Ce dispositif permet de déduire de ses revenus fonciers :
- Les charges dédiées à la restauration et à l’entretien du bien Monument Historique
- Les intérêts d’emprunt
NB : Ces déductions de sont pas soumises au plafonnement des niches fiscales De plus il est possible de bénéficier d’une exonération des droits de succession.
Avantages du régime « Monuments Historiques »
Déduction fiscale
Le contribuable déduit de son Revenu Imposable Global le montant des travaux de rénovation. Par conséquent, plus il est en tranche marginale élevée, plus il défiscalise.
Exemple : Pour un investissement total de 200.000 €, avec 100.000 € d’appartement à rénover et 100.000€ de travaux (parties communes et privatives) vous pouvez déduire de vos revenus :
- Taux d’imposition à 45%
- 50 % des travaux la première année soit une économie d’impôts de 22500 € (100.000 x 50% x 45%)
- 50% des travaux la seconde année soit une réduction d’impôts de 22500 € (100.000 x 50% x 45%) La réduction d’impôt sera de 45.000 € au total, imputable l’année du paiement des travaux
Déduction des intérêts
Autre spécificité à signaler par rapport aux autres régimes de défiscalisation immobilière : les Charges et les Intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le Revenu Global (et pas seulement sur les revenus fonciers).
Déduction des frais et charges
Le contribuable peut également déduire l’ensemble des frais liés à l’opération :
- Les frais de gestion courante et de garanties.
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière
- Économie possible de CSG/CRDS/RSA (15,5%) en cas de présence de Revenus Fonciers. Ainsi, jusqu’à 60,5% du montant des travaux en économie fiscale pour les contribuables les plus fortement imposés. L’ensemble des charges, des intérêts et abattement, une fois déduit des loyers, représente le déficit foncier imputable sur le R.I.G (Revenu Imposable Global) sans limitation.
Avantages spécifiques
La défiscalisation sur les propriétés historiques est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux telles les Défiscalisations DUFLOT, PINEL, BOUVARD.
Il convient de distinguer les immeubles inscrits et les immeubles classés.
Immeubles inscrits
Immeuble inscrit en totalité ou en partie sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Le choix du maître d’œuvre est libre. Les travaux s’exécutent sous le contrôle du service des monuments historiques.
Immeubles classés
Immeuble classé comme monument historique en totalité ou en partie. En règle générale, les travaux réalisés sur les immeubles classés sont pris en charge par l’ACMH (Architecte en Chef des Monuments Historiques).
Contraintes du régime « Monuments Historiques »
Engagement de détention
Limite annuelle de déduction de 200 000 € pour les immeubles MH qui ne sont pas ouverts au public. L’engagement de conservation du bien classé Monument Historique est de 15 ans minimum.
Aléas des travaux et des délais
- Les opérations de rénovations lourdes peuvent subir des coûts de travaux et des délais mal maitrisés. Il est important de s’engager avec des professionnels d’expérience (délais, montants des travaux, garantie dommage ouvrage).
- Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble (parties communes et privatives).
- Les travaux sont suivis par les architectes des bâtiments de France.
Secteurs concernés et réglementation
Les immeubles doivent être classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire complémentaire
Location aux ascendants – descendants
La location en Édifice Historique est possible mais l’enfant de l’investisseur doit avoir un foyer fiscal distinct des parents qui bénéficient de la défiscalisation bâtiment Historique. Autrement dit, la location en Monument Historique ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
