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LMNP : Puis-je louer ma résidence principale ?

Vos enfants sont partis de la maison et vous avez de l’espace disponible ? Vous souhaitez vous constituer un complément de revenu ? Sachez qu’il est possible de louer tout ou partie de votre habitation principale en LMNP. Quels sont les critères et le fonctionnement pour déclarer son habitation principale en LMNP ? Quels sont les régimes fiscaux qui s’appliquent et les impôts à payer ?

Quelles sont les bases de la location en LMNP d’une résidence principale ?

On n’y pense pas toujours, mais consacrer une ou plusieurs pièces de son habitation principale à la location meublée est tout à fait possible. Une fois cette décision prise, plusieurs options s’offrent à vous : 

  • Louer une ou plusieurs pièces, ou louer le logement entier ;
  • Opter pour la location court terme saisonnière ou pour un bail long terme.

En fonction des cas de figure, les critères à respecter ne sont pas les mêmes, et des conditions s’appliquent.

Tout d’abord, dans le cas d’une location de résidence entière, la durée d’activité ne pourra excéder 4 mois par an. En effet, le logement déclaré comme résidence principale doit être occupé par son propriétaire au moins 8 mois par an. 

Dans le cas d’une location d’une partie seulement de l’habitation, cette contrainte ne s’applique pas. L’activité peut avoir lieu tout au long de l’année, le propriétaire et le locataire cohabitant pendant la période de location.

Quelles sont les exigences minimales en matière d’ameublement si vous souhaitez louer votre résidence principale en LMNP ?

Louer sa résidence principale en LMNP demande certains aménagements. En effet, pour obtenir le statut de meublé, le logement doit respecter des conditions minimales en termes de fourniture de mobilier. Le locataire doit pouvoir s’installer et vivre confortablement dans le logement, en amenant juste ses affaires personnelles. Les minima requis portent sur différents types d’équipements :

  • Mobilier : lit, table, chaises, meubles de rangement, etc.
  • Électroménager : réfrigérateur, congélateur, télévision, etc.
  • Vaisselle : équipement complet en vaisselle suffisante selon la capacité du logement, ainsi qu’en matériel de cuisine.
  • Luminaires : chaque pièce doit être suffisamment éclairée.

La fourniture du linge de maison (draps, serviettes de toilette, etc.) n’est pas obligatoire.

Cette liste n’est pas laissée au bon vouloir du propriétaire. Elle a été définie par décret en 2015.

Quels sont les régimes fiscaux offerts par le statut LMNP ?

Le statut de loueur meublé non professionnel est attribué aux propriétaires mettant un logement meublé en location. Pour avoir le qualificatif de non professionnel, les recettes générées par l’activité ne doivent pas dépasser 23.000€ par an et ne pas représenter plus de 50% du revenu total du propriétaire. Les recettes tirées de l’activité sont considérées comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), contrairement aux logements nus qui sont eux soumis aux revenus fonciers simples. Au niveau de la déclaration fiscale, deux régimes fiscaux sont offerts par le statut LMNP :

  • Le régime micro Bic : c’est un régime simplifié. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus perçus (si le logement à la qualification de chambre d’hôtes, l’abattement est porté à 71%). Aucune charge ne peut être déduite, y compris l’amortissement du bien si celui-ci est concerné. 
  • Le régime réel : le propriétaire déclare tous les loyers perçus, moins les charges afférentes à l’entretien et à la gestion du logement (travaux, frais de mise en gestion, taxe foncière, etc.). De plus, s’il a investi dans le cadre d’une loi fiscale comme le Censi Bouvard par exemple, il peut amortir une partie de son bien. La tenue d’une comptabilité complète est indispensable dans le cadre du régime réel.

Combien d’impôts devez-vous payer avec une résidence principale en LMNP ?

Les recettes déclarées en BIC, déduction faite de l’abattement ou des frais réels, sont ajoutées au reste des revenus. Elles sont ainsi taxées à la tranche marginale d’imposition au barème progressif. Les prélèvements sociaux de 17,2% sont également dus.

Il existe cependant deux cas dans lesquels le propriétaire peut être exonéré d’impôts :

  1. Les recettes tirées de la location meublée n’excèdent pas 760€ par an et le logement n’est pas la résidence principale du locataire. Il s’agit plutôt ici de chambres d’hôtes louées à titre exceptionnel. En cas de dépassement de ce montant, les revenus sont imposables dès le premier euro. 
  1. Le logement est la résidence principale du locataire et le loyer ne dépasse pas un certain montant annuel au m2 . Celui-ci est fixé chaque année par l’administration fiscale. Il s’établit à 191€/m2 en Île-de-France (15,9€/m2/mois) et à 141€/m2 (11,75€/m2/mois) dans les autres localisations. 

À noter : dans le cas d’une chambre louée à un étudiant, celui-ci est réputé avoir son habitation principale dans le logement qu’il occupe régulièrement dans l’année, même s’il est encore domicilié fiscalement chez ses parents.

Dans les deux cas, on voit que l’intérêt de ces avantages fiscaux est limité. En effet, d’une part, le montant de 760€/ an est trop faible pour constituer un complément de revenu ou un investissement. D’autre part, le prix moyen des locations sur Paris, par exemple, s’établit entre 18 et 32€ en moyenne. Les personnes souhaitant respecter les seuils fixés doivent donc consentir à demander un loyer bien inférieur au prix du marché. Dans ce cas, il faut que la tranche marginale d’imposition soit très importante pour compenser la perte de loyer.

Sauf cas particulier et peu intéressant, les revenus nets tirés de la location de la résidence principale en LMNP sont donc imposés à la tranche marginale d’imposition.

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