La Loi Pinel c’est le « blockbuster » du moment, c’est un grand succès, de belles économies d’impôts, de la souplesse, mais dans de très nombreux cas, sur certains secteurs, sur certains biens ou sur certaines surfaces nous nous rendons compte que le « Pinel » n’est pas le meilleur régime à adopter.
Les contraintes de la Loi Pinel
Le Pinel est plafonné à 300 000 € d’investissement et à 5 500€ du m2 donc si vous achetez à 7 000 € du m2 ou plus, votre économie d’impôt (18% sur 9 ans) est plafonnée à 5 500 €/m2.
Mais c’est surtout le plafonnement des loyers en « Pinel » qui pose problème dans certains cas, il est proche du marché dans la plupart des secteurs mais sur certaines zones ou sur certains biens haut de gamme ou sur les petites surfaces cela ne fonctionne pas…
1er cas, c’est le secteur ou cela ne fonctionne pas, notamment Paris
Nous sommes en moyenne à 10 000 - 12 000 € /m2 dans le neuf
Pour un studio de 25 m2 nous sommes à 300 000 € (entre 11 000 € et 12 000 € du m2)
Exemple à Paris
En Pinel, vous devez louer votre studio 500 € /mois (très en dessous du marché) vous faites 4% de TIR (taux interne de rendement, durée 20 ans, financement à 100% à 2% d’intérêts)
En Régime commun, vous louez 800 € /mois, malgré l’absence d’économie d’impôts (et même en créant de l’impôt) vous faites également 4% de TIR (mais avec plus de souplesse donc avantage au régime commun)
Mais là ou vous faites beaucoup mieux c’est en régime « Meublé a l’amortissement » où déjà vous louez entre 900 et 1 000 €/mois (avec mobilier et équipement au top) et vous annulez l’impôt grâce à l’amortissement et aux intérêts d’emprunts ce qui vous donne un TIR supérieur à 7%
Type
Loyer
TIR
Pinel
500 €
4 %
(très en dessous du marché)
Régime commun
800 €
4 %
Meublé luxe
1000 €
> 7 %
(avec un budget mobilier haut de gamme)
2ème cas dans un secteur de très haut de gamme
Là ce n’est pas le secteur qui est concerné c’est un type de bien situé dans le (très) Haut de gamme
Par exemple à Lyon, les loyers « Pinel » sont proches du marché mais sur des biens hors normes cela ne fonctionne pas non plus.
A Lyon il y 2 programmes exceptionnels
l’un par son emplacement Place Bellecour, même les parisiens connaissent.
l’autre dans le nouveau quartier Confluence par ses prestations et son architecture (signé Jean Nouvel).
L’un et l’autre sont autour de 10 000 €/m2 (cher pour Lyon, et là aussi vous « gâchez » l’avantage fiscal au-dessus de 5 500 €/m2)
Exemple à Lyon
T2 duplex 30 m2 au prix de 300 000€ (place Bellecour)
Type
Loyer
TIR
Pinel
450 €
3,5 %
(très en dessous du marché)
Régime commun
750 €
3,5 %
Meublé luxe
1000 €
7 %
(avec un budget mobilier haut de gamme)
3ème cas la surface pose problème
C’est un problème commun à toutes les métropoles régionales, Bordeaux, Toulouse, Rennes, Nantes, Marseille, les studios de moins de 25 m2:
les plafonds de loyers « Pinel » sont trop bas.
Exemple Marseille (Mazargues)
Studio 20 m2 + Parking en sous-sol: 130 000 €
Type
Loyer
TIR
Pinel
300 €
6 %
Régime commun
400 €
5 %
Meublé luxe
500 €
9 %
(fiscalité annulée par les investissements)
D’autant qu’en secteur mixte étudiants et locations saisonnières (Marseille, La Rochelle, Nice, etc.) vous pouvez jouer sur 2 tableaux:
un locataire étudiant avec un bail 9 mois (octobre à juin)
et locations saisonnières « à la semaine » pendant les 3 mois de haute saison, vous pouvez encore gagner en rendement et/ou profiter d’une utilisation personnelle (ou vos proches) !
Il ne faut pas acheter une loi
...mais un bien immobilier de qualité, un actif correspondant à une forte demande (achat/location) et ensuite se poser la question du meilleur régime !
