Droits de mutation : qu’est-ce que c’est?
Les droits de mutation (ou droits d’enregistrement) sont des taxes perçues par les collectivités locales de l’Etat lors d’une vente immobilière ou lors d’un changement de propriétaire. Il existe deux types de droits de mutation :
- Les droits de mutation à titre onéreux : ils sont payés le jour de la signature de vente d’un bien immobilier chez le notaire. L’acheteur règle le prix de vente du bien plus les droits de mutation à titre onéreux calculés sur le prix de vente. Ces droits sont applicables en fonction de la nature du bien acheté (terrain à bâtir, immeuble neuf, immeuble ancien…) et de l’indemnité du vendeur (assujetti à la TVA ou non). En bref, ce sont des impôts auxquels sont soumis les ventes immobilières, ils sont inclus dans ce que l’on appelle les frais de notaire.
- Les droits de mutation à titre gratuit : ils ne comportent aucune contrepartie financière. Ces mutations procèdent d’une intervention libérale et résultent soit d’un décès soit d’une donation entre vifs. Contrairement aux droits de mutation à titre onéreux, les droits de mutation à titre gratuit sont fortement personnalisés : ils prennent en compte la situation personnelle et familiale des redevables et ont une influence sur la liquidation d’impôt. En résumé, ils concernent la donation ou l’héritage d’un bien immobilier.
Droits de mutation : composition et calcul
Les droits de mutation d’une vente immobilière sont inclus dans les frais de notaire. Ils sont calculés sur le prix de vente cédé et peuvent être augmentés le cas échéant de toutes sommes qui peuvent être dues au vendeur. Ils sont payés au notaire qui collecte l’impôt et le reverse ensuite au Trésor Public. Ils sont éligibles dès la signature de l’acte de vente. Pour les logements anciens, ils se divisent en plusieurs parties :
- la taxe départementale : elle représente 4,5% du montant de l’investissement du bien
- la taxe communale : elle représente 1,20% de la valeur du bien
- versement à l’Etat : 2,37% du prix d’achat
Les logements neufs quant à eux bénéficient d’un allègement dans le cas d’une première vente. Dans ce cas, aucun droit de mutation n’est appliqué mais seulement la partie de rémunération du notaire et la taxe foncière.
Les frais de notaires réduits dans différents types de bien
Les frais de notaire ne sont pas les mêmes selon le type de logement. Pour les logements neufs, ils se situent entre 2% et 3%, alors que pour les logements anciens, ils peuvent atteindre 8%.
Réduire les frais de notaire dans le neuf
Pour l’achat d’un logement neuf, il existe un allègement des frais de notaire. Ils s’élèvent de 2% à 3% du prix de vente. Les critères d’appartenance à la catégorie logement neuf sont :
- construction nouvelle
- travaux en l’état futur d’achèvement (vente sur plan)
- construction achevée mais jamais habitée
Dans ces cas précis, la TVA n’est pas applicable et le prix de vente est défini en TTC. Les frais de notaires sont donc moins élevés car ils se limitent à la taxe publicité foncière et aux honoraires du notaire.
Réduire les frais de notaire dans l’ancien
Dans l’ancien, les frais de notaires sont plus élevés. Ils correspondent à 7 à 8% du prix de vente du bien.
Par exemple, pour la vente d’un bien à 200 000€, ils se situent entre 14 000 et 16 000€. Il existe cependant quelques solutions pour réduire ces frais de notaires.
- déduire la valeur des meubles : les frais de notaire se calculent sur la valeur d’un bien “nu”, c’est-à-dire dépourvu de meubles et/ou d’équipements. Du coup, les meubles et équipements qui restent dans le logement vendu peuvent être déduits du prix de vente avant le calcul des frais de notaire. Pour cela, il faut estimer le prix de ces équipements en respectant le plafond de 5% du prix de vente (risque de contrôle fiscal si ce plafond n’est pas respecté).
- déduire les frais d’agence : si le logement est vendu par le biais d’une agence immobilière, il est possible de déduire les frais engendrés. Pour cela, il faut que le mandat d’agence précise qui est l’acheteur du bien et qui est redevable des frais d’agences. Le compromis de vente doit bien distinguer le prix de vente du bien immobilier et les montants de frais d’agence, qui doivent être versés séparemment.
- négocier les frais de notaire : depuis 2016, les notaires peuvent effectuer une remise sur la partie qui constitue leur rémunération. Cette remise n’est pas obligatoire, en revanche si le notaire décide de la mettre en place, il devra le faire pour tous ces clients. La loi impose un maximum de remise de 20% du prix de vente depuis le 1er janvier 2021, pour une transaction d’au moins 100 000€.
Réduire les frais de notaire pour les immeubles de moins de 5 ans
Depuis le 1er janvier 2013, les immeubles de moins de 5 ans sont considérés comme des logements anciens. Cela signifie qu’ils sont donc soumis au taux de frais de notaire allant de 7% à 8%.
Pour avoir des frais de notaires réduits, il faudra donc appliquer les mêmes solutions que pour les logements anciens, à savoir déduire la valeur des meubles, les frais d’agence ou encore négocier les frais de notaire.
Les frais de notaire sont constitués d’une partie représentant des taxes qui vont à l’Etat, et une partie qui représente la rémunération du notaire. Les taux sont différents selon le type de bien acheté, et il existe des techniques pour réduire ces frais.
