Investissement immobilier : comment choisir entre le neuf et l’ancien ?

L’impact de la fiscalité sur l’achat immobilier locatif

Certaines personnes hésitent à acheter dans le neuf sous prétexte que la rentabilité est plus faible, du fait des prix d’achat plus élevés. Certes, c’est parfois le cas, mais il ne faut pas oublier de prendre en compte tous les paramètres qui viennent impacter la rentabilité, et en premier lieu la fiscalité. En effet, en fonction de la tranche marginale d’imposition, la différence de rentabilité finale peut être significative. Quand l’achat immobilier est réalisé dans l’ancien, les revenus locatifs sont imposés au titre des revenus fonciers, donc à la tranche marginale d’imposition. À ceux-ci s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Si ce régime est plutôt avantageux pour les tranches d’imposition basses, ce n’est pas le cas des tranches marginales élevées. 

Un des avantages d’acheter dans le neuf est de bénéficier d’une loi fiscale incitative. Ces dispositifs permettent d’obtenir une réduction d’impôt d’une partie du bien et donc de défiscaliser les revenus locatifs issus de l’opération. Acheter dans le neuf est donc particulièrement indiqué pour les personnes fortement fiscalisées.

Les aides pour investir dans un bien locatif neuf ou ancien 

Dans le cadre d’un investissement locatif, les aides sont quasi exclusivement des aides fiscales. En effet, les aides au crédit, comme le prêt à taux zéro, sont réservées aux primo-accédants sous conditions de ressources et ne s’appliquent pas pour l’achat d’un bien locatif. 

Les aides fiscales concernent le plus souvent des achats de logements neufs en état futur d’achèvement. Parmi ces dispositifs fiscaux, on peut citer la loi Pinel, la LMNP et sa déclinaison en Censi-Bouvard. Sur l’immobilier ancien, la loi Denormandie permet d’obtenir des réductions fiscales, sous réserve d’effectuer de lourds travaux de rénovation. La loi Pinel peut également être appliquée dans certains cas de logements anciens avec travaux.

 Avantages et inconvénients d’un achat immobilier ancien

Comme nous venons de le voir, acquérir un bien immobilier dans l’ancien comporte des avantages et des inconvénients. L’intérêt de l’opération va dépendre de l’objectif et de la situation personnelle de l’acheteur (notamment fiscale).

Les avantages

• La rentabilité : c’est le point majeur qui pèse en faveur de l’achat d’un bien immobilier ancien. En effet, le prix d’achat au m2 est moins élevé dans l’ancien que dans le neuf. Les loyers dans l’immobilier neuf ne répercutent pas toujours cette différence, notamment quand ils sont réalisés dans le cadre d’une loi fiscale où les loyers sont plafonnés. Ce point est cependant à relativiser avec les impacts fiscaux en fonction de la situation de l’acquéreur.

• La facilité : acheter un logement dans l’ancien présente moins de contraintes que dans le neuf. En effet, les achats dans le cadre de lois fiscales exigent le respect de nombreuses conditions (plafonnements des loyers, niveau de ressources des locataires, respect du zonage, etc.).

• La souplesse : l’acquisition du logement locatif ne rentre pas dans un cadre strict. Ainsi, il peut être vendu à tout moment, il n’y a pas de conditions de durée minimum de location à respecter. De plus, il y a beaucoup plus de choix quant à l’emplacement du bien. Le propriétaire est libre d’acheter le logement où il le souhaite.

Les inconvénients

• Les frais : les droits de mutation, aussi appelés frais de notaire, sont plus élevés dans l’ancien. De plus, la taxe foncière est à payer dès l’achat du bien.

• Les travaux : un bien dans l’ancien demande des travaux réguliers d’entretien, voire des mises aux normes (électriques, d’isolation, etc.). Ces travaux viennent grever la rentabilité de l’opération et doivent être provisionnés dès le départ.

 Avantages et inconvénients d’une acquisition immobilière dans le neuf 

Sans surprise, les avantages du neuf sont souvent les inconvénients de l’ancien, et vice versa.

• La fiscalité : pour les tranches de revenus élevés, c’est clairement la meilleure option. Les lois fiscales permettent d’amortir une partie du bien et de réduire la base imposable.

• La tranquillité : acheter dans le neuf signifie ne pas avoir de travaux à faire pendant un bon moment. En effet, les logements neufs sont couverts par la garantie décennale. Tout est aux normes, le propriétaire peut louer son bien en toute tranquillité. 

• Les frais réduits : acheter dans le neuf permet d’alléger les frais (frais de notaire réduits, exonération de taxe foncière les 2 premières années)

Les inconvénients

• Rentabilité plus faible que dans l’ancien. Même si ce point est vrai à l’achat, il est à relativiser avec les avantages fiscaux procurés par un achat dans le neuf.

• Contraintes liées aux lois fiscales : plafonnement des loyers, zonage des communes, niveau de ressources des locataires, etc.

En conclusion, il est difficile de faire un choix entre le neuf et l’ancien. Pour les investisseurs qui en ont les moyens, l’idéal est d’investir dans le neuf et l’ancien. Cela permet de diversifier les risques et de profiter des avantages des deux types d’opérations.