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Location meublée

La loi LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel ne constitue pas en soi un dispositif de défiscalisation. En effet vous ne bénéficiez pas de réduction ou d’avantages fiscaux à proprement parler.
L’intérêt premier de la Location en Meublé est de ne pas générer d’impôt sur les revenus de location pendant un grand nombre d’années.

Concernant le dispositif LMNP dans le neuf, les investisseurs ont l’opportunité de récupérer la TVA.

Qui peut être concerné par le dispositif LMNP ?

  • Les loueurs en meublé non professionnels sont des personnes qui donnent en location des locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale
  • Les recettes annuelles tirées de cette location ne doivent pas dépasser les 23000 € par an.
  • Aucun membre du foyer fiscal n’est enregistré au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.
  • Les recettes doivent être inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu concernant les salaires, pensions et rentes.

Les avantages fiscaux du LMNP :

Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.

  • Le MICRO BIC
    Un abattement de 50% est appliqué aux recettes si celles-ci ne dépassent pas les 32900 €. Par contre par la suite aucunes autres charges ne peuvent être déduites.
  • Le Régime BIC ou régime réel simplifié
    Pour des revenus locatifs supérieurs à 32900 € ou pour les particuliers préférant ce régime. Il devient possible alors de déduire les charges réelles des revenus :
    • Intérêts d’emprunt
    • Frais de notaire
    • Taxes et assurances
    • Amortissement du bien loué
    • Amortissement des meubles

Attention ce régime requiert l’assistance d’un professionnel, comptable ou gestionnaire de patrimoine.

Grâce à ce dispositif fiscal, l’investisseur pourra ne pas être imposé sur ses revenus en LMNP pendant de nombreuses années. Nous vous recommandons vivement de nous consulter avant de réaliser ce genre d’opération.

Exemple d’amortissement en LMNP classique :

Pour l’acquisition d’un bien de 240000 € HT décomposé comme suit :

Prix de la construction 200 000€ HT
Prix du foncier 20 000€ HT
Prix du mobilier 10 000€ HT

Le foncier (c’est à dire le terrain) n’est pas amortissable.
Le total de réserve d’amortissement est donc de :
Prix de la construction + Prix du mobilier soit : 200000 + 10000 = 210000 € HT

L’amortissement se fait :
Pour l’immobilier sur une durée entre 25 et 50 ans
Pour le mobilier sur une durée entre 5 et 7 ans

L’amortissement pour l’immobilier sur 25 ans correspond à 100/25 = 4% par an
Dans notre cas nous avons 200000 x 4% = 8000 € /an pendant 25 ans
L’amortissement pour le mobilier sur 5 ans correspond à 100/5 = 20% par an
Dans notre cas nous avons 10000 x 20% = 2000 € /an pendant 5 ans

Au total nous aurons donc un total de 10000€ d’amortissement pour la 1ère année.

AVANTAGES DU DISPOSITIF « LMNP Amortissement en neuf »

Amortissement du bien immobilier :

Le dispositif LMNP relève de la catégorie des revenus BIC (Bénéfice Industriels et Commerciaux). A ce titre, l'investisseur peut amortir le bien immobilier (appartement + mobilier uniquement, hors coût du foncier) sur une période comprise entre 25 et 30 ans.
Cet amortissement, combiné à la déduction possible d’autres charges (intérêts d’emprunt notamment), permet de dégager un déficit.
Ce déficit n’est pas imputable sur les revenus de nature différente (salaires notamment), mais il est reportable sans limite de durée jusqu'à épuisement.
Le montage « LMNP Amortissement » permet ainsi de percevoir à terme (c’est-à-dire à la fin du crédit servant à l’acquisition du bien) une rente défiscalisée.

Amortissement du bien immobilier :

Le dispositif LMNP relève de la catégorie des revenus BIC (Bénéfice Industriels et Commerciaux). A ce titre, l'investisseur peut amortir le bien immobilier (appartement + mobilier uniquement, hors coût du foncier) sur une période comprise entre 25 et 30 ans.
Cet amortissement, combiné à la déduction possible d’autres charges (intérêts d’emprunt notamment), permet de dégager un déficit.
Ce déficit n’est pas imputable sur les revenus de nature différente (salaires notamment), mais il est reportable sans limite de durée jusqu'à épuisement.
Le montage « LMNP Amortissement » permet ainsi de percevoir à terme (c’est-à-dire à la fin du crédit servant à l’acquisition du bien) une rente défiscalisée.

Récupération de la TVA :

Pour tout investissement réalisé dans le Neuf, l’investisseur peut récupérer la TVA (20,0 % du montant de l’acquisition).
La TVA sera récupérée 6 mois environ après la livraison du bien.

Déduction des intérêts et des charges :

  • Déduction à 100 % des intérêts d'emprunt et ce, sans limite dans le temps.
  • Les frais et charges supportés par l’investisseur (la taxe foncière notamment) sont également déductibles des revenus perçus.
  • La taxe foncière (jusqu'à 2 ans d'exonération)
  • Les revenus (si le solde est positif) sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Perception d’un loyer NET et GARANTI (Bail commercial de 9 ans reconductible) :

L’investisseur signe un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans et bénéficie ainsi d’un loyer garanti par l’exploitant et net de toutes charges :

  • Pas de frais de gestion.
  • Pas de vacance locative.

Seule la taxe foncière et une faible partie des charges de copropriété restent à la charge de l’investisseur.

Avantages spécifiques :

Il est possible de réaliser plusieurs opérations « LMNP Amortissement » la même année. Le montage « LMNP Amortissement » est cumulable avec la réduction d’impôt « Duflot » et n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. Il est donc possible de réaliser, la même année civile, un investissement « Duflot » et un investissement « LMNP Amortissement ».

CONTRAINTES DU DISPOSITIF « LMNP Amortissement en neuf »

Pas d’économie d’impôt :

Le déficit généré par l’amortissement du bien immobilier n’est pas imputable sur les revenus d’autre nature (revenus fonciers ou salaires). Il ne permet pas de générer une économie d’impôt.

Logements concernés :

Pour être éligible à la récupération de TVA, l’investissement doit être réalisé dans une résidence qui propose au minimum 3 des 4 services suivants :

  • Accueil
  • Petit déjeuner
  • Lingerie
  • Entretien des parties communes

Les résidences concernées sont les suivantes :

  • Résidences Étudiants avec services
  • Résidences Séniors avec services
  • Résidences Hôtelières / Affaires
  • Résidences médicalisées pour personnes âgées (EPHAD
  • Résidences de tourisme classées

Choix du gestionnaire :

Le montage sur la capacité de l’exploitant de la résidence à payer régulièrement les loyers. Il est donc primordial de s’assurer de la solidité financière de celui-ci. L’avis d’un professionnel indépendant s’avère à cet égard extrêmement utile.

Variante : LMNP Censi-bouvard

Comment bénéficier du LMNP-Bouvard ?

  • Vous devez investir dans une résidence de service et vous engager à louer le bien pendant une période minimum de 9 ans
  • Il doit s’agir d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement.
  • Ou d’un bien achevé il y a au moins 15 ans et qui été soumis à une réhabilitation ou à une rénovation dans le but d’en faire une résidence de services.

Comment bénéficier du LMNP-Bouvard ?

  • Vous devez investir dans une résidence de service et vous engager à louer le bien pendant une période minimum de 9 ans
  • Il doit s’agir d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement.
  • Ou d’un bien achevé il y a au moins 15 ans et qui été soumis à une réhabilitation ou à une rénovation dans le but d’en faire une résidence de services.

Quels sont les avantages du LMNP-Bouvard ?

  • 11% de réduction d’impôt du bien pendant 9 ans
  • Réduction d’impôt cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux
  • Réduction d’impôt reportable si celle-ci est plus importante que vos impôts avant réduction

Exemple d’un investissement LMNP-Bouvard :

Prix d'achat TTC 100 000 €
Prix d'achat HT 83 334 €
Récupération de TVA 16 666 €

Calcul de la réduction d’impôt sur 9 ans : 83334 x 11% = 9166 € sur 9 ans
A quoi on ajoute la récupération de la TVA : 9166 + 16666 = 25832 €
Soit une réduction d’impôt de 2870 € /an pendant 9 ans

Attention la TVA n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans. Vous ne récupérez donc totalement que 1/20ème du montant de la TVA chaque année.
Attention : Les résidences de service sont des investissements à risque. Nous vous recommandons vivement de nous consulter avant de faire ce type d’achat.

AVANTAGES DU DISPOSITIF CENSI BOUVARD (Loi de finance 2018)

Réduction d’impôt

Réduction d’impôt de 11% du prix de revient HT de l’investissement sur 9 ans pour toutes les acquisitions réalisées en 2018 (prolongation du dispositif jusqu’au 31/12/2018).
11 % Sur 9 ans répartis de façon linéaire, soit 1,22% par an

Exemple : Pour un investissement de 180 000 € H.T. : 11% de l’investissement en réduction d’impôt sur 9 ans soit : 19 800 €, soit 2200 €/an

Récupération de la TVA

Pour tout investissement réalisé dans le Neuf, l’investisseur peut récupérer la TVA (20,0 % du montant de l’acquisition). La TVA sera récupérée 6 mois environ après la livraison du bien.

Déduction des intérêts et des charges

Déduction à 100 % des intérêts d'emprunt dans la limite des loyers perçus et ce, sans limite dans le temps. Il est donc judicieux de financer dans la mesure du possible la totalité de l’opération sur du long terme (au moins 15 ans).
Les frais et charges supportés par l’investisseur sont également déductibles des revenus perçus. Les revenus (si le solde est positif) sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Perception d’un loyer NET et GARANTI (Bail commercial minimum de 9 ans reconductible)

L’investisseur signe un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans et bénéficie ainsi d’un loyer garanti par l’exploitant et net de toutes charges (pas de frais de gestion, pas de vacance locative). Seule la taxe foncière et une petite partie des charges de copropriété restent à la charge de l’investisseur.

Avantages spécifiques

  • Il est possible de réaliser plusieurs opérations « Censi Bouvard » et de cumuler les réductions d’impôts, dans la limite de 300.000 € d’investissement
  • La réduction d’impôt « Censi Bouvard » est cumulable avec la réduction d’impôt « Duflot ». Il est donc possible de réaliser lors d’une même année civile un investissement « Duflot » et un ou plusieurs investissements « Censi Bouvard ».

CONTRAINTES DU DISPOSITIF CENSI BOUVARD (Loi de finance 2018)

Engagement de détention et de location

Le contribuable doit conserver le bien et le louer meublé pendant 9 ans minimum.
Toutefois, aucune remise en cause des avantages fiscaux acquis n’est faite en cas :

  • D’invalidité
  • De décès
  • De chômage du contribuable ou de son époux (se) soumis à l’imposition commune.

Logements concernés

L’investissement doit être réalisé dans une résidence qui propose au minimum 3 des 4 services suivants :

  • Accueil
  • Petit déjeuner
  • Lingerie
  • Entretien des parties communes

Les résidences concernées sont les suivantes :

  • Résidences Étudiants avec services
  • Résidences Séniors avec services
  • Résidences médicalisées pour personnes âgées (EPHAD)

Choix du gestionnaire :

Le montage repose sur la capacité de l’exploitant de la résidence à payer régulièrement les loyers. Il est donc primordial de s’assurer de la solidité financière de celui-ci. L’avis d’un professionnel indépendant s’avère à cet égard extrêmement utile.

Contraintes spécifiques :

L’investisseur ne doit pas avoir le statut Loueur Meublé Professionnel.


Dans le cadre des dispositifs Pinel, Bouvard, LMP et LMNP. Conformément à l'article 199 novovicies de Code Général des impôts, le non-respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales.

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