L’investissement locatif sans apport : mode d’emploi

L’apport personnel, qu’est-ce que c’est? 

L’apport personnel désigne la somme d’argent qu’un emprunteur peut fournir pour financer son projet immobilier. C’est une épargne mise dans le financement de l’investissement afin de faciliter son obtention (prêt). Il permet de garantir une capacité de remboursement auprès des banques et de favoriser l’octroi de bas taux en cas d’apport élevé. 

Cet apport peut provenir de plusieurs origines : 

• épargne 
• compte courant 
• livret 
• héritage 
• donation 
• vente d’un ancien logement 

Investir sans apport : les profils éligibles 

L’investissement sans apport est possible mais rare, sauf dans certains cas. Il existe trois types de profils éligibles qui permettent de faciliter l’obtention d’une prêt immobilier sans apport personnel : 

• Les primo-accédants : ce sont les jeunes actifs qui effectuent un premier achat immobilier. Ils n’ont pas eu le temps de construire une épargne mais peuvent obtenir un crédit sans apport personnel s’ ils prouvent la bonne tenue de leurs comptes et une situation financière stable. Les primo-accédants peuvent également bénéficier d’un prêt aidé comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Action Logement qui constituent un apport personnel aux yeux des banques. 
• Les épargnants : ce sont les particuliers qui ont une épargne personnelle importante et qui souhaitent investir tout en gardant leur argent mis de côté. Une épargne élevée et des produits de défiscalisation permettent d’obtenir un crédit immobilier sans apport. Le taux d’intérêt octroyé par l’établissement prêteur sera plus bas que les taux des placements effectués.
• Les investisseurs : ce sont les particuliers qui souhaitent investir pour louer un bien. Ils peuvent obtenir un crédit sans apport car le paiement des intérêts constitue une réduction d’impôts. Dans ce cas, c’est avantageux de ne pas avoir d’apport, car plus les investisseurs empruntent et plus les avantages fonciers diminuent.   

Le dossier pour un prêt immobilier sans apport 

Afin d’obtenir un crédit immobilier sans apport personnel, il est important de bien préparer son dossier en amont. Pour cela, il faut : 

• avoir un bon profil : assurer que le financement est 100% réalisable, prouver son sérieux, sa capacité de remboursement et son implication dans le projet. 
• avoir un plan de financement solide : pour convaincre les banques, bâtir le plan de financement avant de démarrer les recherches de logements et se munir de tous les documents demandés (avis d’imposition, bulletins de salaires, relevés de comptes…). 
• être transparent avec les banques : être franc, dire la vérité sur son projet, montrer que l’établissement peut faire confiance. 
• avoir un contrat de travail : si l’achat se fait en couple, il est préférable qu’au moins un des deux acheteurs possède un contrat de travail CDI. En cas de CDD ou de profession libérale, l’obtention d’un crédit sans apport est plus compliqué mais possible. Pour cela, il faut montrer que les comptes sont bien gérés, prouver des ressources stables durant les trois dernières années et avoir un minimum de patrimoine financier et /ou immobilier. 
• avoir une situation financière saine : montrer un compte sans découverts ni incidents de paiements (chèques refusés, banque de France…). 
• connaître son enveloppe budgétaire :  anticiper pour mieux préparer, connaître les critères du prêt immobilier et combien il est possible d’emprunter. 

Faire un investissement locatif sans apport en SCI 

Investir avec une SCI (Société Civile Immobilière) est une bonne solution pour emprunter sans apport car le bien est destiné à être loué. Les futurs loyers reçus représentent donc une assurance pour la banque concernant le remboursement des mensualités du crédit, et limitent le risque d’impayé. 

Créer une SCI consiste à réunir plusieurs membres pour partager la possession et la gestion d’un bien. Il existe plusieurs types de SCI : SCI professionnelles, SCI familiales et SCI de gestion. Le fait que plusieurs personnes soient réunies dans le projet immobilier rassure les banques et limite le risque d’impayé. Le prêt immobilier est plus facilement octroyé, avec un taux avantageux et sans apport. 

Les critères pour investir dans un bien locatif en SCI sans apport 

Pour investir dans un bien locatif en SCI sans apport, les critères sont les mêmes que pour un crédit classique. Seuls quelques spécificités sont à noter : 

• Tous les profils d’emprunteurs de la SCI sont pris en compte par la banque pour établir le taux d’intérêt applicable au prêt, la somme autorisée et la durée (15,20,25 ans…). C’est donc la capacité commune à tous les membres qui est prise en compte. 
• Le dossier doit être solide et présenter un projet d’investissement locatif sûr et bien préparé. 
• Il faut prouver que les loyers reçus seront suffisants à rembourser les mensualités du prêt. 

Investir dans l’immobilier sans apport c’est possible. Si vous êtes primo-accédant, épargnants ou investisseurs avec un dossier solide, vous aurez plus de facilité à obtenir un prêt sans apport personnel et la confiance des banques. Pour un investissement locatif, vous avez toujours la solution de mettre en place une SCI et vous pourrez envisager un crédit sans apport.