Optimisation fiscale

Loi Pinel, réhabilité c'est quoi ?

La Loi Pinel ne s’applique pas uniquement aux logements neufs, elle peut sous certaines conditions s’appliquer à des immeubles anciens. On parle alors de Loi Pinel réhabilité ou de Loi Pinel ancien.

La plupart du temps les logements concernés par les réhabilitations en Pinel sont des logements insalubres. Et c’est bien là tout l’intérêt de la loi, permettre la réhabilitation, la mise aux normes de certains immeubles.
Cela permet d’attirer certains promoteurs, dont même les plus gros, sur le marché de l’ancien. C’est plutôt avantageux pour eux, le prix du foncier d’un bâtiment insalubre est plutôt intéressant.

Pour le particulier / investisseur c’est souvent aussi la possibilité de faire une belle opération. Les logements ciblés par la rénovation sont dans la plupart du temps bien situés en centre de ville et de belle facture architecturale.

Quels sont les critères nécessaires à la réhabilitation en Loi Pinel ?

Logement avant travaux Logement après travaux
Décence du logement Déficit d’au moins 4 critères sur 15 Les 15 critères doivent être remplis
Performance technique du logement Déficit d’au moins 6 critères sur 12 Les 12 critères doivent être remplis

Liste des critères de décence :

  1. Composition du logement :
    1. nombre et nature des pièces principales et des pièces de service
    2. surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation
  2. Etat général du gros œuvre
  3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
  4. Etat de la toiture et de la charpente
  5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse
  6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité
  7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante
  8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles
  9. Gaz : sécurité et état général
  10. Etat des réseaux d’eau :
    1. alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations
    2. évacuation des eaux usées et des eaux vannes
  11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude
  12. Etat de la cuisine : existence d’une cuisine (ou coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
  13. Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion
  14. Dispositifs de ventilation et d’ouvertures : description et état général
  15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage

Liste des critères de performance technique :

  1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation
  2. Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble
  3. Absence de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante.
  4. Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
    1. présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement
    2. protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement
    3. liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau)
    4. dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs
    5. élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés
    6. conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes
    7. en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles
  5. Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manœuvrable ; qualité de la combustion ;
  6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées)
  7. Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
  8. Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales
  9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)
  10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble
  11. Ensemble constitué des fenêtres et portes fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France, requis pour l’autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d’atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K. 12
  12. Dans le cas d’un chauffage individuel, quel que soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :
    1. d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence RT 2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage (présence d’une chaudière correspondant aux caractéristiques thermiques de référence de l’article 22 de l’arrêté du 29 novembre 2000 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments ;
    2. ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;
    3. ou un chauffage par un système thermodynamique.

Quels sont les avantages du Pinel ancien ?

Le Pinel Réhabilité vous permet d’acquérir un bien ancien refait à neuf avec des performances énergétiques quasi semblables à un logement neuf.
Comme pour un Pinel classique vous bénéficiez des mêmes conditions de réduction d’impôt, de frais de notaire réduits, et de la garantie décennale.

Vous avez les mêmes contraintes, à savoir :

  • Concernant le logement : Après rénovation il doit entrer dans le cahier des charges :
    • Du Label HPE rénovation 2009
    • Ou du Label BBC rénovation 2009
  • Concernant le locataire, le logement doit être sa résidence principale
  • Concernant le délai de mise en location : le 1er locataire doit entrer dans le logement dans les 12 mois suivant la remise des clés
  • Concernant le cadre d’achat, le logement ne doit pas être démembré

Si une seule de ces obligations venait à ne pas être respectée vous perdriez le bénéfice de la réduction d’impôt de la Loi Pinel

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