Toute personne non professionnelle qui achète un bien immobilier dans le but d’en faire un investissement locatif en meublé (Loueur Meublé Non Professionnel LMNP) a le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-bic : si les revenus ne dépassent pas 23 000€ par an ou moins de 50% des revenus fiscaux du foyer
- Le régime réel : si les revenus dépassent 23 000€ ou moins de la moitié des revenus fiscaux du foyer. Avec ce régime, il est possible de bénéficier de l’amortissement des travaux en LMNP, une réduction des bénéfices déclarés qui permet de payer moins d’impôts.
En plus de devoir respecter les critères concernant les revenus fiscaux, il existe des conditions à respecter en ce qui concerne le logement destiné à être un bien locatif sous le régime LMNP.
Les critères logement
- La superficie du logement doit être d’au moins 9m2
- Le bien doit être loué comme habitation principale et meublé en fonction des critères définis par le Décret 2015-981 du 31 juillet 2015, ce qui signifie qu’il doit obligatoirement posséder les équipements suivants :
- literie, couette, couverture
- rideaux, volets (notamment dans la chambre)
- cuisine équipée : plaques de cuisson, four, frigidaire
- vaisselle et ustensiles de cuisine
- tables, chaises
- rangements
- luminaires
Fonctionnalités et caractéristiques de l’amortissement en LMNP
L’amortissement en LMNP est proposé pour les investissements locatifs, c’est-à-dire lorsqu’un particulier achète un logement neuf ou ancien dans le but de le mettre en location meublée. Il permet d’amortir le bien immobilier en lui-même (murs) et le mobilier présent à l’intérieur (canapé, literie, cuisine…). Toute personne qui investit dans un logement qui répond aux critères d’éligibilité pour obtenir le statut LMNP peut pratiquer l’amortissement.
Dépenses amortissables en LMNP
Plusieurs dépenses sont éligibles pour l’amortissement en LMNP :
- Le bien immobilier en lui-même
- Les travaux du logement (isolation, installation d’un système de chauffage….)
- Le mobilier (literie, canapé, cuisine, table…)
La durée de l’amortissement dépend de la nature des dépenses, par exemple, pour le bien immobilier, la durée peut varier de 25 à 40 ans car c’est en général la durée de l’emprunt. Pour des travaux, la durée est comprise entre 10 et 20 ans. Enfin, pour le mobilier, l’amortissement varie entre 5 et 10 ans.
Prenons des exemples concrets :
- Pour une table, un canapé, ou la réalisation de peintures à l’intérieur du logement, la durée de l’amortissement est de 10 ans
- Pour l’achat d’une literie, la durée de l’amortissement est de 6 ans
- Pour la pose de parquet, la durée de l’amortissement est de 15 ans
Calcul de l’amortissement en LMNP et exemple
La première chose à faire pour calculer l’amortissement en LMNP dont vous pouvez bénéficier est de distinguer les éléments soumis à des régimes d’amortissement différents :
- Pour un bien immobilier HT et hors terrain ni frais de notaires, l’amortissement atteint une durée de 20 à 40 ans
- Pour les meubles et les équipements HT, la période varie entre 5 et 7 ans
Pour que vous puissiez mieux visualiser le calcul de l’amortissement en LMNP, voici un exemple :
Vous achetez un logement au prix de 150 000€ sur une durée de 25 ans. Il faut donc diviser le prix d’achat par 25, ce qui donne 6000€. Ensuite, vous investissez dans du mobilier pour meubler ce logement et cela vous coûte 4000€ sur 5 ans, ce qui donne 1000€. Avec les frais de notaires qui représentent 10 000€ sur 25 ans, vous obtenez 400€.
Au total, il faut donc additionner 6000 + 1000 + 400, ce qui donne un total de 7400€ pour les cinq premières années, puis 6400€ au cours des 20 années suivantes, une fois l’amortissement du mobilier terminé.
En imaginant que vous effectuez un bénéfice des recettes locatives qui atteint 8000€, le bénéfice imposable est de 600€ pour les cinq premières années.
Conclusion : vous obtenez une défiscalisation des revenus de manière très significative.
RAPPEL : cette défiscalisation est soumise aux plafonds du statut LMNP : les revenus doivent être inférieurs à 23000€ ou à la moitié des revenus fiscaux globaux du foyer. Dans le cas contraire, il faudra changer de statut et opter pour le LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Amortissement LMNP et charges déductibles, compatibles?
En plus de l’amortissement en LMNP, il est possible de déduire des charges des revenus locatifs. Au régime réel, les charges déductibles sont :
- les assurances propriétaire non occupant ou loyers impayés
- les charges de copropriétés
- l’entretien et les petites réparations
- les honoraires d’agence
- les impôts et taxes : taxe foncière, taxe d’habitation, cotisation foncière des entreprises
- les intérêts d’emprunts et les frais de dossiers si acquisition dans l’année
- les frais de comptabilité
La gestion des déficits en LMNP
La gestion des déficits s’impute uniquement sur les revenus provenant de la même activité les dix années suivantes.
Un déficit est constaté quand les charges d’exploitation du bien immobilier (hors amortissement) sont supérieures aux recettes locatives. L’amortissement ne génère pas de déficit mais s’il n’est pas consommé en année N il est reportable indéfiniment.
Attention, la gestion du déficit / bénéfice en amortissement LMNP nécessite de conserver toutes les factures et justificatifs sur le long terme. Il est recommandé de faire appel à un prestataire fiscal pour envoyer tous les éléments comptables pour les transmettre à l’administration fiscale.
Les points importants à retenir concernant l’amortissement en LMNP :
- Il s’agit de déduire la dépréciation de la valeur du bien de ses revenus locatifs sur plusieurs années afin de réduire son taux d’imposition.
- Il concerne les travaux effectués ou le mobilier acheté dans un bien neuf ou ancien acheté à but locatif.
- Les durées de l’amortissement sont de 20 à 40 ans pour le bien immobilier et les frais de notaires, et 5 à 7 ans pour le mobilier.
Il n’est pas possible d’avoir un déficit d’amortissement, mais ce dernier peut être conservé sans limite de temps et peut être utilisé les années suivantes en cas de bénéfices.
