Loueur en meublé, SCI, SARL de famille, en nom propre, Pro, non Pro ?

- PATRIMOINE

Loueur en meublé, SCI, SARL de famille, en nom propre, Pro, non Pro ?

 

On se rappelle les avantages de la location en meublé versus la location nue :

Mais également ce merveilleux paradoxe, vos revenus (BIC) sont traités comme des revenus professionnels (notamment l’amortissement de l’immobilier, du mobilier et des travaux) mais vous bénéficiez du régime de la plus-value du « particulier » (22/30 ans avec décote) plus vous gardez moins vous êtes taxé.

Ensuite il y a plusieurs façons de traiter ces revenus, le choix du régime à des conséquences en termes de succession, de complexité plus ou moins lourde, il faut s’y pencher en amont :

 

En SCI

En SCI, surtout pas !!!

C’est incompatible avec le régime meublé BIC, forcément à IR donc en « revenus fonciers » très souvent je vois des investisseurs « coincés » dans des SCI ou ils ont acheté des petites surfaces. On peut « basculer » sa SCI à l’IS (impôt société) mais on subit de très fortes + values à la revente.

 

En « nom propre »

Mr Choupy (ou le couple Choupy) loueur en meublé en tant que personne, c’est le plus simple, le moins cher (nous le faisons pour nos clients mais vous avez des offres sur internet pour le suivi comptable et déclarations pour 250€/an). Adapté de 1 à 3 ou 4 biens

 

En SARL de famille

En SARL de famille, (avec conjoint, enfants) plus cher et plus lourd (statuts, comptable, bilans, problématique de divorce), le principal (et quasi seul) avantage est en termes de succession (démembrement des parts de la SARL aux enfants, avec forte dette au départ, donc valeur quasi-nulle)

Option possible pour le traitement des revenus à l’IR (à l’impôt sur le revenu, comme en « nom propre ») En cas de forts revenus (après les amortissements) si vous êtes dans des tranches d’impôts élevées, option IS (impôts société) et rémunérations en dividendes (donc flat-tax) Plus-values 5 ans de franchise puis 10% par an exo à 15 ans donc)

 

Adaptée à plus de 5 biens et problématique de succession.

 

Plus c’est simple mieux c’est ! Il y a déjà assez de paperasse comme ça dans l’immobilier, une société à gérer en plus… Il faut un vrai intérêt.

 

 

En LMP

La Crème de la crème, le LMP (loueur en meublé professionnel).

Les conditions : +23K€ de loyer par an (recettes BIC) soit 2 studios à Paris, 4 à Lyon Bordeaux Lille (ou 2 + 1 T2) soit avec une rentabilité de 5% un investissement de 500 000€, ce n’est pas si énorme que ça…

 

Mais surtout ces revenus doivent représenter + de 50% des revenus globaux C’est compliqué pour un cadre en activité mais ça peut fonctionner pour un jeune retraité avec une pension moyenne.

Avec 2000€ de pension ça passe avec l’exemple précité mais avec 3000€ de retraite par mois par exemple (36K€ par an) il faudra créer + de 36K€ de loyers donc un investissement de 750/800K€ avec un rendement de 5%

Donc future « petite retraite » c’est atteignable (à partir de 500K€), mais en cas de future retraite « confortable » des investissements plus lourds seront nécessaires

 

Les 3 avantages (supplémentaires) du LMP, et donc pourquoi il faut aller chercher ce statut :

  1. Imputation des déficits (ne provenant pas de l’amortissement de l’immobilier) sur les autres revenus (mais déficit moins fort depuis les taux bas, travaux oui, meubles oui)
  2. Plus-values exonérées à 15 ans (si – de 90K€ de recettes annuelles) au lieu de 22 et 30 ans pour un particulier ou en LMNP.
  3. Surtout exclusion de ce patrimoine de l’IFI (ou pour éviter d’y entrer si vous êtes « limite » avec une belle résidence principale et secondaire) puisque « outil de travail », vous en tirez la majorité de vos revenus

C’est d’ailleurs la seule façon d’avoir de l’immobilier de rendement sans IFI