Comment financer un investissement locatif ?

Pourquoi faire un crédit pour financer un investissement locatif ?

Financer un bien grâce à des fonds propres est rassurant, car on touche directement les fruits de son achat. À part quelques cas particuliers où cela peut être intéressant, il est cependant préférable d’emprunter pour financer un investissement locatif. En effet, l’optimisation du passif fait partie intégrante d’une gestion de patrimoine efficiente. Pourquoi est-ce intéressant de faire un prêt pour financer un investissement locatif ?

• Bénéficier de l’effet de levier du crédit : grâce au crédit, il est possible d’acheter un bien immobilier avec un faible apport, tout en bénéficiant des revenus sur la totalité du bien. Cela permet de développer son patrimoine rapidement, et de garder des fonds pour d’autres investissements. 
• Financer le bien grâce aux loyers : ce point est lié au précédent. Avec une mise de départ réduite, le bien est financé par les loyers perçus. L’intérêt est de définir la mensualité et la durée du prêt en fonction des revenus locatifs. C’est un bon moyen d’investir pour se constituer simplement un complément de revenus à la retraite.
• Baisser la pression fiscale : les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers. Faire un prêt permet donc de baisser la base des revenus imposables. De plus, de nombreuses lois incitatives, comme la loi Pinel, permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en effectuant un investissement locatif.
• Protéger ses proches : en cas de décès, le prêt est remboursé par l’assurance. Les proches n’ont donc pas à se soucier de financer le bien et peuvent bénéficier immédiatement d’un complément de revenus.

Quel prêt immobilier peut-on souscrire pour acheter un bien locatif ?

Le prêt amortissable

C’est le prêt le plus classique. Il est particulièrement recommandé pour les personnes n’ayant pas la totalité des fonds à disposition pour réaliser leur achat. La mensualité à rembourser se compose d’une partie du capital, d’intérêts et de l’assurance. Le capital est remboursé partiellement chaque mois.

Le prêt in fine

Ce type de prêt est un outil d’optimisation fiscale et patrimoniale. En effet, seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du crédit, le capital étant payé en une fois à la fin du prêt. La mensualité est plus faible que sur un prêt amortissable. Les personnes pouvant bénéficier de ce crédit immobilier doivent pouvoir mettre en garantie une grande partie (au moins 60 à 70 %), voire la totalité du prix du bien. Ce montant est placé sur un support d’investissement, généralement un contrat d’assurance-vie. Cette méthode permet de placer les fonds sur un support d’investissement, tout en maximisant le montant des intérêts d’emprunts déductibles. 

Quel taux d’endettement est accepté par les banques ?

Le taux d’endettement, aussi appelé taux d’effort, permet de calculer la capacité d’une personne ou d’un ménage à assumer le remboursement d’un prêt. Il est calculé sur la base des revenus nets fixes auxquels on retire l’ensemble des charges mensuelles (crédits en cours, loyers, etc.). Cela permet de déterminer le reste à vivre du foyer. Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement de référence est fixé à 35 %, pour une durée de prêt maximale de 25 ans. Ce taux, fixé par l’administration française, est indicatif. C’est une orientation donnée aux banques pour ne pas mettre les emprunteurs en difficulté. 

Dans certaines situations, les établissements de crédit peuvent aller au-delà de ce ratio. C’est le cas, par exemple, des personnes ayant un revenu très important. Même avec un taux d’endettement de 40 % ou plus, leur reste à vivre reste très confortable. Au contraire, un prêt peut être refusé, même si le taux d’effort est inférieur à 35 %. C’est la banque qui demeure seule juge de la solidité du dossier et de la fiabilité de son client.

Peut-on financer un investissement locatif sans apport personnel ?

Dans la grande majorité des cas, la banque demande un apport personnel de l’emprunteur pour accorder le prêt. C’est quasiment toujours le cas pour l’achat d’une résidence principale. Toutefois, la donne est un peu différente concernant le financement d’un bien locatif. En effet, maximiser le crédit, et donc les intérêts d’emprunt, peut être une stratégie fiscale et patrimoniale. Dans ce cas, la banque accorde un prêt à hauteur de 100 % de l’acquisition, voire même parfois 110 % avec les frais de notaire. L’emprunteur doit alors présenter de sérieuses garanties, que ce soit au niveau de ses revenus ou de ses biens existants.

Pourquoi doit-on soigner son dossier de financement ?

Quand elles prêtent de l’argent, les banques prennent un risque, celui que l’emprunteur ne lui rembourse pas la somme accordée. Elles se munissent donc de toutes les précautions pour évaluer ce risque au moment de donner l’accord de prêt. Pour mettre toutes les chances de son côté, il est indispensable de bien préparer son dossier de financement. Il doit comprendre l’ensemble des informations nécessaires (bulletins de salaire, derniers avis d’imposition, pièces d’identité, etc.). Plus le dossier est préparé, plus le prêt sera traité rapidement et a de chances d’aboutir. C’est la clé pour l’obtention rapide d’un crédit immobilier.