Donner du sens à votre
patrimoine immobilier
Les contribuables domiciliés en France qui investissent dans un bien immobilier situé dans un Périmètre sauvegardé et qui a bénéficié de travaux de restauration peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 %. Le contribuable s’engage à louer le logement nu pour habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
SPR : Site Patrimonial Remarquable
Il s’agit d’un site d’une ville, d’un village ou d’un quartier dont la préservation représente un intérêt public d’un point de vue architectural, archéologique, artistique ou paysager.
Le SPR remplace et regroupe les anciennes appellations :
La réduction d’impôt est calculée sur la somme des travaux engagés. Le montant des travaux est plafonné à 400000 € sur une période de 4 ans. Le montant des travaux peut donc dépasser les 100000 € par an si en cumulé sur 4 ans on ne dépasse pas les 400000 €.
Type de site | Réduction |
---|---|
SPR avec PSMV | 30 % |
SPR avec PVAP | 22 % |
PSMV : Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur
PVAP : Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine
Conservation du volume du bâtiment extérieur | L’aspect extérieur du bâtiment doit être en conformité avec le plan de sauvegarde et de mise en valeur |
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Les travaux d’aménagement intérieur | Les travaux à l’intérieur du bâtiment peuvent augmenter la surface globale habitable, si et seulement si ceux-ci n’augmentent pas le son volume extérieur et n’en modifient pas les contours |
La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux.
Montant des travaux | Zone | Taux | Réduction |
---|---|---|---|
200 000 € | SPR avec PSMV | 30 % | 60 000 € |
200 000 € | SPR avec PVAP | 22 % | 44 000 € |
Votre remise d’impôt peut être imputée sur 4 ans.
Par exemple sur un montant de 300000 € dans une zone SPR avec PVAP (22%)
(300000 € x 22%) / 4 ans = 16500 € de réduction par an pendant 4 ans
NB : Si la réduction est supérieure à l’impôt dû vous pouvez reporter la fraction excédentaire pendant 3 ans
Si le montant des travaux est supérieur à 400000 €, il faudra effectuer les travaux sur plus de 4 ans pour pouvoir profiter de la totalité de la défiscalisation.
Par exemple sur un montant de 450000 € dans une zone SPR avec PVAP (22%)
(450000 € x 22%) = 99000 €
La réduction d’impôt ne peut être appliquée que sur un montant maximum de 400000 € sur 4 ans.
Vous allez par exemple défiscaliser 380000 € de travaux jusqu’à la 4ème année, puis 70000 € de travaux la 5ème année
Année | Montant | Réduction (22%) |
---|---|---|
Année 1 | 380 000 € /4 = 95 000 € | 20 900 € |
Année 2 | 380 000 € /4 = 95 000 € | 20 900 € |
Année 3 | 380 000 € /4 = 95 000 € | 20 900 € |
Année 4 | 380 000 € /4 = 95 000 € | 20 900 € |
Année 5 | 70 000 € /4 = 95 000 € | 15 400 € |
Total | 450 000 € | 90 000 € |
En fractionnant les travaux en 2 fois : 380 000 € sur 4 ans puis 70 000 € sur 1 an vous aurez la possibilité de défiscaliser la totalité des travaux.
Réduction d’impôt de 30% du coût des travaux de restauration avec un plafond de 400.000 € sur une période de 4 ans, soit un maximum possible de 120 000 € de réduction d’impôt sur une seule année ou étalée sur 2 à 4 ans.
Exemple : pour un investissement total de 500.000 €, avec 100.000 € d’appartement à rénover et 400.000€ de travaux (parties communes et privatives) vous pouvez réduire vos impôts de 120.000€, soit par exemple :
Dans tout investissement locatif, le contribuable peut déduire 100 % des intérêts d’emprunt dans la limite des loyers perçus et ce, sans limite dans le temps.
Le contribuable peut également déduire l’ensemble des frais liés à l’opération : – Les frais de gestion courante et de garanties.
L’ensemble des charges, des intérêts et abattement, une fois déduit des loyers, représente le déficit foncier imputable sur le R.I.G (Revenu Imposable Global) dans la limite de 10.700 € / an.
L’investisseur ne peut bénéficier de la réduction « Malraux», qu’à concurrence de 400.000 € de travaux sur une période de 4 ans.
Le contribuable doit conserver et louer le bien pendant 9 ans minimum.
Toutefois, aucune remise en cause des avantages fiscaux acquis n’est faite en cas :
Les bâtiments rénovés doivent être situés dans un périmètre sauvegardé, ou en ZPPAUP (centre historique des villes), ou sur sites patrimoniaux remarquables (SPR) par la loi du 7 juillet 2016.
Un secteur sauvegardé fait l’objet d’une mesure de protection portant sur un « secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles. La déduction fiscale de 22% prévue dans le cadre du régime « Malraux » s’applique si l’immeuble est situé dans un périmètre du SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé. Toutefois, si cela n’est pas le cas, la restauration de l’immeuble est éligible à la déduction si cette opération de restauration a été déclarée d’utilité publique (Code de l’urbanisme : L.313-4). Le taux de déduction est porté à 30 % pour les SPR faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé (CGI : art. 199 tervicies, II). Il n’existe aujourd’hui que 80 secteurs sauvegardés sur l’ensemble du territoire.
L’intérêt d’une opération Malraux dépend en grande partie du choix de l’opérateur qui va gérer les travaux. A ce titre, il est fortement conseillé de travailler avec un opérateur respectant la loi VIR (Vente d’Immeuble à Rénover).
L’investisseur bénéficie alors des mêmes garanties que celles proposées par un promoteur dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), à savoir :
La location Malraux ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
Poussez la porte,
vous êtes à la maison…
de l’investisseur.