Basculer en LOC’AVANTAGES (à la faveur d’un changement de locataire)
C’est particulièrement adapté aux « sorties » de Pinel-Scellier, etc.
Au bout de 9 ans, 12 ans, vous sortez des économies d’impôts et vos revenus fonciers sont fiscalisés, votre TRI (taux de rendement interne de l’opération) chute. Vous pouvez vendre mais pour faire quoi ? Pour investir sur quel support ? En même temps vous étiez déjà en loyer conventionné « en dessous du marché » (Pinel) donc vous pouvez basculer en « louer abordable », vous continuez les économies d’impôts avec un loyer légèrement inférieur mais un TRI très supérieur à de la location nue et sans les contraintes du « meublé » par exemple.
Le principe
Louer en nu pour 6 ans renouvelable, à un locataire en situation de précarité, en direct ou au travers d’une association, un bien « décent », en bon état, à un prix inférieur au prix du marché (de -15 à – 45%)
Nous sommes dans la « Réduction d’impôt », proportionnelle à la décote que vous appliquerez :
- Intermédiaire : -15% de décote de loyers = 15% de réduction d’impôt, 20% en « intermédié » (avec une Agence à vocation sociale ou une association)
- Social : -30% de décote de loyers = 35% de réduction d’impôt, 40% en « intermédié » (avec une Agence à vocation sociale ou une association)
- Très Social : -45% de décote de loyers = 65% en « intermédié » uniquement (avec une Agence à vocation sociale ou une association)
Les simulations sont claires, vous gagnez 1/3 de TIR en comparant avec de la location nue, et un loyer « marché », vous louez 30% de moins mais vous avez 40% de vos loyers en réduction d’impôt.
Basculer en meublé
Également lors d’un changement de locataire, vous meublez entièrement votre bien (quelques frais vite amortit), si c’est un studio ou T2 votre bien sera sauf exceptions adapté au marché du meublé, si vous êtes propriétaire d’un T3 – T4 ou d’une maison c’est plus compliqué, vous pouvez viser la colocation mais il faut vérifier qu’il y ait une demande dans le secteur.
Fiscalement c’est beaucoup mieux, vous quittez les revenus fonciers pour les revenus BIC ou vous pourrez « amortir » votre mobilier (5-7 ans) et surtout l’immobilier (sauf la valeur du terrain soit 20% et sur 25/30 ans) et avec comme base la valeur actuelle, et non pas votre « prix d’achat ».
Aidez vos enfants ou vos parents en leur transférant (pour un temps) les loyers. Et non pas le bien sur lequel vous comptez peut-être lors de votre retraite notamment, mais la jouissance, donc les loyers, au travers d’une « donation temporaire d’usufruit » de 5 ans, 8 ans 10 ans.
C’est particulièrement adapté si vous avez des enfants étudiants ou démarrant dans la vie active. Plutôt que de les « aider » avec des « pensions » que vous ne pouvez déduire que jusqu’à 5700€ par an, vos enfants (ou vos parents avec une petite retraite, peu ou pas imposable, si vous les aidez déjà c’est beaucoup mieux) les coûts sont très faibles (franchise de 100K tous les 15 ans, par parents par enfants) perçoivent les loyers sur la durée définie, et avec une fiscalité forcement beaucoup plus faible. Les 1000€ net dont nous parlions tout à l’heure, si votre enfant n’a pas d’autre revenus, c’est 0€ d’impôts pour lui, 0 au lieu de 6200 € par an c’est pas mal… (attention pour les enfants, il faut qu’ils soient sortis de votre foyer fiscal) et « cerise sur le gâteau, pendant cette période, ce patrimoine sort de votre IFI ! Puisque c’est l’usufruitier qui supporte l’IFI et a priori vos enfants sont à moins de 1,3M€ de patrimoine donc l’IFI « saute » pendant la période de donation temporaire.
Vendre le bien
Contactez-nous, nous pouvons nous charger de l’estimation et de la vente, que votre bien soit libre ou occupé.
