Amortissement Censi Bouvard et LMNP : qu’est-ce que c’est?
La loi Censi Bouvard et le statut LMNP sont bien distincts. Ils possèdent tous les deux leurs caractéristiques et leurs conditions d’éligibilité.
Afin de mieux vous les présenter, voici un rappel rapide du fonctionnement de ces deux dispositifs.
Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard a été créée en 2013 par l’Etat. Pour en bénéficier, il faut investir dans un logement neuf meublé situé dans une résidence de service comme une résidence étudiante, sénior, de tourisme ou encore un EHPAD, pour ensuite le mettre en location par bail commercial signé avec le gestionnaire de l’établissement pendant au moins 9 ans.
Censi-Bouvard permet d’avoir une réduction d’impôts et d’obtenir le statut LMNP (hors avantages amortissement). Cette réduction d’impôt est très avantageuse : elle représente 11% du montant de l’investissement HT dans la limite de 300 000€ pendant 9 ans, et d’un remboursement de la TVA du prix du bien immobilier. Si le bien immobilier dépasse le montant maximum de 300 000€, les frais sont amortissables. Cela signifie qu’il est possible d’amortir le mobilier qui n’est pas éligible à l’avantage fiscal Censi Bouvard.
Bon à savoir : si le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant d’impôt à payer, il est reportable pendant 6 ans.
LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel présente aussi de nombreux avantages.
Le premier correspond à un remboursement de la TVA du bien immobilier à hauteur de 20% du montant TTC de l’investissement. Le second est l’accès à l’amortissement en LMNP, c’est-à-dire la possibilité de réaliser une opération fiscalement neutre pendant plusieurs années (20 à 30 ans), combinée à la déduction d’intérêts d’emprunt.
Néanmoins, cet amortissement ne peut pas créer de déficit foncier : il ne peut être supérieur à la différence entre les loyers et les charges. Par contre, les amortissements n’ayant pas pu faire l’objet d’une déduction fiscale peuvent être reportés sans limitation de temps.
Peut-on cumuler Censi-Bouvard et statut LMNP?
La loi Censi-Bouvard et le statut LMNP sont cumulables. En effet, Censi-Bouvard est un dispositif qui ne peut pas exister seul, il a été créé en complément du statut LMNP. Pour pouvoir les cumuler, il faut tout d’abord respecter les critères d’éligibilité de chaque dispositif.
Les conditions pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard
Pour avoir droit aux avantages de Censi-Bouvard, il faut respecter les critères suivants :
- le bien immobilier doit être situé dans une résidence neuve ou de plus de 15 ans réhabilitée
- le bien soit appartenir à un établissement correspondant à une des catégories suivantes : EHPAD, résidence étudiante, sénior ou touristique
- le logement doit être meublé
- l’établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner, ménage, réception et blanchisserie
- le bien doit être loué dans les 12 mois suivant son achèvement ou sa rénovation et le propriétaire doit signer un contrat de bail commercial avec le gestionnaire de la résidence pendant minimum 9 ans
Les conditions pour obtenir le statut LMNP
Pour obtenir le statut LMNP et bénéficier de ses avantages, les critères à respecter sont les suivants :
- acheter un logement meublé ou le meubler selon les critères de la loi ALUR
- respecter le montant maximum de l’investissement de 300 000€
- le logement doit être la résidence principale du locataire
- les loyers encaissées ne doivent pas dépasser 23 000€ par an et/ou 50% des revenus du foyer fiscal
Cumuler Censi-Bouvard et LMNP : les conditions
Pour pouvoir cumuler Censi-Bouvard et LMNP, il faut respecter les conditions d’éligibilité principales de chaque dispositif, à savoir :
- acheter un logement neuf ou de plus de 15 ans ayant été rénové
- choisir un logement situé dans un établissement comme une résidence sénior, étudiante, touristique ou un EHPAD
- ne pas dépasser un montant de 300 000€ pour le prix du bien
- louer le logement meublé
- signer un contrat d’exploitation avec le gestionnaire de la résidence de 9 ans minimum
- encaisser les loyers soumis à la TVA 5,5% dans la limite de 23 000€ par an et/ou 50% des revenus globaux du foyer
En résumé, le cumul de Censi-Bouvard avec le statut LMNP présente plusieurs types d’ avantages :
- les avantages fiscaux : il permet de récupérer la TVA sur le prix de l’investissement, ainsi qu’une réduction d’impôt sur le montant HT du logement.
- les avantages locatifs : ce type de location ne nécessite aucune gestion de bien de la part du propriétaire. C’est l’établissement qui gère la recherche de locataire et les besoins du quotidien. Cela présente une garantie de loyers tout au long de l’année.
Peut-on transformer Censi Bouvard en LMNP?
Passer du dispositif Censi-Bouvard au LMNP est une étape facile. En effet, le statut LMNP est une solution complémentaire de remplacement au Censi-Bouvard qui s’est arrêté le 31 décembre 2021. Grâce au statut LMNP seul (sans Censi-Bouvard), il est possible de profiter de l’amortissement pour générer des revenus défiscalisés. La meilleure solution est de cumuler 9 ans de réduction d’impôt avec Censi-Bouvard, puis par la suite de profiter de plusieurs années de déduction avec LMNP, qui ne nécessite pas de reverser la TVA au prorata des années.
Comment sortir du dispositif Censi-Bouvard?
Avant de pouvoir sortir du dispositif Censi-Bouvard, la loi oblige à louer le bien pendant au minimum 9 ans grâce à un bail commercial signé avec le gestionnaire de l’établissement. Après ce délais, il est possible de revendre le bien pour des raisons diverses :
- pour récupérer les liquidités
- pour effectuer un autre placement
- en cas de séparation ou de divorce
- en cas de décès
- en cas de changement de situation professionnelle
Pour sortir ce Censi-Bouvard, il est conseillé d’être bien accompagné. Par exemple, faire appel à un spécialiste de la revente pour optimiser le capital de sortie. Le bien doit également être estimé en prenant en compte plusieurs critères comme la qualité de l’exploitant, le type de résidence, sa localisation, la qualité du bail commercial ou encore la durée restante du bail commercial. Cela permettra au bien d’être bien revendu.
Pour conclure, cumuler le dispositif Censi-Bouvard et le statut LMNP est possible car ils sont complémentaires. Ils permettent d’accéder à des avantages fiscaux considérables. Le meilleur dispositif dépend du projet et du profil de l’investisseur. Pour un investissement à long terme avec un taux marginal d’imposition (TMI) supérieur à 30%, le statut LMNP classique est plus avantageux. Pour un TMI inférieur à 30% et un investissement sur le court terme, c’est le dispositif Censi-Bouvard qui est recommandé.
