Investir en LMNP à la montagne

Investir en LMNP à la montagne : une rentabilité qui atteint des sommets ?

Suite aux dernières périodes de confinement, nombreux sont les Français qui rêvent de détenir un pied-à-terre au grand air. Si vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif, pourquoi ne pas allier l’utile à l’agréable en choisissant une résidence de tourisme LMNP à la montagne ? Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ? Quels sont les avantages d’investir à la montagne en LMNP ? Où faut-il investir pour réussir son investissement et assurer la rentabilité de son opération immobilière ?

Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ?

Une résidence de tourisme est un ensemble de logements meublés destinés à la location temporaire. C’est sur ce point qu’elle diffère des résidences de services, étudiantes ou pour séniors par exemple, qui elles sont dédiées à des logements permanents.

Pour obtenir le statut de résidence de tourisme et être éligible au statut LMNP, le bien doit répondre à plusieurs critères :

  • proposer des appartements meublés et équipés ;
  • fournir aux locataires trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, ménage, accueil et fourniture de linge ;
  • signer un bail commercial avec un gestionnaire pour une période de 9 ans minimum.

Si ces conditions sont remplies, il est possible de bénéficier du statut LMNP. Sous le régime micro Bic, l’abattement fiscal des résidences de tourisme s’élève à 71 %. Il est supérieur à celui des résidences de services qui lui est de 50 %. C’est un atout majeur pour la rentabilité des opérations en résidence de tourisme.

Résidence de tourisme : pourquoi opter pour la montagne ?

Comme nous venons de le voir, investir dans une résidence de tourisme permet de bénéficier d’un cadre fiscal très avantageux, avec une défiscalisation importante des revenus générés. Les résidences de tourisme sont réparties sur tout le territoire, et notamment sur les façades maritimes françaises. Pourquoi faire le choix d’une résidence LMNP à la montagne ?

Un des avantages majeurs de la résidence de tourisme est qu’elle permet de bénéficier d’une ou de plusieurs semaines d’occupation dans la résidence. En fonction des baux commerciaux, le propriétaire peut se réserver une ou plusieurs semaines pour profiter de son appartement. Dans ces conditions, choisir une résidence de tourisme LMNP à la montagne vous assure de toujours avoir un logement disponible dans une station de ski que vous appréciez, à des périodes de forte affluence.

De plus, le marché immobilier dans les stations de ski est tendu. Les terrains disponibles se font de plus en plus rares et les prix au m2 flirtent avec ceux des plus grandes villes françaises. Investir en LMNP à la montagne permet de s’assurer un revenu complémentaire confortable, mais également des perspectives de plus-values à la revente. 

Location meublée à la montagne : attention aux passoires thermiques ! 

Au cas où cela vous aurait échappé, la loi Climat a mis un terme à la location de logements énergivores, aussi appelés « passoires thermiques » depuis le 1er janvier 2023. 

Bien que cette interdiction ne porte pas encore sur les contrats de location de courte durée, le Ministre délégué à la Ville et au Logement a explicitement laissé entendre en octobre 2022 que le gouvernement songeait à étendre cette interdiction aux locations saisonnières. Olivier Klein ayant déclaré : “Il est hors de question que l’on se réfugie en transformant son logement en meublé touristique”. 

Pour vous éviter des travaux importants, voire une interdiction totale de location, nous vous recommandons chaudement d’être très attentif aux performances énergétiques du bien convoité.

Où investir à la montagne en LMNP ?

La France est bien dotée en massifs montagneux. Pour s’assurer une bonne rentabilité, l’idéal est de cibler les grandes stations des Alpes en Savoie et Haute-Savoie, comme Tignes, Courchevel ou Chamonix. Les appartements pied des pistes avec un accès direct aux remontées mécaniques restent les plus prisés, mais également avec les prix les plus élevés. Pour un investissement plus abordable, il est possible de se tourner vers des stations plus familiales comme La Clusaz ou les Arcs dans les Alpes. 

Les autres massifs montagneux comme les Pyrénées ou les Vosges sont également en plein développement. Proposant des activités diverses, en été comme en hiver, ces régions jouent la carte nature. De manière générale, c’est un axe de développement majeur pour les résidences de tourisme à la montagne. En effet, celles-ci sont aujourd’hui occupées quasiment toute l’année. Il est donc important de privilégier une station qui développe les loisirs d’été et les activités hors ski. 

Peut-on cumuler les avantages LMNP et Censi-Bouvard ?

Depuis 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles à la loi Censi-Bouvard. Pour rappel, cette loi fiscale permet d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant du bien (dans la limite d’un achat de 300 000 €). Ses avantages sont cumulables avec le statut de loueur meublé non professionnel.

Pour profiter des avantages du LMNP et du Censi-Bouvard, il faut aujourd’hui se tourner vers un investissement en résidence de services pour les étudiants, les séniors ou pour les personnes âgées en situation de dépendance. Les résidences de tourisme ne font, quant à elles, plus partie du dispositif.

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