Donner du sens à votre
patrimoine immobilier
La loi Pinel consiste à acheter un bien neuf pour le louer pour bénéficier de réductions d’impôt. La Loi Pinel (ou dispositif Pinel) est entrée en vigueur le 1er janvier 2015. Elle a pour vocation première de faciliter au financement et à la construction de logements neufs afin de dynamiser les villes et les quartiers. Cette loi a été votée pour répondre aux difficultés des Français à se loger, et pour répondre à l’adage : « Quand le bâtiment va, tout va ».
Au maximum 21% des frais d’investissement sont pris en charge par votre réduction d’impôt. Entre 40 à 45% des frais sont pris en charge par le loyer de votre locataire.
Sur le papier il ne vous reste plus en théorie qu’un effort d’épargne qui représente uniquement 35 à 40 % du bien.
Un petit tableau pour tout comprendre :
Réduction d’impôts | ||||
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Valeur du bien | PINEL sur 6 ans (12%) | PINEL sur 9 ans (18%) | PINEL sur 12 ans (21%) | |
100 000 € | 12 000 € soit 2000 € / an pendant 6 ans | 18 000 € soit 2000 € / an pendant 9 ans | 21 000 € soit 1750 € / an pendant 12 ans | |
200 000 € | 24 000 € soit 4000 € / an pendant 6 ans | 36 000 € soit 4000 € / an pendant 9 ans | 42 000 € soit 3500 € / an pendant 12 ans | |
300 000 € | 36 000 € soit 6000 € / an pendant 6 ans | 54 000 € soit 6000 € / an pendant 9 ans | 63 000 € soit 5250 € / an pendant 12 ans |
Vous pouvez commencer la location sur 6 ans et au gré de vos besoins la prolonger de 3 ans et ce par 2 fois pour un maximum de 12 ans.
Au maximum vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 63000 € sur 12 ans.
Attention ! Cette réduction d’impôt est concernée par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an et par foyer
Réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix de revient de l’investissement sur 12 ans (frais et taxes inclus) pour toutes acquisitions réalisées à partir du 1er janvier 2015 :
Exemple :
Dans tout investissement locatif, le contribuable peut déduire 100 % des intérêts d’emprunt dans la limite des loyers perçus et ce, sans limite dans le temps.
Il est donc judicieux de financer la totalité de l’opération (y compris les frais) sur du long terme (au moins 20 ans).
Le contribuable peut également déduire l’ensemble des frais liés à l’opération :
Un plafonnement par m2 de surface pondérée d’assiette de la réduction d’impôt est fixé à 5 500 €/m² par décret.
Le logement pourra être loué à des ascendants ou descendants, à condition que ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal de l’investisseur.
Il est possible de réaliser plusieurs opérations « Pinel » par année civile et de cumuler les réductions d’impôts. Le montant d’investissement éligible à la loi Pinel étant de 300.000 € par an. La réduction « Pinel » est cumulable avec les autres décrets : Censi-Bouvard de la même année ou Duflot, Scellier, Borloo, Robien d’une année précédente (dans la limite du plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € en 2018).
L’investisseur ne peut bénéficier de la réduction « Pinel», qu’à concurrence de l’acquisition de deux logements par an dans la limite de 300 000€ d’investissement cumulé.
Le contribuable doit conserver et louer le bien pendant 6 ans minimum. (Durée d’engagement initiale à choisir lors de la première déclaration d’impôts).
Toutefois, aucune remise en cause des avantages fiscaux acquis n’est faite en cas :
Le calcul des loyers est à considérer au m2 pondéré. A la base de loyer par zone, il faut appliquer un coefficient multiplicateur (plafonné à 1,2) calculé par la formule suivante :
Base de calcul x (0,7 + (19/Surface Pondérée))
* Certaines villes de la zone A appliquent des plafonds minorés.
Rappelons que l’intérêt de l’investisseur réside avant tout dans la rentabilité locative du bien immobilier. Cette rentabilité locative se définie par le ratio « loyers bruts / prix au m2 ». Ainsi, en dehors de l’impact des plafonds, il s’agit de demeurer vigilant quant au prix du m2 à l’acquisition.
Zone A bis | Paris + 76 communes | 16,83 €/m² |
Zone A* | IDF, Côte d’Azur, Pays Genevois français, Marseille, Toulon, Montpellier et environs, Lyon, Villeurbanne, Lille, Ajaccio, Bonifacio, et Porto-Vecchio | 12,50 €/m² |
Zone B1 | Agglomérations de plus de 250.000 habitants et agglomérations chères situées aux franges d’IDF, zone littorale ou frontalière, Corse et les Iles. | 10,07 €/m² |
Zone B2 et C | Agglomérations de plus de 50.000 habitants Communes éligibles agréées par décision préfectorale. | 16,83 €/m² |
A titre d’exemple, prix moyens Guide des Valeurs Vénales 2014 :
Sur Zone A bis: Prix moyen du m2 : 6 804€ à l’achat, Location moyenne : 18,67 €/m2 Rentabilité : 3,29 %
Sur Zone B1 : Prix moyen du m2 : 3734 € à l’achat, Location moyenne : 12,96 €/m2 Rentabilité : 4,16 %
Sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N – 2, en fonction de la composition du foyer fiscal, il existe des restrictions quant aux ressources du locataire :
Composition du foyer locataire | Zone A BIS | Zone A | Zone B1 | Zone B2 ET C |
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Couple | 55 485 € | 55 486 € | 40 410 € | 36 368 € |
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge | 72 737 € | 66 699 € | 48 596 € | 43 737 € |
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 86 843 € | 79 893 € | 58 666 € | 52 800 € |
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge | 103 326 € | 94 579 € | 69 014€ | 62 113 € |
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge | 116 268 € | 106 431 € | 77 778 € | 70 000 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | +12 954 € | +11 859 € | +8 677 € | +7 808 € |
La réduction PINEL doit respecter la limite du plafonnement global des niches fiscales fixé à 10.000 € pour 2018.
Location à usage d’habitation principale (Location nue)
La réduction n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et performance énergétique sont conformes à la norme RT 2012 – BBC (Bâtiment Basse Consommation).
Suite à la complétion du formulaire, vous recevrez un mail avec votre guide de la loi Pinel
Poussez la porte,
vous êtes à la maison…
de l’investisseur.