Optimisation fiscale

Loi Denormandie

Loi ou Dispositif Denormandie

Depuis le 1er janvier 2019, est applicable la nouvelle Loi Denormandie, du nom de Julien Denormandie, Ministre chargé de la Ville et du Logement

Il s’agit d’une loi encourageant l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux. Cette Loi ou Dispositif Denormandie vient en complément de la Loi Pinel dans l’ancien qui n’avait jamais réussi à séduire les investisseurs en raison de sa trop grande complexité.

Ce nouvel outil vient compléter les mesures de la stratégie logement visant la résorption de l’habitat insalubre, l’amélioration de la qualité énergétique des bâtiments, la redynamisation des centres villes des villes moyennes et la remise sur le marché de logements vacants afin d’augmenter l’offre de logements.


Le principe :


Vous faites un investissement locatif dans l’ancien dans l’une des 222 villes qui ont signé le Plan Action Cœur de Ville.

Vous effectuez des travaux de rénovation énergétique, électrique, de salubrité, etc. qui doivent représenter 25% de l’enveloppe globale (avec factures des artisans, évidemment). Contrairement à la Loi Pinel dans l’ancien vous n’êtes plus tenus d’être aux normes BBC. La rénovation aux normes était belle sur le papier mais intenable pour des raisons de coûts dans la réalité

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de :

• 12 % pour une période de location de 6 ans
• 18 % pour une période de location de 9 ans
• 21 % pour une période de location de 12 ans

La réduction d’impôts est effective pour un maximum d’investissement de 300 000 €. Vous pouvez acheter un bien de 400 000 € mais les 21% de réduction d’impôts ne s’appliqueront que sur les 300 000 €.

Le calcul de la réduction d’impôts se fait sur une base maximum de 5 500 € /m2

Pour Julien Denormandie, « il apparaît indispensable d’apporter dès à présent une réponse à la dégradation du parc privé, via la mobilisation d’un outil fiscal puissant, incitant les investisseurs bailleurs, qu’il s’agisse de particuliers ou de professionnels, à rénover leurs logements ».


Les avantages de la loi Denormandie :


Enfin un dispositif simple pour l’investisseur en ancien ! (Pas de contrôle de performance énergétique qui rendait très compliqué le « Pinel réhabilité »)

Ticket d’entrée moins élevé que dans le neuf (A partir de 30K€)

Mieux que le « déficit foncier » sur les petites tranches d’impôts

Quelques villes intéressantes en termes de marché immobilier (prix, rentabilité) Rambouillet, Fontainebleau, Melun, Saint-Malo, Chambéry, Vallauris par exemple.

Nous avons identifié une vingtaine de villes présentant les meilleurs potentiels. Il y a un effet d’aubaines sur certaines villes moyennes proches de Paris. Nous les mettrons en avant sur notre site très prochainement.


Les inconvénients de la loi Denormandie


Attention au zonage, le « Denormandie » n’est pas réservé aux zones tendues (comme le Pinel neuf). Il s’agit des 222 villes (200 en métropole) qui bénéficient du plan d’action Cœur de Ville.

Nous avons étudié un par un ces 222 secteurs et nous pouvons en tirer quelques analyses :

• Des villes de taille intermédiaire dont la moyenne est de 31 000 habitants (de 6 000 à plus de 100 000 habitants pour Limoges ou Perpignan)
• Un prix moyen de 1 576 € /m2 sur ces villes, soit 30% en dessous des 2 523 € /m2 en moyenne en France pour 2018.
• Un indicateur très important la pression locative. Nous sommes en moyenne sur ces villes à 11% de vacance locative, la moyenne française est à 7% (avec la vacance « technique » pour plus de la moitié (vacance du bien entre les deux locataires, pendant les travaux, pendant le règlement de succession)

Sur ces 214 villes (métropole + Corse) nous avons une répartition comme suit :

ZONE A 10 %
ZONE B1 16 %
ZONE B2 + C 74 %
Moyenne prix m² 1577
Moyenne du taux de vacance 11%
Moyenne population 31 750

10% sont en zone A, 16% en B1, mais 74% en zone B2 et C et là attention :

Nous avons environ la moitié des villes (zone B2 et C) qui se situe dans la « diagonale du vide » (en politiquement correct, « la diagonale des faibles densités ») de la Meuse au Landes en passant par la Creuse et la Nièvre, ou les villes ont perdues des emplois et des habitants (exodes ruraux des XIXème et XXème siècles, et le métropolisation qui s’accentue depuis 20 ans)

Donc dans les trois quarts des villes il faut examiner TRÈS précisément :

• Le prix de l’immobilier
• La vacance locative (nous allons sur ces villes de 3% à plus de 20% !)

Et attention si vous avez des difficultés à louer vous aurez, au-delà du manque à gagner, un risque de requalification :
Si votre bien n’est pas loué au bout d’un an vous devez rembourser les économies d’impôts

Et sur les villes très peu cher, vous avez un risque de « retour sur investissement des travaux », sur certaines zones en déclin, l’immobilier ne vaut pas le prix des travaux. C’est pour ça que l’immobilier se dégrade. Il faut compter entre 600 et 700 € le m2 pour des travaux de rénovation « moyen plus », et dans un marché ou l’immobilier vaut entre 700 et 800 € le m2, on double son prix de revient et on est « hors marché » à la revente, on ne retrouvera pas son prix.

Cela ne veut pas dire qu’il ne faut rien faire sur ces secteurs aux marchés compliqués, notamment pour les rentabilités élevées (parfois à 2 chiffres) que l’on peut y trouver, mais il y a deux impératifs :

• Premièrement être sur-place, vivre sur le secteur
• Deuxièmement s’investir personnellement (avoir du temps pour chercher le coup de fusil, suivre les travaux, juger de votre risque à louer à locataire « atypique » en le rencontrant etc.)

Même sur un marché en « suroffre » on peut louer si on est « mieux » Avec la Loi Denormandie on est dans ce cas ; le bien est refait à neuf (ce qui n’est pas commun dans la région) et moins cher de 10% en dessous de son équivalent. Il faut aussi accepter des locataires atypiques (CDD, intérim, des gens « non assurables »)


Télécharger le guide Loi Denormandie

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