains dans le cambouis ». Il faut s’en occuper soi-même. Même dans les marchés sinistrés il y a le « marché interne » incompressible : les divorces, les jeunes qui s’installent, les nouveaux arrivants (même s’il y a plus de partants il y a aussi des arrivants) donc il y a des locations mais il faut être sur place pour saisir les opportunités et « benchmarker » l’offre locative notamment.

On peut louer en zones détendues si on est « mieux et moins cher ». Mais surtout pour la gestion de son bien, quand vous avez un locataire qui se présente (par miracle) mais qui ne rentre pas dans les cases des assurances pour les loyers impayés par ex. (intérim, période d’essai) il faut rencontrer ce candidat et prendre votre risque vous-même, ce que ne fera peut-être pas un gestionnaire de biens (responsabilité après si problème).

Mais il faut vivre sur place et considérer une part d’investissement personnel. L’idéal, si on a la chance de vivre dans une zone « détendue » c’est de créer du rendement sur place et d’investir également en grandes métropoles pour créer de la valeur, du capital sûr, et de jouer sur les 2 tableaux.

La création de rendement en zone détendue pourra vous payer (grâce au différentiel de cash-flow positif) une partie de votre effort d’épargne en zone tendue, donc c’est très complémentaire. De la valeur payée par du rendement… Le meilleur des 2 mondes... Et investir en zones tendues c’est faisable à distance car votre gestionnaire à l’embarras du choix pour louer, on peut donc déléguer cette mission.