Qu’est-ce que la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation est un impôt local. À logement égal, son montant varie ainsi d’une commune à une autre, car son taux est voté par les communautés territoriales. Toute personne occupant un logement au 1er janvier de l’année est redevable de la taxe d’habitation, qu’elle soit locataire, propriétaire ou occupant à titre gratuit.
En cas de résidence secondaire, un contribuable doit s’acquitter de la taxe d’habitation pour les deux logements. Certaines communes augmentent même le taux de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires.
Depuis 2018, l’État français s’est engagé dans un retrait progressif de la taxe d’habitation sur les résidences principales. À ce jour, en 2022, seuls 20% des ménages sont encore assujettis à la taxe d’habitation.
Quel est le mode de calcul de la taxe d’habitation ?
Le montant de la taxe d’habitation dépend de plusieurs facteurs :
- Taille du logement ;
- Composition du foyer fiscal ;
- Taux d’imposition défini par la collectivité territoriale.
La taille du logement permet de déterminer sa valeur locative. Si le logement est la résidence principale de l’occupant, cette valeur locative est diminuée d’abattements liés à la composition du foyer (nombre de parts fiscales) et à des situations particulières (situation de handicap, personnes modestes, etc.). Une fois les abattements déduits, on obtient la valeur locative nette. C’est sur cette base qu’est appliqué le taux d’imposition défini pour la taxe d’habitation.
Taxe d’habitation en LMNP : un cas particulier
La taxe d’habitation incombe normalement à la personne occupant le logement au 1er janvier de l’année. Cependant, dans le cadre du régime LMNP, des cas de figure différents peuvent se présenter.
Le bien est loué à l’année
La règle est dans ce cas la même que pour un logement nu. C’est au locataire qui occupe le logement au 1er janvier de l’année de payer la taxe d’habitation du logement, même en LMNP. Ceci est valable même si le locataire reste moins d’un an dans le logement, à partir du moment où il a établi sa résidence principale à cet endroit.
La taxe d’habitation en LMNP est donc due quand le logement meublé est loué pour une longue durée.
Le bien est en location saisonnière
Par nature, une location saisonnière est un hébergement de vacances, ou tout au plus une solution temporaire. Le logement ne peut donc pas, dans ce cas, être considéré comme la résidence principale de l’occupant. Le logement en LMNP est alors exonéré de taxe d’habitation. Ni le propriétaire ni le locataire n’en sont redevables.
Toutefois, il est important de noter que cette règle ne s’applique que si le logement meublé ne fait pas partie de l’habitation du propriétaire ou que celui-ci ne se réserve pas la jouissance du bien pendant une partie de l’année.
LMNP : qui paie la taxe d’habitation sur les logements vacants ?
Lorsque le logement meublé est une location saisonnière, la taxe d’habitation n’est pas due. La vacance du bien immobilier ne pose donc pas de problème particulier. Par contre, lorsque le logement LMNP est loué en longue durée, il est assujetti à la taxe d’habitation. En cas de logement vacant, le propriétaire peut demander l’exonération de la taxe d’habitation à l’administration fiscale. Il doit pour se faire prouver que le logement était vide au 1er janvier de l’année et que celui-ci avait été occupé pendant au moins 90 jours consécutifs dans l’année.
En cas d’inoccupation volontaire, certaines communes appliquent une taxe d’habitation sur les logements vacants pour les logements vides depuis plus de 2 ans. Il s’agit ici d’une taxe d’habitation majorée à la charge du propriétaire. L’idée est de ne pas laisser de logements inoccupés, particulièrement dans les zones où le marché locatif est tendu.
Qu’est-ce que la CFE ? Qui doit la payer ?
Comme la taxe d’habitation, la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est un impôt local. Toutes les entreprises et les personnes exerçant une activité non salariée sont concernées par son paiement. La location meublée sous le statut LMNP est considérée comme une activité commerciale. L’activité possède un numéro de Siret au même titre que n’importe quel autre type d’entreprise, et les recettes générées sont déclarées dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les logements meublés sous le statut LMNP sont donc assujettis à la CFE dans la commune de localisation du bien.
Dans le cas de la CFE, et contrairement à la taxe d’habitation, c’est le propriétaire qui doit payer la taxe. L’occupant du logement n’intervient pas dans l’équation.
