Prélèvement à la source des revenus fonciers, l’épreuve de vérité…

- IMPOT

Prélèvement à la source des revenus fonciers, l’épreuve de vérité…

Nous avons compris les contours du prélèvement à la source des revenus fonciers, il s’agira pour chaque bailleur d’effectuer un virement de l’impôt CSG comprise mensuellement (ou trimestriellement sur option) au trésor public. Sur la base de la déclaration « 2044 » de l’année précédente. Bien entendu ces versements pourront être suspendus en cas de vacance ou de vente du logement. Mais cette distinction des revenus fonciers (des revenus professionnels notamment) aura une vertu à n’en pas douter: la prise de conscience de l’imposition propre aux revenus fonciers.

On ne peut faire pire, on ajoute à sa tranche marginal d’imposition, (14% | 30% | 40% | 45%) la CSG à 17,2% depuis le 1er janvier + l’IFI le cas échéant (si c’est votre cas il est probable que l’imposition globale soit supérieure à votre « net fiscal foncier » donc une rentabilité négative)

Mais même sans considérer l’IFI le fait de percevoir par exemple 1 000 € de loyer net et de constater que cela génère plus de 600 € d’imposition fera peut-être réagir certains bailleurs.

Cela rend encore plus probante une vérité connue depuis longtemps, l’immobilier locatif est imbattable pour créer du patrimoine (notamment avec l’effet de levier du crédit) mais lorsque celui-ci est constitué et que vous n’avez plus d’intérêt d’emprunts à déduire de vos loyers, le niveau d’imposition des revenus fonciers rend la conservation de ce patrimoine anti-économique…

Mais il n’y a pas de fatalité et il existe des solutions sans revente.

1ère solution

La plus simple, donnez ! Non pas le bien sur lequel vous comptez peut-être lors de votre retraite notamment, mais la jouissance, donc les loyers, au travers d’une « donation temporaire d’usufruit » de 5 ans, 8 ans 10 ans, à votre convenance.

C’est particulièrement adapté si vous avez des enfants étudiants ou démarrant dans la vie active. Plutôt que de les aider avec des « pensions » que vous leurs versez avec de l’argent déjà fiscalisé, que vous ne pouvez déduire que jusqu’à 5 700 € par an, vos enfants (ou vos parents disposant d’une petite retraite) perçoivent les loyers sur la durée définie, et avec une fiscalité forcément beaucoup plus faible. Les 1 000 € net dont nous parlions tout à l’heure, si votre enfant n’a pas d’autre revenus, c’est 0 € d’impôts pour lui, 0€ au lieu de 4 500 € par an pour une TMI à 45% (la CSG restant à payer, attention pour les enfants, il faut qu’ils soient sortis de votre foyer fiscal) et «cerise sur le gâteau », pendant cette période, ce patrimoine sort de votre IFI ! Puisque c’est l’usufruitier qui supporte l’IFI et à priori vos enfants sont à moins de 1,3M€ de patrimoine donc l’IFI est suspendu pendant la période de donation temporaire.

 

La 2ème solution

Si vous pouvez : investir dans une nouvelle opération pour effacer vos revenus fonciers existant.

Il suffit de créer un « déficit » au travers d’un nouvel investissement dans l’année et ce déficit viendra amoindrir, voire gommer totalement vos revenus fonciers existants (comme une société de holding qui consolide les revenus et déficit de ses filiales)

C’est tout simplement d’investir dans un studio, une petite maison ou un immeuble (suivant vos possibilités et votre besoin en déficit) nécessitant de gros travaux.

C’est dans ce cas que vous pourrez faire les meilleures opérations en conjuguant rendements élevés et impact fort sur vos revenus fonciers.

Vous pouvez viser raisonnablement des rendements de 5 à 6 % plus le gain fiscal relatif au déficit créé : c’est ce qui est le plus efficace.

Attention à la nature des travaux; ce qui « passe » en déficit ce sont les travaux de rénovation, d’amélioration mais pas d’agrandissement par exemple. Mais surtout ces opérations demandent une forte implication personnelle, notamment pour les travaux.

 

 La 3ème solution

 

Changez de régime ! À la faveur d’un changement de locataire (ou avec son accord mais pas ce n’est pas simple) vous meublez entièrement votre bien (quelques frais vite amortis), si c’est un studio ou T2 vous êtes dans le marché. Si vous êtes sur du T3 - T4 c’est plus compliqué, vous pouvez viser la colocation mais il faut vérifier qu’il y ait une demande dans le secteur.

Fiscalement c’est beaucoup mieux, vous quittez les revenus fonciers pour les revenus BIC ou vous pourrez « amortir » votre mobilier (5-7 ans) et surtout l’immobilier (sauf la valeur du terrain soit 20% et sur 25/30 ans) et avec comme base la valeur actuelle, et non pas votre « prix d’achat revalorisé » par exemple.

Ces charges « comptables » vont vous permettre de diviser vos impôts par 3 ou 4, voire les annuler les premières années, quand vous cumulez l’amortissement du mobilier, des travaux éventuels, et de l’immobilier.