Optimisation fiscale

Loi Malraux

Les contribuables domiciliés en France qui investissent dans un bien immobilier situé dans un Périmètre sauvegardé et qui a bénéficié de travaux de restauration peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 %. Le contribuable s’engage à louer le logement nu pour habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

Localisation des logements en Loi Malraux

SPR : Site Patrimonial Remarquable
Il s’agit d’un site d’une ville, d’un village ou d’un quartier dont la préservation représente un intérêt public d’un point de vue architectural, archéologique, artistique ou paysager.
Le SPR remplace et regroupe les anciennes appellations :
- Secteur Sauvegardé
- ZPPAUP : Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager
- AVAP : Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine

Calcul du montant de la réduction d’impôt en Loi Malraux

La réduction d’impôt est calculée sur la somme des travaux engagés. Le montant des travaux est plafonné à 400000 € sur une période de 4 ans. Le montant des travaux peut donc dépasser les 100000 € par an si en cumulé sur 4 ans on ne dépasse pas les 400000 €.

Taux de réduction d’impôt

Type de site Réduction
SPR avec PSMV 30 %
SPR avec PVAP 22 %

- PSMV : Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur
- PVAP : Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine

Conditions de réalisations des travaux en Loi Malraux

Conservation du volume du bâtiment extérieur L’aspect extérieur du bâtiment doit être en conformité avec le plan de sauvegarde et de mise en valeur
Les travaux d’aménagement intérieur Les travaux à l’intérieur du bâtiment peuvent augmenter la surface globale habitable, si et seulement si ceux-ci n’augmentent pas le son volume extérieur et n’en modifient pas les contours

Exemple chiffré d’investissement en Loi Malraux

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux.

Montant des travaux Zone Taux Réduction
200 000 € SPR avec PSMV 30 % 60 000 €
200 000 € SPR avec PVAP 22 % 44 000 €

Si le montant des travaux est inférieur à 400000 € (soit le plafond de la Loi Malraux)

Votre remise d’impôt peut être imputée sur 4 ans.
Par exemple sur un montant de 300000 € dans une zone SPR avec PVAP (22%)
(300000 € x 22%) / 4 ans = 16500 € de réduction par an pendant 4 ans

NB : Si la réduction est supérieure à l’impôt dû vous pouvez reporter la fraction excédentaire pendant 3 ans

Si le montant des travaux est supérieur à 400000 €

Si le montant des travaux est supérieur à 400000 €, il faudra effectuer les travaux sur plus de 4 ans pour pouvoir profiter de la totalité de la défiscalisation.

Par exemple sur un montant de 450000 € dans une zone SPR avec PVAP (22%)
(450000 € x 22%) = 99000 €
La réduction d’impôt ne peut être appliquée que sur un montant maximum de 400000 € sur 4 ans.
Vous allez par exemple défiscaliser 380000 € de travaux jusqu’à la 4ème année, puis 70000 € de travaux la 5ème année

Année Montant Réduction (22%)
Année 1 380 000 € /4 = 95 000 € 20 900 €
Année 2 380 000 € /4 = 95 000 € 20 900 €
Année 3 380 000 € /4 = 95 000 € 20 900 €
Année 4 380 000 € /4 = 95 000 € 20 900 €
Année 5 70 000 € /4 = 95 000 € 15 400 €
Total 450 000 € 90 000 €

En fractionnant les travaux en 2 fois : 380 000 € sur 4 ans puis 70 000 € sur 1 an vous aurez la possibilité de défiscaliser la totalité des travaux.

Avantages du régime « MALRAUX »

Réduction d’impôt

Réduction d’impôt de 30% du coût des travaux de restauration avec un plafond de 400.000 € sur une période de 4 ans, soit un maximum possible de 120 000 € de réduction d’impôt sur une seule année ou étalée sur 2 à 4 ans.

Exemple : pour un investissement total de 500.000 €, avec 100.000 € d’appartement à rénover et 400.000€ de travaux (parties communes et privatives) vous pouvez réduire vos impôts de 120.000€, soit par exemple :
- 50 % des travaux la première année soit une réduction d'impôts de 60.000 € (400.000 x 50% x 30%)
- 30 % des travaux la seconde année soit une réduction d'impôts de 36.000 € (400.000 x 30% x 30%)
- 10 % des travaux la troisième année soit une réduction d'impôts de 12.000€ (400.000 x 10% x 30%)
- 10 % des travaux la quatrième année soit une réduction d'impôts de 12.000€ (400.000 x 10% x 30%) La réduction d’impôt sera de 120.000 € au total, imputable l'année du paiement des travaux.

Déduction des intérêts

Dans tout investissement locatif, le contribuable peut déduire 100 % des intérêts d'emprunt dans la limite des loyers perçus et ce, sans limite dans le temps.

Déduction des frais et charges

Le contribuable peut également déduire l'ensemble des frais liés à l'opération : - Les frais de gestion courante et de garanties.

- Les charges de copropriété

- La taxe foncière
- Économie possible de CSG/CRDS/RSA (17,2%) en cas de présence de Revenus Fonciers.

L'ensemble des charges, des intérêts et abattement, une fois déduit des loyers, représente le déficit foncier imputable sur le R.I.G (Revenu Imposable Global) dans la limite de 10.700 € / an.

Avantages spécifiques

- Localisation en hyper-centre pour les opérations « Malraux », gage de bonnes perspectives de location et de revente.
- Bâtiment présentant souvent à la fois un intérêt architectural majeur et une remise aux normes modernes de confort, donc potentiel important de valorisation.
- Opérations contrôlées par les Architectes des Bâtiments de France.

- Nouveau régime 2009 beaucoup plus sécurisé que l’ancien « Malraux » avec la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)
- Il est possible de réaliser une opération PINEL et une opération Malraux la même année et ainsi de cumuler les réductions d'impôts.

- Depuis 2013, la réduction d'impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

- Le solde de la réduction d’impôt n’ayant pu être imputé sur l’impôt dû peut être reporté sur les 3 exercices suivants.

Contraintes du régime « MALRAUX »

Engagement de détention

L’investisseur ne peut bénéficier de la réduction « Malraux», qu’à concurrence de 400.000 € de travaux sur une période de 4 ans.

Le contribuable doit conserver et louer le bien pendant 9 ans minimum.

Toutefois, aucune remise en cause des avantages fiscaux acquis n’est faite en cas :
- D’invalidité

- De décès
- De chômage du contribuable ou de son conjoint (te) soumis à l’imposition commune.
L’appartement doit être la résidence principale du locataire ou être loué nu (dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux).

Aléas des travaux et des délais

- Les opérations de rénovations lourdes peuvent subir des coûts de travaux et des délais mal maîtrisés. Il est important de s’engager avec des professionnels d’expérience et surtout de privilégier des engagements contractuels de l’opérateur sous le régime VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) qui à l’instar de la VEFA protège l’investisseur aussi bien que dans le Neuf (délais, montants des travaux, garantie d’achèvement).
- Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble (partie communes et privatives).
- Les travaux sont suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Secteurs concernés et réglementation

Les bâtiments rénovés doivent être situés dans un périmètre sauvegardé, ou en ZPPAUP (centre historique des villes), ou sur sites patrimoniaux remarquables (SPR) par la loi du 7 juillet 2016.
Un secteur sauvegardé fait l'objet d'une mesure de protection portant sur un « secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles. La déduction fiscale de 22% prévue dans le cadre du régime "Malraux" s’applique si l'immeuble est situé dans un périmètre du SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé. Toutefois, si cela n’est pas le cas, la restauration de l'immeuble est éligible à la déduction si cette opération de restauration a été déclarée d'utilité publique (Code de l’urbanisme : L.313-4). Le taux de déduction est porté à 30 % pour les SPR faisant l'objet d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé (CGI : art. 199 tervicies, II). Il n'existe aujourd'hui que 80 secteurs sauvegardés sur l'ensemble du territoire.

Choix de l'opérateur

L'intérêt d'une opération Malraux dépend en grande partie du choix de l'opérateur qui va gérer les travaux. A ce titre, il est fortement conseillé de travailler avec un opérateur respectant la loi VIR (Vente d'Immeuble à Rénover).

L'investisseur bénéficie alors des mêmes garanties que celles proposées par un promoteur dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA), à savoir :
- Garantie du prix ferme et définitif (foncier et travaux)
- Réalisation des travaux conformément à la consistance et aux caractéristiques prévues dans le contrat de vente
- Garantie du respect du planning d'exécution des travaux
- Garantie de parfait achèvement
- Garantie « dommages ouvrages » (garanties biennale et décennale)

Location aux ascendants – descendants

La location Malraux ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

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