3 questions avant de « défiscaliser » avec l’immobilier

- PINEL

3 questions avant de « défiscaliser » avec l’immobilier

 

Récemment le journal « l’équipe » nous révélait qu’une soixantaine de footballeurs professionnels de L1 et L2 (et un présentateur TV…) étaient englués dans des opérations « Malraux » et « Monuments Historiques » (Plusieurs immeubles dont notamment le château de Tancarville en Normandie) pour des montants considérables (entre 40 et 100 M€ !) les chantiers sont à l’arrêt et les opérateurs aux abonnés absent…

Tous ces sportifs se retrouvent dans des situations financières catastrophiques mais doivent (en plus) rembourser les économies d’impôts…

Cela nous permet de nous rappeler cette règle de base :

Jamais d’immobilier pour des raisons fiscales, il ne faut jamais que la « défiscalisation » soit votre motivation principale et vous masque l’essentiel.

 

C’est avant tout une opération IMMOBILIERE qu’il faut projeter, pas une opération fiscale ou financière.

 

Méfiez-vous si on ne vous parle que de chiffres et de montage élaborés. Les lois sont simples, la complexité n’est pas sur les mécanismes, d’un niveau accessible à un enfant de 12 ans (réduction de x% des impôts ou déduction du revenu imposable)

 

La presse patrimoniale fait régulièrement de très bons résumés (« Le revenu » spécial impôt de février est très clair par exemple)

 

Nous allons vous faire une révélation incroyable, les économies d’impôts s’appliquent de la même façon sur un bon ou un mauvais bien immobilier. Ce n’est donc pas la loi qui est mauvaise, il n’y a pas de « mauvais Malraux » ou de bon « monument historique » il n’y a que des produits trop chers ou hors marché ou des opérations mal montées (pour les footballeurs c’était les 2 visiblement…).

 

Pour ce faire vous avez 3 questions à vous poser :

  1. Ou (le marché) ?
  2. À quel prix ?
  3. Avec qui (l’opérateur) ?
1 Où ? Quel est le marché local ?

C’est mieux si je le connais, pour y vivre ou y avoir vécu, mais si ce n’est pas le cas vous avez un calcul de base à faire : Le montant de votre investissement moins vos économies d’impôts, suis-je au prix de l’ancien comparable aujourd’hui ? J’achète 100 € , j’ai 25 € d’économies d’impôt, est-ce que mon bien vaut 75 € aujourd’hui. (C’est valable pour tous les dispositifs, du « Denormandie » au « Malraux » en passant par « Pinel » etc.)

Et vous le savez en 5 minutes sur « Se Loger » ou « Bien-ici » en regardant les biens à la vente à l’instant T.

Et les économies d’impôts s’oublient mais le produit reste et un jour vous ou vos enfants vont le revendre et vont le confronter au marché local.

Et dans 20 ans personne n’en sait rien donc c’est maintenant qu’il faut confronter son bien à la réalité du marché.

 

2 Existe-t-il un marché pour mon bien ?

Tous les jours il y a des ventes à 5M€ à Paris, il y a un marché pour de beaux appartements à 2M€ à Lyon, mais il n’y a pas de marché pour un appartement à 500K€ à Bourg en Bresse ou à 300K€ à Oyonnax. Il ne suffit pas de multiplier les m2 par le prix moyen, il faut aussi s’assurer qu’il y ait un marché… Et attention aux petites villes pas chères ou sur des biens de très haut de gamme il n’y a tout simplement, pas d’acheteur… (Valeur vénale, cela vous fait une belle jambe si vous n’avez pas d’acheteur)

 

 

 3 Avec qui ?

Sauf pour le « déficit foncier » et le nouveau « Denormandie » où vous pouvez vous débrouiller seul (si vous avez du temps disponible), vous aurez en face de vous soit des promoteurs (neuf) ou des opérateurs « Montage et travaux » (déficit, Malraux, Monuments Historiques).

 

Pour le neuf, depuis la disparition (depuis 2 ans) des garanties « intrinsèques » le client en VEFA est bien protégé (garanties bancaires d’achèvement) Attention aux maisons individuelles possiblement pas soumis aux mêmes garanties.

Il en est autrement des opérations avec travaux ou les garanties ne sont pas les mêmes.

On voit (heureusement peu souvent) des opérations catastrophiques pour les investisseurs, dont les footballeurs dont nous parlions tout à l’heure.

La solution la plus sûre est d’investir en « VIR » (vente d’immeuble à rénover), qui est le pendant de la VEFA pour le neuf, vous avez également une « garantie bancaire d’achèvement » mais contrairement au neuf ce n’est pas obligatoire…

Il y a 3 ou 4 opérateurs sérieux connus des professionnels qui font du très bon boulot, depuis plus de 20, voire 30 ans.

L’expérience prime en termes de travaux et rénover est beaucoup plus compliqué que construire du neuf.