Optimisation fiscale

Loi Pinel, comment ça marche ?

La loi Pinel consiste à acheter un bien neuf pour le louer pour bénéficier de réductions d’impôt.
La Loi Pinel (ou dispositif Pinel) est entrée en vigueur le 1er janvier 2015. Elle a pour vocation première de faciliter au financement et à la construction de logements neufs afin de dynamiser les villes et les quartiers.

Cette loi a été votée pour répondre aux difficultés des Français à se loger, et pour répondre à l’adage : « Quand le bâtiment va, tout va ».

Comment fonctionne la Loi Pinel ?

Vous achetez un logement neuf en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Pour faire simple vous achetez un appartement sur plan. Dès lors qu’un certain pourcentage d’appartements d’un programme est vendu, le promoteur bénéficie de suffisamment de garanties financières pour commencer la construction.
Vous achetez ce bien pour le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie le gouvernement vous accorde une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix du bien dans la limite de 300 000 €.
Pendant la période de location entre 6 et 12 ans vous devez respecter le plafonnement des loyers fixé par décret annuellement.

Comprendre la réduction d’impôt en Loi Pinel :

Au maximum 21% des frais d’investissement sont pris en charge par votre réduction d’impôt. Entre 40 à 45% des frais sont pris en charge par le loyer de votre locataire.
Sur le papier il ne vous reste plus en théorie qu’un effort d’épargne qui représente uniquement 35 à 40 % du bien.

Un petit tableau pour tout comprendre :

	Réduction d'impôts
Valeur du bien	PINEL sur 6 ans (12%)	PINEL sur 9 ans (18%)	PINEL sur 12 ans (21%)
100 000 €	12 000 € soit 2000 € / an pendant 6 ans	18 000 € soit 2000 € / an pendant 9 ans	21 000 € soit 1750 € / an pendant 12 ans
200 000 €	24 000 € soit 4000 € / an pendant 6 ans	36 000 € soit 4000 € / an pendant 9 ans	42 000 € soit 3500 € / an pendant 12 ans
300 000 €	36 000 € soit 6000 € / an pendant 6 ans	54 000 € soit 6000 € / an pendant 9 ans	63 000 € soit 5250 € / an pendant 12 ans

Vous pouvez commencer la location sur 6 ans et au gré de vos besoins la prolonger de 3 ans et ce par 2 fois pour un maximum de 12 ans.

Au maximum vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 63000 € sur 12 ans.
Attention ! Cette réduction d'impôt est concernée par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an et par foyer

Comprendre la répartition de son investissement en Loi Pinel :

Quels sont les investissements immobiliers concernés ?

Un bien neuf ne pouvant excéder les 300 000 €.
Le prix au m2 ne doit pas dépasser les 5 500 €.
Ce bien doit être construit dans des zones éligibles à forte pression locative, regroupées dans ce que l’on appelle les « zones Pinel ». Ceci a pour but de protéger l’acquéreur afin de lui garantir au mieux que son bien sera bel et bien loué…
Le bien doit respecter les dernières normes thermiques en vigueur : soit la norme « RT 2012 », soit obtenir le label « BBC 2005 ».
La construction du bien doit être terminée au maximum 30 mois après la déclaration d’ouverture du chantier.

Quelles sont les conditions de location ?

Je dois louer ce bien dans les 12 mois qui suivent la fin de sa construction, ou de la remise des clés.
Je dois louer ce bien en tant que résidence principale. Je ne peux pas louer ce bien comme une résidence de vacances.
Je ne peux pas louer ce bien en meublé.
Je dois louer ce bien pendant une période de 6, 9 ou 12 ans.
Je dois respecter le plafond des loyers pendant la période de location en Pinel.

AVANTAGES DU DECRET NEUF « PINEL » BBC (Loi de finances 2015 - Prorogation 2018)

Réduction d'impôt

Réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix de revient de l’investissement sur 12 ans (frais et taxes inclus) pour toutes acquisitions réalisées à partir du 1er janvier 2015 :

Exemple :

12% sur 6 ans, linéairement soit 2% par an
(Prolongation possible 2% par an de la 7ème à la 9ème année, et 1% par an de la 10ème à la 12ème année)
18% sur 9 ans, linéairement soit 2% par an
(Prolongation possible 1% par an de la 10ème à la 12ème année)
21% sur 12 ans soit 2% par an pendant 9 ans et 1% par an pendant 3 ans
(Pour un investissement de 180 000 €)
21% de l’investissement en réduction d’impôt sur 12 ans, soit 37 800 €, soit 3 600€ par an pendant les 9 premières années et 1800€ par an pendant les 3 dernières années

Déduction des intérêts

Dans tout investissement locatif, le contribuable peut déduire 100 % des intérêts d'emprunt dans la limite des loyers perçus et ce, sans limite dans le temps.
Il est donc judicieux de financer la totalité de l’opération (y compris les frais) sur du long terme (au moins 20 ans).

Déduction des frais et charges

Le contribuable peut également déduire l'ensemble des frais liés à l'opération :

Les frais de gestion courante et de garanties.
Les charges de copropriété
La taxe foncière (jusqu'à 2 ans d'exonération)
Économie possible de CSG/CRDS/RSA (17,2%) en cas de Revenus Fonciers existants.
L'ensemble des charges, des intérêts et abattement, une fois déduit des loyers, représente le déficit foncier imputable sur le R.I.G (Revenu Imposable Global) dans la limite de 10 700 €/an.

Prix au m² maîtrisés

Un plafonnement par m2 de surface pondérée d'assiette de la réduction d'impôt est fixé à 5 500 €/m² par décret.

Location aux ascendants et descendants possible

Le logement pourra être loué à des ascendants ou descendants, à condition que ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal de l’investisseur.

Avantages spécifiques

Il est possible de réaliser plusieurs opérations « Pinel » par année civile et de cumuler les réductions d’impôts. Le montant d’investissement éligible à la loi Pinel étant de 300.000 € par an. La réduction « Pinel » est cumulable avec les autres décrets : Censi-Bouvard de la même année ou Duflot, Scellier, Borloo, Robien d’une année précédente (dans la limite du plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € en 2018).

CONTRAINTES DU DECRET NEUF « PINEL » BBC (Loi de finances 2015 - Prorogation 2018)

Engagement de détention

L’investisseur ne peut bénéficier de la réduction « Pinel», qu’à concurrence de l'acquisition de deux logements par an dans la limite de 300 000€ d’investissement cumulé.

Le contribuable doit conserver et louer le bien pendant 6 ans minimum. (Durée d’engagement initiale à choisir lors de la première déclaration d’impôts).
Toutefois, aucune remise en cause des avantages fiscaux acquis n’est faite en cas :

D’invalidité
De décès
De chômage du contribuable ou de son époux (se) soumis à l’imposition commune.

Plafond des loyers (règle de calcul)

Le calcul des loyers est à considérer au m2 pondéré. A la base de loyer par zone, il faut appliquer un coefficient multiplicateur (plafonné à 1,2) calculé par la formule suivante :
Base de calcul x (0,7 + (19/Surface Pondérée))
^* Certaines villes de la zone A appliquent des plafonds minorés.
Rappelons que l’intérêt de l’investisseur réside avant tout dans la rentabilité locative du bien immobilier. Cette rentabilité locative se définie par le ratio « loyers bruts / prix au m2 ». Ainsi, en dehors de l’impact des plafonds, il s’agit de demeurer vigilant quant au prix du m2 à l’acquisition.

Zone A bis	Paris + 76 communes	16,83 €/m²
Zone A^*	IDF, Côte d’Azur, Pays Genevois français, Marseille, Toulon, Montpellier et environs, Lyon, Villeurbanne, Lille, Ajaccio, Bonifacio, et Porto-Vecchio	12,50 €/m²
Zone B1	Agglomérations de plus de 250.000 habitants et agglomérations chères situées aux franges d’IDF, zone littorale ou frontalière, Corse et les Iles.	10,07 €/m²
Zone B2 et C	Agglomérations de plus de 50.000 habitants Communes éligibles agréées par décision préfectorale.	16,83 €/m²

A titre d’exemple, prix moyens Guide des Valeurs Vénales 2014 :
Sur Zone A bis: Prix moyen du m2 : 6 804€ à l’achat, Location moyenne : 18,67 €/m2 Rentabilité : 3,29 %

Plafond de ressources des locataires

Sur Zone B1 : Prix moyen du m2 : 3734 € à l’achat, Location moyenne : 12,96 €/m2 Rentabilité : 4,16 %
Sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N – 2, en fonction de la composition du foyer fiscal, il existe des restrictions quant aux ressources du locataire :

Composition du foyer locataire	Zone A BIS	Zone A	Zone B1	Zone B2 ET C
Couple	55 485 €	55 486 €	40 410 €	36 368 €
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge	72 737 €	66 699 €	48 596 €	43 737 €
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge	86 843 €	79 893 €	58 666 €	52 800 €
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge	103 326 €	94 579 €	69 014€	62 113 €
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge	116 268 €	106 431 €	77 778 €	70 000 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+12 954 €	+11 859 €	+8 677 €	+7 808 €

Plafond des niches fiscales

La réduction PINEL doit respecter la limite du plafonnement global des niches fiscales fixé à 10.000 € pour 2018.

Les logements Neufs concernés :

Location à usage d’habitation principale (Location nue)
La réduction n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et performance énergétique sont conformes à la norme RT 2012 - BBC (Bâtiment Basse Consommation).