PTZ : pour qui et pour quel projet?
Le prêt à taux zéro, ou PTZ a été créé en 1995 pour remplacer le PAP (Prêt Aidé pour l’accession à la Propriété). C’est un prêt très avantageux car il est sans taux d’intérêts ni frais supplémentaire, et il peut financer de 10 % à 40 % du prix du bien immobilier, mais il n’est pas accessible à tous. Pour y avoir droit, il faut remplir certains critères. Tout d’abord, le PTZ est accordé uniquement aux primo-accédants, c’est-à-dire les personnes qui effectuent leur premier achat immobilier. Ensuite, plusieurs conditions d’éligibilités doivent être respectées :
- Revenus : les revenus du foyer ne doivent pas dépasser un certain montant, en fonction du nombre d’habitants et de la zone géographique du bien.
- Primo-accédants : comme dit précédemment, le PTZ concerne uniquement les personnes qui effectuent leur premier achat immobilier ou qui n’ont pas été propriétaires de leur logement durant les deux dernières années.
- Résidence principale : le bien acheté doit être la résidence principale du bénéficiaire du PTZ. Pour un investissement locatif ou une résidence secondaire, le PTZ n’est pas accordé.
- Logement éligible : le logement acheté doit faire partie des catégories suivantes pour être éligibles au PTZ : neuf (ou sur plan), ancien à rénover (en zone B2 et C, avec des travaux de rénovation énergétiques représentant au moins 25 % du prix total du bien), ou logement social (pour les personnes qui vivent depuis 2 ans dans ce logement et qui souhaitent l’acheter).
PTZ et loi Pinel : compatibles?
La loi Pinel (ou dispositif Pinel) existe depuis 2015. Elle concerne l’investissement locatif et représente une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. La loi Pinel impose de louer son bien pendant au moins les 6 années qui suivent son achat.
Pour accéder au dispositif Pinel, il faut remplir certains critères : respecter les plafonds de ressources et de loyers, louer le bien nu et dans une zone éligible à un investissement en loi Pinel.
Beaucoup de primo-accédants souhaitent investir dans un bien immobilier sans forcément y habiter mais pour effectuer un investissement locatif. Pour ce type d’acheteurs, le dispositif Pinel est très avantageux. Il permet :
- une réduction d’impôt;
- une déduction des intérêts d’emprunt;
- une exonération des taxes foncières (si le logement est neuf);
- la possibilité d’investir dans un appartement ou une maison individuelle;
- la possibilité de récupérer le bien, de le revendre ou de le louer sous un régime classique après la période de location obligatoire de 6 ans;
- de défiscaliser les travaux de rénovation et d’aménagement.
Concernant sa compatibilité avec le PTZ, elle est nulle. En effet, comme vu dans la première partie, le prêt à taux zéro n’est pas accordé pour un investissement locatif : il est donc incompatible avec la loi Pinel. En revanche, l’utilisation d’un PTZ et du dispositif Pinel l’un après l’autre pour différents biens n’a rien d’illégal.
En cas de non-respect de cette règle, des sanctions sont appliquées et un contrôle effectué par La Société de Gestion de Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la Propriété (SGFGAS) peut intervenir et porter sur :
- l’emprunteur : primo-accédants, revenus, situation familiale…
- le bien immobilier : destination, travaux…
- les événements : condition de mise en location, vente du bien…
L’intervention de la SGFGAS peut avoir lieu pendant toute la durée du prêt. En cas de non-respect des conditions d’accessibilité au PTZ, il peut être remis en cause totalement ou partiellement.
PTZ et mise en location du bien
Si un primo-accédant effectue un achat immobilier avec le PTZ et qu’il souhaite le mettre en location, il devra patienter pendant 6 ans après le versement du prêt. La mise en location avant l’échéance de ces 6 ans est possible si le propriétaire remplit les conditions suivantes : situation particulière ou règles de mise en location spécifiques.
- Situation particulière :
- Le logement deviendra la résidence principale du propriétaire au moment de sa retraite qui intervient dans moins de 6 ans;
- Le propriétaire est en mobilité professionnelle et se trouve à au moins 50km ou 1h30 de trajet de son lieu de travail;
- Le propriétaire divorce ou met fin à son PACS;
- Le propriétaire est en situation d’invalidité ou d’incapacité et possède une carte d’invalidité;
- Le propriétaire est au chômage depuis plus d’un an.
- Règles de mise en location spécifiques :
- La durée totale de la location ne doit pas durer plus de 6 ans;
- Le logement doit représenter une résidence principale pour le locataire : pas de location pour tourisme ou pour résidence secondaire;
- Le loyer ne doit pas dépasser le plafond d’un loyer de logement social;
- Les ressources du locataire lors de la signature du bail ne doivent pas dépasser le seuil accepté pour la location d’un logement social.
Ces conditions doivent obligatoirement être remplies pour pouvoir mettre en location un bien acheté à l’aide d’un PTZ avant son échéance de 6 ans. Si vous êtes dans les cas cités et que vous souhaitez mettre votre logement en location, n’oubliez pas d’en informer votre banque.
Vous l’aurez compris, le PTZ et la loi Pinel sont INCOMPATIBLES. Si vous voulez investir dans un bien immobilier, choisissez donc la solution la plus adaptée selon votre projet et le type de logement que vous souhaitez acheter.
