Optimisation fiscale
Loi Pinel, comment ça marche ?
La loi Pinel consiste à acheter un bien neuf pour le louer pour bénéficier de réductions
d’impôt.
La Loi Pinel (ou dispositif Pinel) est entrée en vigueur le 1er janvier 2015. Elle a
pour
vocation première de faciliter au financement et à la construction de logements neufs
afin
de dynamiser les villes et les quartiers.
Cette loi a été votée pour répondre aux difficultés des Français à se loger, et pour répondre à l’adage : « Quand le bâtiment va, tout va ».
Comment fonctionne la Loi Pinel ?
- Vous achetez un logement neuf en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Pour faire simple vous achetez un appartement sur plan. Dès lors qu’un certain pourcentage d’appartements d’un programme est vendu, le promoteur bénéficie de suffisamment de garanties financières pour commencer la construction.
- Vous achetez ce bien pour le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie le gouvernement vous accorde une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix du bien dans la limite de 300 000 €.
- Pendant la période de location entre 6 et 12 ans vous devez respecter le plafonnement des loyers fixé par décret annuellement.
Comprendre la réduction d’impôt en Loi Pinel :
Au maximum 21% des frais d’investissement sont pris en charge par votre réduction
d’impôt.
Entre 40 à 45% des frais sont pris en charge par le loyer de votre locataire.
Sur le papier il ne vous reste plus en théorie qu’un effort d’épargne qui représente
uniquement 35 à 40 % du bien.
Un petit tableau pour tout comprendre :
| Réduction d'impôts | ||||
|---|---|---|---|---|
| Valeur du bien | PINEL sur 6 ans (12%) | PINEL sur 9 ans (18%) | PINEL sur 12 ans (21%) | |
| 100 000 € | 12 000 € soit 2000 € / an pendant 6 ans | 18 000 € soit 2000 € / an pendant 9 ans | 21 000 € soit 1750 € / an pendant 12 ans | |
| 200 000 € | 24 000 € soit 4000 € / an pendant 6 ans | 36 000 € soit 4000 € / an pendant 9 ans | 42 000 € soit 3500 € / an pendant 12 ans | |
| 300 000 € | 36 000 € soit 6000 € / an pendant 6 ans | 54 000 € soit 6000 € / an pendant 9 ans | 63 000 € soit 5250 € / an pendant 12 ans | |
Vous pouvez commencer la location sur 6 ans et au gré de vos besoins la prolonger de 3 ans et ce par 2 fois pour un maximum de 12 ans.
Au maximum vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 63000 € sur 12 ans.
Attention ! Cette réduction d'impôt est concernée par le plafonnement des niches
fiscales à
10 000 euros par an et par foyer
Comprendre la répartition de son investissement en Loi Pinel :
Quels sont les investissements immobiliers concernés ?
- Un bien neuf ne pouvant excéder les 300 000 €.
- Le prix au m2 ne doit pas dépasser les 5 500 €.
- Ce bien doit être construit dans des zones éligibles à forte pression locative, regroupées dans ce que l’on appelle les « zones Pinel ». Ceci a pour but de protéger l’acquéreur afin de lui garantir au mieux que son bien sera bel et bien loué…
- Le bien doit respecter les dernières normes thermiques en vigueur : soit la norme « RT 2012 », soit obtenir le label « BBC 2005 ».
- La construction du bien doit être terminée au maximum 30 mois après la déclaration d’ouverture du chantier.
Quelles sont les conditions de location ?
- Je dois louer ce bien dans les 12 mois qui suivent la fin de sa construction, ou de la remise des clés.
- Je dois louer ce bien en tant que résidence principale. Je ne peux pas louer ce bien comme une résidence de vacances.
- Je ne peux pas louer ce bien en meublé.
- Je dois louer ce bien pendant une période de 6, 9 ou 12 ans.
- Je dois respecter le plafond des loyers pendant la période de location en Pinel.
AVANTAGES DU DECRET NEUF « PINEL » BBC (Loi de finances 2015 - Prorogation 2018)
Réduction d'impôt
Réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix de revient de l’investissement sur 12 ans (frais
et taxes inclus) pour toutes acquisitions réalisées à partir du 1er janvier 2015
:
Exemple :
-
12% sur 6 ans, linéairement soit 2% par an
(Prolongation possible 2% par an de la 7ème à la 9ème année, et 1% par an de la 10ème à la 12ème année) -
18% sur 9 ans, linéairement soit 2% par an
(Prolongation possible 1% par an de la 10ème à la 12ème année) -
21% sur 12 ans soit 2% par an pendant 9 ans et 1% par an pendant 3
ans
(Pour un investissement de 180 000 €) - 21% de l’investissement en réduction d’impôt sur 12 ans, soit 37 800 €, soit 3 600€ par an pendant les 9 premières années et 1800€ par an pendant les 3 dernières années
Déduction des intérêts
Dans tout investissement locatif, le contribuable peut déduire 100 % des
intérêts
d'emprunt dans la limite des loyers perçus et ce, sans limite dans le
temps.
Il est donc judicieux de financer la totalité de l’opération (y compris les frais) sur
du long terme (au moins 20 ans).
Déduction des frais et charges
Le contribuable peut également déduire l'ensemble des frais liés à l'opération :
- Les frais de gestion courante et de garanties.
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière (jusqu'à 2 ans d'exonération)
-
Économie possible de CSG/CRDS/RSA (17,2%) en cas de Revenus Fonciers
existants.
L'ensemble des charges, des intérêts et abattement, une fois déduit des loyers, représente le déficit foncier imputable sur le R.I.G (Revenu Imposable Global) dans la limite de 10 700 €/an.
Prix au m² maîtrisés
Un plafonnement par m2 de surface pondérée d'assiette de la réduction d'impôt est fixé à 5 500 €/m² par décret.
Location aux ascendants et descendants possible
Le logement pourra être loué à des ascendants ou descendants, à condition que ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal de l’investisseur.
Avantages spécifiques
Il est possible de réaliser plusieurs opérations « Pinel » par année civile et de cumuler les réductions d’impôts. Le montant d’investissement éligible à la loi Pinel étant de 300.000 € par an. La réduction « Pinel » est cumulable avec les autres décrets : Censi-Bouvard de la même année ou Duflot, Scellier, Borloo, Robien d’une année précédente (dans la limite du plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € en 2018).
CONTRAINTES DU DECRET NEUF « PINEL » BBC (Loi de finances 2015 - Prorogation 2018)
Engagement de détention
L’investisseur ne peut bénéficier de la réduction « Pinel», qu’à concurrence de l'acquisition de deux logements par an dans la limite de 300 000€ d’investissement cumulé.
Le contribuable doit conserver et louer le bien pendant 6 ans minimum. (Durée
d’engagement initiale à choisir lors de la première déclaration d’impôts).
Toutefois, aucune remise en cause des avantages fiscaux acquis n’est faite en cas :
- D’invalidité
- De décès
- De chômage du contribuable ou de son époux (se) soumis à l’imposition commune.
Plafond des loyers (règle de calcul)
Le calcul des loyers est à considérer au m2 pondéré. A la base
de loyer par
zone,
il faut appliquer un coefficient multiplicateur (plafonné à 1,2) calculé par la
formule
suivante :
Base de calcul x (0,7 + (19/Surface Pondérée))
* Certaines villes de la zone A appliquent des plafonds minorés.
Rappelons que l’intérêt de l’investisseur réside avant tout dans la rentabilité
locative
du bien immobilier. Cette rentabilité locative se définie par le ratio « loyers
bruts /
prix au m2 ». Ainsi, en dehors de l’impact des plafonds, il s’agit de demeurer
vigilant
quant au prix du m2 à l’acquisition.
| Zone A bis | Paris + 76 communes | 16,83 €/m² |
| Zone A* | IDF, Côte d’Azur, Pays Genevois français, Marseille, Toulon, Montpellier et environs, Lyon, Villeurbanne, Lille, Ajaccio, Bonifacio, et Porto-Vecchio | 12,50 €/m² |
| Zone B1 | Agglomérations de plus de 250.000 habitants et agglomérations chères situées aux franges d’IDF, zone littorale ou frontalière, Corse et les Iles. | 10,07 €/m² |
| Zone B2 et C | Agglomérations de plus de 50.000 habitants Communes éligibles agréées par décision préfectorale. | 16,83 €/m² |
A titre d’exemple, prix moyens Guide des Valeurs Vénales 2014 :
Sur Zone A bis: Prix moyen du m2 : 6 804€ à l’achat, Location moyenne : 18,67 €/m2
Rentabilité : 3,29 %
Plafond de ressources des locataires
Sur Zone B1 : Prix moyen du m2 : 3734 € à l’achat, Location moyenne : 12,96 €/m2
Rentabilité : 4,16 %
Sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N – 2, en fonction de la
composition du foyer fiscal, il existe des restrictions quant aux ressources du
locataire :
| Composition du foyer locataire | Zone A BIS | Zone A | Zone B1 | Zone B2 ET C |
|---|---|---|---|---|
| Couple | 55 485 € | 55 486 € | 40 410 € | 36 368 € |
| Personne seule ou en couple ayant une personne à charge | 72 737 € | 66 699 € | 48 596 € | 43 737 € |
| Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 86 843 € | 79 893 € | 58 666 € | 52 800 € |
| Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge | 103 326 € | 94 579 € | 69 014€ | 62 113 € |
| Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge | 116 268 € | 106 431 € | 77 778 € | 70 000 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | +12 954 € | +11 859 € | +8 677 € | +7 808 € |
Plafond des niches fiscales
La réduction PINEL doit respecter la limite du plafonnement global des niches fiscales fixé à 10.000 € pour 2018.
Les logements Neufs concernés :
Location à usage d’habitation principale (Location nue)
La réduction n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et
performance énergétique sont conformes à la norme RT 2012 - BBC (Bâtiment Basse
Consommation).
