En tant que propriétaire Loueur Meublé Non Professionnel, vous connaissez peut-être le concept de déficit foncier. Ce mécanisme vous permet de déduire de votre revenu global les charges liées à l’entretien et à la réhabilitation de votre logement. Décryptons ensemble le mécanisme du déficit en LMNP.
La gestion des déficits en LMNP et LMP
Le déficit foncier correspond au résultat de charges supérieures aux revenus fonciers. Il permet d’obtenir une déduction des impôts.
Si les dépenses déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, la déclaration d’un déficit foncier peut être imputable à hauteur de 10 700€ par an sur le revenu global.
Pour cela, il faut retrancher des revenus fonciers les charges financières (intérêts d’emprunts).
- Si le résultat est négatif, le déficit est imputable sur les revenus fonciers pendant les 10 années suivantes
- Si le résultat est positif, il faut déduire les charges et les dépenses liées à la location (assurances, petits travaux, charges de copropriétés, taxe foncière….). Une fois ces charges déduites, si le résultat est toujours positif, alors il n’y a pas de déficit.
Les déficits sont à déclarer sur la déclaration des revenus fonciers via le formulaire 2044, à joindre à la déclaration de revenus globale du formulaire 2042.
Lors de ces déclarations, veillez à bien conserver les pièces qui justifient les charges déclarées comme :
- les factures
- le plan
- tous les éléments qui permettent d’établir avec précision la nature et le montant des charges supportées
Ces éléments peuvent être demandés par l’administration pour contrôler le bien fondé de la déduction.
La gestion des déficits doit être établie correctement afin de bénéficier de réductions d’impôts sur une location meublée. Grâce à ces indications, vous connaissez désormais le fonctionnement et l’intérêt des déficits.
Si vous achetez un bien immobilier dans le but d’en faire un investissement locatif meublé, vous devez choisir entre deux statuts : LMNP ou LMP.
- LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
- LMP : Loueur Meublé Professionnel
Chaque statut possède ses caractéristiques et ses conditions en termes de revenus et la gestion des déficits générés est différente.
Les LMNP et LMP au régime réel peuvent déduire des charges des loyers de leurs locations, pour cela, elles doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC et présenter les conditions suivantes :
- être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise
- correspondre à une charge effective et être appuyée de justificatifs
- être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées
Déficit en LMNP
Tout d’abord, faisons un rappel rapide des conditions du statut de LMNP Loueur Meublé Non Professionnel. Vous pouvez choisir ce statut si :
- les recettes des loyers de la location meublée n’excèdent pas 23 000 € par an
- les recettes des loyers de la location meublée ne dépassent pas 50% des revenus fiscaux du foyer
La loi exclut que les déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location meublée non professionnelle puissent s’imputer sur le revenu global.
Le déficit subi au cours d’une année où l’activité a été exercée à titre non professionnel est uniquement imputable sur les bénéfices générés par la location meublée non professionnelle.
Le déficit en LMNP peut être reporté pendant 10 ans.
Déficit en LMP
Le statut LMP Loueur Meublé Professionnel doit être choisi si :
- les recettes annuelles provenant de la location meublée dépassent 23 000€ par an
- les revenus fiscaux du foyer sont inférieurs aux recettes des loyers de la location meublée
Les déficits de l’activité de la location meublée en LMP sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.
La loi a prévu de limiter les conditions de leur déductibilité pour que le déficit fiscal ne soit pas trop favorable. Cette limite des amortissements a un plafond égal entre la différence du montant du loyer et les autres charges.
La partie qui n’est pas déduite en raison de ce plafonnement n’est pas perdue, elle pourra être utilisée dès qu’un résultat bénéficiaire futur le permettra.
Déficits en LMNP : comment les utiliser et où les déclarer?
Les déficits en LMNP doivent être calculés et déclarés avec la déclaration de revenus globaux.
Utilisation du déficit LMNP
Depuis le 1 er janvier 2009, le LMNP ne peut déduire le déficit généré par la location en meublée que les bénéfices de même nature. Ces bénéfices sont reportables pendant 10 ans, et si le LMNP devient LMP au cours des années, l’imputation des déficits non professionnels ne sera plus possible car les revenus deviendront BIC professionnels.
Déclaration du déficit foncier LMNP
Il ne faut pas confondre le déficit foncier classique, le déficit LMNP et l’amortissement LMNP.
Le déficit foncier correspond au résultat de charges supérieures aux revenus fonciers. Il permet d’obtenir une déduction des impôts.
Si les dépenses déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, la déclaration d’un déficit foncier peut être imputable à hauteur de 10 700€ par an sur le revenu global.
Pour cela, il faut retrancher des revenus fonciers les charges financières (intérêts d’emprunts).
- Si le résultat est négatif, le déficit est imputable sur les revenus fonciers pendant les 10 années suivantes
- Si le résultat est positif, il faut déduire les charges et les dépenses liées à la location (assurances, petits travaux, charges de copropriétés, taxe foncière….). Une fois ces charges déduites, si le résultat est toujours positif, alors il n’y a pas de déficit.
Les déficits sont à déclarer sur la déclaration des revenus fonciers via le formulaire 2044, à joindre à la déclaration de revenus globale du formulaire 2042.
Lors de ces déclarations, veillez à bien conserver les pièces qui justifient les charges déclarées comme :
- les factures
- le plan
- tous les éléments qui permettent d’établir avec précision la nature et le montant des charges supportées
Ces éléments peuvent être demandés par l’administration pour contrôler le bien fondé de la déduction.
La gestion des déficits doit être établie correctement afin de bénéficier de réductions d’impôts sur une location meublée. Grâce à ces indications, vous connaissez désormais le fonctionnement et l’intérêt des déficits.
