Patrimoine

Immobilier décoté

Acheter un bien loué, une bonne affaire ?
Oui s’il y a une forte décote de prix, qui doit être de 10 à 25%.
Dans un climat incertitude notamment sur le court terme pour le marché immobilier, acheter décoté permet de viser, soit une plus-value latente, soit une stabilité de son capital (si le marché baisse grâce à son prix d’achat plus faible)

Les critères qui justifient le taux de décote sont :
- Le montant du loyer, s’il est « marché » peu d’incidence, s’il est faible…
- L’âge du locataire, si plus de 60 ans = -20%
- La durée restant à courir sur le bail (en cas de « vente à la découpe » le locataire part avec un bail neuf de 6 ans minimum).

Dans le « meilleur » des cas, celui où nous avons un locataire âgé qui bénéficie d’un bail de 6 ans nous pouvons avoir 25% de décote sur un prix marché constaté dans le même immeuble. Entre nous cela vaut bien un Scellier/Duflot, plutôt que d’avoir 20% de réductions d’impôts sur 9 ans vous avez 25% d’économie à l’achat, tout de suite, et autant, (sinon plus avec l’inflation) de plus-values latentes !!!
A noter que l’immobilier des institutionnels (les fameuses ventes à la découpe) est souvent bien adapté puisque 1/3 des biens sont vendus occupés, que les emplacements sont bons et que les résidences sont très bien entretenues.

Acheter votre future résidence principale en « décoté », c’est possible, c’est une bonne affaire ?

Tout d’abord qu’entend-on par « immobilier décoté »
Dans ce cas-là nous parlons de biens loués, plutôt en dessous du marché avec une capacité de récupération du bien pour un usage personnel à plus ou moins 4/5 ans.
Sur ce type d’offre vous pouvez viser des décotes entre 10 et 25% du prix « libre »

Qui peut être intéressé par ce type d’offre ?
Tous ceux qui n’ont pas besoin d’une utilisation immédiate comme les « expatriées » qui prévoient un retour à moyen terme, les salariés ayant une certitude de mutation a ¾ ans sur un secteur, les futurs retraités (à 4/5 ans) qui ont déjà choisi leur prochain lieu de vie et tout simplement ceux qui sont logés correctement, qui veulent plus grand ou plus petit et qui préfèrent payer moins cher quitte à décaler la jouissance du bien.
Et n’oublions pas que ce temps de latence n’est pas improductif puisque vous touchez des loyers !

Moins cher d’accord mais quels sont les risques, que doit on examiner ?
D’abord la date de naissance du locataire, il ne faut pas qu’il soit trop vieux sous peine de difficultés de récupération du bien. Ensuite la date de la fin du bail (3 ans ou 6 ans en SCI ou vente à la découpe, plus de temps reste à courir plus la décote sera importante).

Est-on sûr de récupérer son bien en temps et en heure ?
Soyons clair NON… personne ne vous le garantira a 100% malheureusement, même si dans l’immense majorité des cas les choses se passent bien, et même si vous avez le droit pour vous, certains locataires vont tenter des recours (surtout lorsqu’ils ont un faible loyer) et peuvent retarder leur départ. Vous finissez par récupérer votre bien mais cela peut prendre quelques mois de plus… Et vraiment, à moins d’avoir de très solide base juridique et de droit immobilier IL EST IMPERATIF d’être accompagné par un Conseil pour ces démarches et plutôt en amont, avant/pendant l’achat, jusqu'à la récupération du bien.

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