Holding et immobilier, pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?

- IMMOBILIER

Le mois dernier nous avions évoqué les avantages (fiscaux) et les pièges de la SCI à l’IS, (plus-value) certains « spécialistes » nous disent qu’on peut tout régler en intégrant ses SCI dans une Holding.

Qu’en est-il exactement ?

Ce qui est sûr c’est que le coût sera non négligeable, avec des comptables, des assemblées générales, la consolidation de vos comptes si vous faites de l’intégration fiscale, etc. Il faut que le jeu en vaille la chandelle.

Les avantages :

 

  1. C’est l’intégration fiscale justement, si vous avez une SCI (ancienne) qui est bénéficiaire (moins ou fin d’amortissement) vous pouvez absorber ces bénéfices avec les pertes d’une autre activité (ou d’une SCI nouvelle) détenue par votre holding.
  2. Si vous remontez les résultats de votre SCI sur votre holding vous n’avez quasiment pas d’imposition. Au lieu de 15% d’IS jusqu’à 38K puis 28% si vous distribuez. Vous avez plus de cash à réinvestir notamment.

Cela peut s’étudier si vous avez de gros moyens et que vous voulez monter une « foncière » de plusieurs dizaines de biens. Pour 2 ou 3 biens, c’est surdimensionné.

Cela ne règle en rien le problème majeur, vous créez des richesses dans des sociétés dont vous êtes actionnaires mais pour les avoir « dans votre poche » de particulier, c’est la double imposition, avec:

 

Pas beaucoup mieux que les Revenus fonciers donc, légèrement mieux pour les TMI à 41 et 45% Et le massacre des plus-values en SCI à l’IS (et la holding ne change rien).

Ce n’est que si vous (ou vos enfants) revendez le bien : vous redonnez beaucoup plus que les économies que vous aurez réalisées. « il suffit de ne pas vendre » me disent certains. « En ce monde rien n’est certain, sauf la mort et les impôts » nous disait déjà Benjamin Franklin au 18ème siècle, j’en rajouterai une 3ème, rien ne se passe JAMAIS comme prévu, (la crise actuelle est un bel exemple…) et dire « ni moi ni MES ENFANTS… ne vendront jamais ce patrimoine » c’est un peu présomptueux…

 

Pour contourner le problème du couperet de la plus-value finale il y a aussi des montages avec des SCI à l’IR détenues par des holdings. En théorie nous avons dans ce cas une fiscalité « entreprise » plus favorable et une « sortie » possiblement comme un particulier. Sauf que c’est votre holding qui est propriétaire des parts de SCI donc il faut les racheter, en tant que personne physique, à votre holding à la fin… J’ai vu également des montages en démembrement « nu propriété » et « usufruit » entre SCI et holding. 

Très compliqué, très couteux et un peu « touchy » en bon français…

Et plus précisément « touchy » avant 2019, mais depuis l’année dernière une nouvelle doctrine est apparue :

C’est l’article L 64 A du livre des procédures fiscales (« LPF »), le nouveau « mini abus de droit » qui retoque les montages qui « ont pour motif principal d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles »

Vous me connaissez, je ne suis pas du genre à dire amen à tout, à ne pas prendre de risque, mais ce type de montage, je ne le ferai pas pour moi, alors de là à le conseiller à des clients…

 

Surtout qu’il y a beaucoup plus simple, beaucoup moins couteux et sans des tonnes de paperasses et d’honoraires de tous les côtés.

 

C’est de faire de « l’intégration fiscale » sans holding, sans société, sans SCI, et sans l’épée de Damoclès de la plus-value énorme à la sortie.

Suivez-nous le 17 novembre 2021 sur notre site et sur BFM Business pour la suite de nos conseils.