Quel régime fiscal choisir en LMNP : Micro-BIC ou régime réel?
Le régime micro-BIC
Ce régime fiscal est appliqué sur les revenus d’une entreprise individuelle. Le propriétaire qui loue le bien meublé est considéré comme évoluant dans une micro-entreprise.
Pour prétendre au régime micro-BIC, il faut remplir certains critères, dont des plafonds de chiffre d’affaires :
- 72 600€ pour une location meublée classique
- 176 000€ pour une location meublée tourisme
Si le chiffre d’affaires annuel dépasse ces montants, alors le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) est obligatoire.
La taxation de ces revenus locatifs se fait sur le chiffre d’affaires, soumis à l’impôt sur le revenu après abattement :
- Pour les locations meublées classiques, l’abattement forfaitaire est de 50%
- Pour les locations meublées tourisme, l’abattement forfaitaire est de 71%
Si vous optez pour le régime fiscal micro-BIC en tant que LMNP, vous avez l’obligation de déclarer les loyers perçus tout au long de l’année en plus des charges locatives. Aucune charge n’est déductible.
Le régime réel
Le régime réel consiste à déclarer les recettes locatives au titre des revenus fonciers. La déclaration est plus complexe que pour le régime micro-BIC, mais le régime réel peut permettre d’être exonéré d’impôt.
Le principal avantage de ce régime fiscal, c’est que certaines charges locatives peuvent être déduites lors de la déclaration. Cette déduction des charges du loyer concerne :
- les charges ou frais fixes : électricité, eau, gaz, téléphone, internet…
- les intérêts du prêt contracté pour l’achat du bien
- les assurances et frais bancaires
- la taxe foncière
- la prime d’assurance propriétaire pour habitation non occupée
- la prime d’assurance loyers impayés
- les honoraires d’un expert comptable ou d’une agence immobilière
- les charges de copropriétés hors travaux
En plus de ces charges déductibles, le régime réel possède également des avantages concernant les charges amortissables. Elles sont calculées en fonction de la perte de la valeur d’un bien au fil des années. Le calcul est complexe et doit être réalisé par un expert-comptable.
Ces charges amortissables concernent :
- les travaux de rénovation
- les travaux d’amélioration
- le mobilier
- l’achat du bien et les frais de notaires associés
Chaque année, la baisse de valeur est calculée en fonction des parts de la valeur de l’actif et la durée d’amortissement par composante. Par exemple :
- structure : 70 % , 80 ans
- toiture : 10%, 25 ans
- agencements intérieurs : 8%, 15 ans
En résumé, pour un statut en LMNP, le régime réel reste plus attractif si la somme des charges déductibles et de l’amortissement dépasse 50% (abattement forfaitaire en micro-BIC). Il est possible, au fil des années et en fonction de l’évolution de vos revenus locatifs, de basculer d’un régime à l’autre en faisant une demande au fisc avant le premier février de l’année civile.
La déclaration des revenus LMNP : en régime micro-BIC et en régime réel
Comme nous l’avons vu précédemment, les régimes fiscaux micro-BIC et régime réel sont bien distincts et possèdent leurs propres caractéristiques et fonctionnement. Découvrez comment déclarer vos revenus locatifs en location meublée non professionnelle en fonction de votre régime fiscal.
Déclarer ses revenus en régime micro-BIC
Le régime micro-BIC pour un statut LMNP est envisageable si le chiffre d’affaires annuel HT est inférieur à 72 600€.
Pour cela, vous devez vous déclarer en tant que LMNP et vous inscrire sur le site Infogreffe pour obtenir un numéro de SIRET. Ensuite, pour déclarer vos revenus, il faut joindre le formulaire 2042 C PRO avec le montant des revenus locatifs à votre déclaration de revenus 2042.
Déclarer ses revenus au régime réel
Pour accéder au régime réel en tant que LMNP, il faut que les recettes locatives annuelles soient inférieures à 23 000€ ou à 50% des revenus globaux du contribuable.
Pour effectuer la déclaration des revenus avec le régime réel, il faut tout d’abord se déclarer en tant que LMNP sur le site Infogreffe pour obtenir un numéro de SIRET. Ensuite, il faut effectuer sa déclaration de revenus chaque année au régime réel simplifié et le télétransmettre au centre des impôts des entreprises auquel le bien est rattaché. Enfin, vous devez joindre le formulaire 2042 C PRO avec le montant du résultat fiscal au réel.
Cette déclaration est plus complexe que pour la déclaration sous le régime micro-BIC à cause des obligations comptables et fiscales. Pour vous aider, voici quelques étapes à suivre:
- faire une déclaration de résultat n°2031
- tenir une comptabilité à jour
- calculer les charges et l’amortissement déductibles
- remplir les cases 2033 (de A jusqu’à E)
- adresser un bilan comptable (formulaires annexes 2050 et suivants)
Pour effectuer ces démarches, il est conseillé de faire appel à un expert comptable dont les honoraires sont déductibles dans les charges.
Statut LMNP : faut-il payer la charge CFE?
La charge CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est un impôt local instauré par la loi finances 2010. Elle remplace la taxe professionnelle.
Tous les professionnels et entreprises sont redevables de la CFE, y compris lorsque l’activité de location est professionnelle. Bien que la statut LMNP représente des loueurs non professionnels, l’activité est reconnue comme commerciale car elle est soumise aux revenus des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tous les propriétaires de biens meublés sont donc redevables de la CFE.
Le montant est calculé en fonction de certains critères : la nature du bien, les caractéristiques (surface…), le montant annuel de la location et la moyenne pratiquée dans la commune.
Pour conclure, sachez que le choix du régime fiscal pour un statut LMNP n’est pas définitif. En fonction de l’évolution de vos revenus locatifs, vous pourrez basculer entre les deux régimes et opter pour le plus avantageux d’une année à l’autre.
