L’encadrement des loyers : qu’est-ce que c’est ?
L’encadrement des loyers a été réactivé par la loi ELAN votée fin 2018. Elle interdit au propriétaire de fixer un loyer plus élevé à un montant maximum de référence calculé à partir de valeurs fournies par l’observatoire des loyers de chaque agglomération. Ce loyer de référence majoré s’applique uniquement en zone tendue : c’est-à-dire où la demande est plus forte que l’offre et où les prix des loyers sont en constante augmentation.
Dans ces zones, le montant maximum du loyer est égal à 120% du loyer moyen constaté pour un type de bien et une zone donnée. Pour respecter l’encadrement des loyers, le prix demandé hors charges doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20% et le loyer de référence minoré de 30%.
Le plafonnement des loyers est définit en fonction de plusieurs critères :
- la zone : découpage en quartiers administratifs
- la date de construction : 4 tranches sont définies avec comme bornes 1946, 1970, 1990
- le type de location : vide ou meublée
- le nombre de pièce : du studio à plus de 5 pièces
Les villes et agglomérations concernées
Le plafonnement des loyers s’applique dans plusieurs grandes villes de France où il y a une forte demande de locations immobilières. Au cours des années depuis l’instauration de la loi, différentes villes et agglomérations font la demande pour adhérer à l’encadrement des loyers.
- Paris intra-muros depuis le 01/07/2019
- Agglomération de Plaine commune depuis le 01/06/2021 : Aubervilliers, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, L’Île-Saint-Denis, Stains, Villetaneuse, La Courneuve, Saint-Ouen, Épinay-sur-Seine…
- Agglomération Est Ensemble depuis le 01/12/2021 : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Le Pré St-Gervais, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville…
- Agglomération de Lille depuis le 01/03/2020 : Hellemmes, Lommes…
- Lyon et Villeurbanne depuis le 01/11/2021
En 2022, plusieurs villes sont candidates pour adhérer aux plafonnements des loyers et sont en attentes de validation :
- Les villes de Grand Orly Seine Bièvre : Choisy-le-roi, Orly, Villejuif, Gentilly, Arcueil, Vitry-sur-Seine…
- La métropole de Grenoble-Alpes : Grenobles et 27 autres villes
- Bordeaux
- Montpellier
Les logements concernés
Pour être concernés par le plafonnement des loyers, les logements doivent respecter certains critères :
- logements qui s’annoncent pour la première fois sur le marché locatif
- appartements inoccupés depuis plus de 18 mois
- habitations qui ont bénéficié de travaux de rénovation
- logements meublés ou non meublés
- ne pas faire partie des catégories suivantes : logement saisonnier, HLM, conventionné APL
Ces conditions ne s’appliquent pas aux logements situés à Paris, où tous les logements mis en location sont concernés par l’encadrement des loyers.
Les risques en cas de non-respect du plafonnement des loyers
Un barème de sanctions a été mis en place par la loi en cas de non-respect du plafonnement des loyers. Si le locataire constate que son loyer dépasse le loyer de référence, il peut demander à son bailleur un remboursement du trop-versé plus une diminution de son loyer. En cas de refus du bailleur, celui-ci s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5000 euros pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale.
D’après l’association de défense des consommateurs CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie) qui a effectué une enquête lors de la mise en service de la loi sur le plafonnement des loyers, près de la moitié des annonces de locations à Paris ne respectent pas l’encadrement des loyers. Généralement, ces annonces illégales dépassent de 150€ par mois les plafonds légaux. Les contrôles vont alors être renforcés pour éviter ces débordements.
Rentabilité et plafonnement des loyers
Pour mettre en place un loyer qui respecte le plafonnement des loyers tout en étant rentable, il faut le calculer en fonction du type de location, de la zone, de la date de construction ou encore du type de pièce dont le bien dispose.
Afin d’obtenir une meilleure rentabilité locative, il est possible que le loyer dépasse le loyer de référence majoré dans deux situations :
- si il y a changement de locataire et si le bailleur a effectué des travaux, si le logement n’a pas été loué depuis 18 mois ou si les loyers sont en dessous du prix du marché
- si le logement possède des caractéristiques de confort ou de localisation supérieures aux autres : jardin, vue, balcon, parking, vue sur parc ou sur un monument…).
Dans ces deux cas de figure, le plafonnement des loyers peut être dépassé.
Depuis 2019, de nombreuses villes ont adhéré à la loi du plafonnement des loyers afin de pallier au manque de logements en location et à l’augmentation des loyers. Courant 2022, il se peut que d’autres agglomérations fassent partie de l’encadrement des loyers.
Mais saviez-vous qu’il existe une solution pour échapper au plafonnement des loyers ? Comme faire : il suffit de ne pas dépendre de la loi de 1989 !
