Dernières nouvelles du front immobilier

L’augmentation de l’investissement des cadres et le manque de primo-accédants qui libèrent des logements locatifs entraînent une pénurie de biens à louer, ce qui fait exploser les prix et les loyers. Dans le secteur immobilier, nous sommes des personnes simples, nous ne sommes pas capables de pensée complexe comme nos maîtres, mais nous savons compter. Il faudra m’expliquer comment économiser 1,8 milliard en dépensant 12 milliards.

Les gros propriétaires bailleurs se réjouissent !

Dans le secteur immobilier, nous sommes des personnes simples, nous ne sommes pas capables de pensée complexe comme nos maîtres, mais nous savons compter. Il faudra m’expliquer comment économiser 1,8 milliard en dépensant 12 milliards… Nous nous dirigeons donc vers une « soviétisation » du marché locatif privé, le gouvernement ne souhaite plus d’investisseurs particuliers et les investisseurs institutionnels sont repartis aussi vite qu’ils étaient revenus timidement.

Ainsi, c’est l’État lui-même, avec l’aide de la Caisse des Dépôts ou en influençant « Action Logement » (qui est entièrement subventionné par les impôts des entreprises), qui va prendre la place du secteur privé en achetant 50 000 logements dès cette année pour plus de 12 milliards, au nom d’économies (sic)…

Aucun gouvernement de gauche, même les plus étatistes que nous avons connus dans le passé, n’aurait osé faire une telle erreur historique et économique.

Mélenchon en rêvait, et la « Start-up Nation » l’a fait…

Nous avons dû rater quelque chose…

Ou peut-être sommes-nous pris dans une faille spatio-temporelle qui nous ramène 40 ans en arrière, lorsque l’État était banquier, assureur, et fabriquait des voitures et des téléviseurs…

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (façade de l’État, tout le monde le comprend) a créé les conditions qui font que les investisseurs ne veulent plus investir, ce qui entraîne une diminution de l’offre de logements à louer. Les primo-accédants ne peuvent plus acheter et ne libèrent pas de logements locatifs.

La loi « Climat et Résilience« , qui exclut dès cette année des centaines de milliers (et bientôt des millions) de logements du marché locatif, aura des conséquences apocalyptiques, et je pèse mes mots.

Les pertes de revenus seront énormes pour l’État, avec la chute des ventes de biens neufs qui entraîne une diminution de 20% de la TVA, ainsi que pour les collectivités locales avec la baisse des frais de mutation.

Cette diminution de l’offre locative, déjà tendue dans les grandes métropoles, aura des conséquences catastrophiques, sans précédent depuis 35 ans. Le ministre Olivier Klein parle même d’une bombe sociale…

Ce manque de logements locatifs est créé volontairement par l’État. Les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière pénalisent les investisseurs, ce qui a conduit à une diminution de 40% des investisseurs dans le secteur locatif, et une diminution de 50% dans le neuf.

Ces normes ont également affecté les primo-accédants qui cherchent une résidence principale (pas d’apport + épargne de précaution), ce qui les empêche d’acheter et les maintient en tant que locataires, tandis que de nouveaux locataires arrivent…

L’exclusion des logements énergivores du marché locatif (5 millions de logements concernés, des dates impossibles à tenir) concerne même 80% des chambres de bonnes à Paris (les derniers étages des immeubles haussmanniens avec toits en zinc).

Chacune de ces trois raisons aurait déjà aggravé le manque criant de logements locatifs dans les zones tendues, mais les trois réunies (moins d’investisseurs, des jeunes qui ne peuvent pas acheter et restent locataires, exclusion des logements énergivores du marché locatif) garantissent une explosion de la bombe sociale…

Les trois crises majeures pour le secteur immobilier en France au cours des 30 dernières années : en 1991, les prix ont doublé en 5 ans, puis la guerre du Golfe (V1), la crise immobilière à Paris et sur la Côte d’Azur. En 2008, les banques américaines ont provoqué la crise des subprimes, suivie d’une crise financière. En 2013, la ministre du Logement, Mme Duflot, a clairement favorisé les locataires avec la loi ALUR, ce qui a entraîné une chute des ventes aux investisseurs, mais au moins les locataires en ont bénéficié, notamment grâce à l’encadrement des loyers.

Mais en 2023, la crise est également provoquée par une décision politique, mais cela ne profite à personne, il n’y a que des perdants, c’est du jamais vu… Et au lieu de simplifier et de libérer, la Caisse des Dépôts (c’est-à-dire l’État…) va dépenser 12 milliards pour acheter des logements aux promoteurs… c’est de l’argent magique !

Les démarches pour obtenir un permis de construire sont kafkaïennes (un sondage auprès de 200 promoteurs a révélé que les délais entre la première présentation du permis et la livraison des logements étaient de 5 à 7 ans, malgré le « choc de simplification » annoncé en 2013, au début du mandat de François Hollande).

Ce dont nous avons besoin, ce n’est pas d’argent ou de lois :

C’est qu’on nous laisse tranquilles, qu’on nous laisse travailler, qu’on nous foute la paix…

  • C’est l’État qui décide si vous pouvez emprunter pour investir et combien, avec son faux-nez du Haut Conseil de Stabilité Financière.
  • C’est l’État qui vous autorise (ou non) à louer votre logement (les logements énergivores, Airbnb, permis de louer, etc.).
  • C’est l’État qui décide du montant de votre loyer dans presque toutes les grandes métropoles aujourd’hui.
  • C’est l’État qui décide de la réévaluation de vos loyers en modifiant les règles dès qu’elles sont favorables aux bailleurs (3,5% au lieu de l’inflation).
  • C’est l’État qui vous oblige à abattre un arbre pour toute la paperasse nécessaire aux baux et aux divers documents d’information pour les locataires.
  • C’est l’État qui, par une inflation normative délirante, a rendu la procédure d’obtention d’un permis de construire kafkaïenne, et cela empire d’année en année. On se souvient du « choc de l’offre » de logements en 2018, mais il est peu dire qu’il n’a pas eu lieu, c’est même pire…

Ne parlons pas de la nouvelle obligation déclarative… où l’on doit fournir des informations que l’État possède déjà… Et lorsque, en tant que bon citoyen, vous avez respecté toutes ces règles, l’État vous prend entre un tiers et deux tiers de vos loyers nets en impôts et cotisations sociales, plus la taxe foncière, plus l’IFI…

C’est ça, le paradis ? Vous pouvez imaginer l’enfer…

Si cela fonctionnait encore… parce que « l’inefficacité collective » est manifeste, avec une offre locative qui se réduit, une explosion des prix depuis 20 ans et 10 millions de personnes mal logées. Le logement social est loué à 180 000 ménages aisés (gagnant plus de 80 000 € par an).

Au début des années 80, les investisseurs institutionnels représentaient 20% du marché locatif privé, et plus de 30% à Paris et dans les grandes métropoles. Aujourd’hui, ce chiffre est inférieur à 4%, la plupart des biens étant mis en vente. Tous les gestionnaires immobiliers de ces investisseurs institutionnels pratiquaient une politique de loyers raisonnables, légèrement inférieurs au marché (par souci d’efficacité, pas par altruisme), ce qui constituait une « régulation naturelle » des loyers.

Deux facteurs ont fait fuir les investisseurs institutionnels et les sociétés foncières du marché du logement : la baisse des rendements et surtout l’évolution de la réglementation concernant l’équilibre des droits et des devoirs entre bailleurs et locataires.

L’évolution de la réglementation locative Il en va du logement comme du marché du travail, à force de renforcer les droits des salariés (des locataires dans ce cas), on réduit l’offre. C’est la loi Quillot de 1982 qui a introduit la notion de « droit au logement », puis la loi Mermaz de 1989 qui a donné aux locataires une quasi-« propriété » de leur bail.

En tant qu’institutions financières (banques ou compagnies d’assurance), elles sont tenues de respecter scrupuleusement la réglementation et les contraintes spécifiques aux « personnes morales » (notamment les baux de 6 ans), ce qui rend obsolète l’équilibre entre rendement et contraintes.

Mais le pire est à venir : dans le projet de loi de finances pour 2024, la location meublée sera fiscalement alignée sur la location nue, entraînant ainsi une imposition allant de 28,2% à 62,2% en impôts et cotisations sociales, plus la taxe foncière, plus l’IFI. Ainsi, ce que l’État donne d’une main avec la défiscalisation Pinel, il le reprend avec l’autre main avec la taxation de la location meublée…

Le secteur privé ne peut plus ou ne veut plus investir. Les fonds institutionnels n’ont plus investi en 2022. Les SCPI de rendement ont perdu près de 30% de leurs souscriptions. Les propriétaires bailleurs ont vendu pour 7 milliards de biens immobiliers locatifs en 2022 (dont 80% étaient des ventes à investisseurs, selon la Fnaim). Il n’y a plus de logements locatifs à vendre aujourd’hui…

Et tout cela, au moment où les besoins sont immenses : la population française augmente de près de 300 000 habitants par an, soit l’équivalent d’une ville comme Rennes ou Strasbourg.

Nous sommes impatients
de connaître vos projets

Poussez la porte,
vous êtes à la maison…
de l’investisseur.