Origine de l’expression
« Immeuble de rapport : immeuble construit par un investisseur pour qu’il lui rapporte de l’argent : leur architecture était donc souvent quelconque, au contraire des immeubles construits par la bourgeoisie aisée ; les appartements étaient nombreux, petits et pas très chers ».
Définition
Un immeuble de rapport est un immeuble abritant plusieurs logements loués par un ou plusieurs propriétaires. Sa construction résulte d’une opération immobilière. Il est conçu comme un placement par le propriétaire. Un immeuble existant peut aussi être transformé en immeuble de rapport.
L’immeuble de rapport est constitué de surfaces d’habitation et/ou de commerces et bureaux destinés à la location, qui sont capables d’apporter aux futurs propriétaires des compléments de revenus, voire à la retraite, l’essentiel des revenus.
Fiscalité
L’immeuble peut bénéficier de 3 types de fiscalité
Le régime commun
En SCI ou en propriété directe : Vous déduisez de vos loyers l’ensemble de vos charges, intérêts d’emprunt et travaux d’entretien !
- Si pendant l’année fiscale vous constatez un déficit, celui-ci est imputable sur vos revenus à hauteur de 10000€
- Si ce déficit est supérieur à 10000€ il est même reportable sur 10 ans
- Si vous constatez un revenu foncier durant l’année fiscale, celui-ci rentrera dans votre base imposable et supportera en plus la CSG.
Il est à noter qu’il est relativement facile d’éponger des revenus fonciers notamment grâce aux travaux d’entretien ou en réalisant de nouvelles acquisitions nécessitant d’importants travaux. Nos spécialistes sont à votre disposition pour étudier avec vous l’optimisation fiscale de vos investissements.
Le statut de Loueur en Meublé (Professionnel – LMP ou Non Professionnel – LMNP)
Ceci dans l’éventualité où l’immeuble est constitué d’appartements meublés ou en partant d’un immeuble vide de toute location et en meublant les appartements.
L’immobilier meublé est aujourd’hui un formidable outil pour préparer la retraite en :
- Se constituant un patrimoine immobilier de qualité
- Percevant des revenus revalorisés nets d’impôts
Principaux avantages
- Se constituer un patrimoine de haute qualité
- Générer pour le futur des revenus (loyers) non imposables. (Les loyers annuels versés sont net d’impôt pendant environ 30 ans)
- Économiser des impôts pendant les années d’activité. (Vous bénéficiez d’une réduction de vos impôts pendant une dizaine d’année)
- Protéger sa famille (En cas de décès ou invalidité l’assurance du prêt rembourse le crédit. Votre famille dispose d’un patrimoine et de revenus immédiat – loyer)
- Bénéficier de l’exonération des plus-values. (En cas de cession, il n’y a pas d’impôts sur les plus-values après 5 ans d’activité)
- Opter pour un statut social (En cotisant aux caisses maladies et vieillesse)
La SCI à l’impôt sur les sociétés
La SCI assujettie à l’Impôt société est une solution très performante de création de capital et de revenus. Toutefois, les contraintes (plus-values des sociétés) et la lourdeur administrative en réserve l’usage à des opérations significatives (immeuble de rapport de plus de 400 000 € par exemple) et à des investisseurs imposés à la tranche maximum.
Principaux avantages
Une fiscalité très favorable en plus des charges déductibles classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion et de copropriété, etc.) nous pouvons déduire :
- Amortissement des immeubles (hors valeur du foncier, entre 20 et 30 ans)
- Amortissement des travaux de construction ou d’agrandissement (contrairement aux SCI à l’IR ; Amortissement de 3 à 10 ans)
- Déduction de tous les frais d’acquisitions et d’enregistrement
- Les déficits sont reportables sans limite de durée (10 ans en revenus fonciers)
- Taux d’IS moins élevé que l’IR (tendance à la baisse) Revenus à terme en dividendes
Contraintes
- Plus-values / Vente de l’immeuble : Régime d’imposition des plus-values des professionnels : (taux de l’IS + contributions additionnelles), le calcul de la plus-value est moins favorable qu’en immobilier : prix de revient diminué des amortissements pratiqués et absence d’abattement pour « durée de détention ». Certains observateurs espèrent un retour aux plus-values immobilières pour les SCI à l’IS… A voir.
- Plus-values / Vente des parts sociales : Régime d’imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières : taux de 27% sans abattement pour « durée de détention » de l’immeuble. Possibilité d’un capital social fort (libération progressive)
- Obligation de tenue de comptabilité
- Taxe professionnelle
Recommandations
La seule contrainte significative étant le régime des plus-values, si les objectifs sont de conserver ou de transmettre le patrimoine et de créer des revenus à terme (retraite) la SCI à l’IS s’impose comme la meilleure solution sur le plan fiscal.
Si l’investissement génère un rapport locatif supérieur à 9%, avec un financement total (in-fine ou non) et pour un profil à l’imposition maximum, nous atteignons des taux interne de rendements à deux chiffres, souvent supérieurs à 15% ! Le tout quasiment sans apport et avec une épargne faible…
Ce montage s’adapte particulièrement aux immeubles avec beaucoup de travaux (non déductibles en « revenus fonciers ») ou au contraire avec peu ou pas de travaux (sans amortissement, la fiscalité est positive immédiatement).
Si l’on compare avec les solutions retraites traditionnels (assurance-vie, PERP, etc.). Nous pouvons raisonnablement dire que ce type de montage est supérieur sur tous les plans.
- Taux de rendement
- Rente et capital
- Peu/Pas d’abondement
- Protection sociale et familiale (assurances financement)
- Revenus à terme
Autonomie
En achetant un immeuble de rapport, l’investisseur s’affranchit de fait, du règlement de copropriété et aussi et surtout des Assemblées Générales, puisqu’il possède l’intégralité du produit : il est le seul décideur.
Mieux vaut en effet aussi acheter par exemple, 5 appartements dans le même immeuble que 5 appartements dispersés sur le territoire national : pour les visites, les travaux etc… tout est au même endroit !
Quant aux travaux justement, les Assemblées Générales imposent souvent des travaux non indispensables aux copropriétaires, qui n’en voulaient pas, tandis que lorsque vous êtes l’unique propriétaire, vous avez une totale liberté d’action. Ainsi, si justement vous ressentez à un moment donné la nécessité de faire des travaux, pour améliorer votre situation fiscale ou autre, vous pouvez le faire en toute indépendance.
Le fait de maîtriser un immeuble dans son intégralité vous permet d’être maître de vos choix et de vos budgets, hormis bien entendu les travaux d’entretien élémentaires et nécessaires.
