Peut-on utiliser le PTZ pour faire de l'investissement locatif ?

Peut-on investir dans l’ancien avec Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation proposé lors de l’achat d’un logement neuf (ou ancien si rénové) pour la mise en location. Il existe plusieurs conditions d’éligibilité pour y avoir accès, notamment si le projet est d’investir dans un logement ancien. Si les conditions ne sont pas remplies, il existe en contrepartie le dispositif Denormandie qui lui est réservé à l’ancien.

Loi Pinel : pour qui et pour quel projet? 

La loi Pinel a été mise en place dès septembre 2014 pour favoriser l’achat neuf, ancien rénové ou la construction dans les zones dîtes “tendues”, c’est-à-dire où la demande en logements locatifs est supérieure à l’offre disponible. Pour classer les villes et les régions en fonction de leurs besoins, le Gouvernement a créé une cartographie de la France scindée en plusieurs zones : A bis, A, B1, B2 et C, selon ce qui suit : 

  • Zone A bis : très forte demande de logements immobiliers, loyers élevés et difficultés à se loger 
  • Zones A/B1 : forts besoins en logements neufs 
  • Zones B2/C : zones dîtes “détendues” non éligibles à la loi Pinel, ni dans le neuf ni dans l’ancien depuis le 20 février 2022

Avant de prévoir un projet d’investissement avec la loi Pinel, il est important de savoir dans quelle zone se situe le logement souhaité. Chaque zone dispose de conditions différentes (plafonds des loyers, surface, revenus des ménages…). 

Quelles conditions pour investir dans l’ancien avec Pinel?

Le dispositif de défiscalisation loi Pinel est proposé pour l’achat et/ou la construction d’un logement neuf, mais aussi pour l’achat d’un logement ancien refait à neuf

Pour avoir droit à la loi Pinel pour un projet d’achat d’un logement ancien, certaines conditions doivent être respectées. 

Premièrement, le logement doit obligatoirement appartenir à l’une de ces deux catégories : 

  • Logement à rénover : pour les logements en mauvais état. Ils sont prioritaires dans l’investissement en loi Pinel dans l’ancien. Ils doivent obligatoirement être rénovés pour être habitables en respectant les normes de sécurité, les normes environnementales… 
  • Logement à aménager en habitation : ce sont des bâtiments non destinés à être habités lors de leur construction comme par exemple les locaux de stockage, les locaux commerciaux, les hangars, ou encore les entrepôts. Dans ce cas-là, l’objectif  est de réhabiliter ces espaces en logements pour équilibrer la demande et l’offre en France et permettre aux foyers aux revenus modestes de se loger.

Dans les deux cas, le prix des travaux de rénovation du logement doit s’élever à au moins 25% du total de l’investissement

Dispositif Denormandie : fonctionnement et conditions 

Le dispositif Denormandie est une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif. Contrairement à la loi Pinel, il est réservé exclusivement à l’achat d’un logement ancien à rénover. L’objectif de ce dispositif mis en place en 2006 est d’encourager la rénovation des bâtiments anciens. Grâce à cette aide, les particuliers qui achètent un logement vide à rénover pour le mettre en location obtiennent une réduction d’impôts

Pour être éligible, la commune dans laquelle se trouve le bien doit obligatoirement : 

  • Avoir signé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) : outil nouveau mis à disposition des collectivités locales pour porter et mettre en oeuvre un projet de territoire dans les domaines urbain, économique et social pour lutter contre la dévitalisation des centres-villes
  • Avoir un besoin important de réhabilitation de l’habitat : pour les régions, villes et communes en manque de biens en location, où il est difficile de se loger et où les loyers sont élevés

Ensuite, le logement doit respecter des critères importants, et appartenir à l’une de ces catégories :

  • Logement ancien avec travaux de rénovation ou local transformé en habitation 
  • Logement non meublé, loué comme habitation principale pendant 6, 9 ou 12 ans 
  • Une fois rénové, le loyer ne doit pas dépasser les plafonds mensuels mis en place en fonction des zones créées par la Gouvernement

Enfin, pour avoir accès au dispositif Denormandie, le logement doit respecter les conditions de travaux suivantes : 

  • Le coût total des travaux doit représenter au moins 25% du prix de l’investissement 
  • Les performances énergétiques du logement doivent être améliorées d’au moins 25%
  • Il faut réaliser au moins deux types de travaux de rénovation énergétique parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude ou l’isolation des fenêtres. 
  • Il faut créer une nouvelle surface habitable (balcon, garage, terrasse…) 
  • Les travaux doivent être terminés au 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition

Investir avec la loi Pinel offre de nombreux avantages pour l’achat d’un logement locatif neuf ou ancien. Si le projet est tourné vers l’acquisition d’un logement ancien, le dispositif Denormandie est plus adapté, mais il faut tout de même remplir des critères en ce qui concerne le type de logement, la commune où il se trouve et les travaux à réaliser. 

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